前言：
2021年，隨著房地產行業(yè)“三條紅線”和貸款集中度管理的進一步升級，供給端調控力度加強，推動房地產行業(yè)進入新的“輕杠桿、重運營”發(fā)展階段，進而促進房企加速盤活存量資產，提升資產運營水平及自我造血能力。
在行業(yè)從杠桿驅動向運營驅動轉型的過程中，擁有穩(wěn)健經營風格、健康債務結構、布局主業(yè)相關存量業(yè)務、產業(yè)鏈話語權較高的房企，將獲得更大更持續(xù)的成長空間。作為“京派房企”的典型代表和首創(chuàng)集團旗下房地產業(yè)務旗艦企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)(02868-HK)有望成為房地產新格局之下的主要受益者之一。
房地產“穩(wěn)”字當頭，布局存量業(yè)務成為大勢所趨
2021年，“三道紅線”的開始落實及貸款集中度管理的出臺，標志著我國房地產行業(yè)開啟長效機制全新時代。根據“十四五”規(guī)劃，未來房地產行業(yè)政策將在延續(xù)“房住不炒” 基調的同時，進一步強調長效機制建設，保持房地產市場平穩(wěn)運行。在此背景下，經營風格穩(wěn)健、現金流及債務結構健康、布局主業(yè)相關存量業(yè)務的優(yōu)質房地產企業(yè)，在盤活存量資產、降低企業(yè)的杠桿水平、提升企業(yè)自身經營質量及效益方面將有更大想象空間。
此前，華泰證券研究報告就明確指出，當前我國經濟發(fā)展面臨復雜而嚴峻的內外部環(huán)境，房地產行業(yè)正在逐步從“增量開發(fā)+粗放發(fā)展”的“上半場”，向“存量運營+長效機制”的“下半場”轉變。
在房地產行業(yè)轉型大勢所趨的背景下，擁有前瞻地產相關產業(yè)布局的房企，無疑將成為房地產新時代、新格局之下最主要的受益者。
在香港內房板塊中，雖然絕大多數內房股均已開始轉型的嘗試，但能前瞻性進行布局并取得不錯成效的房企并不多，首創(chuàng)置業(yè)便是其中一家。
目前，首創(chuàng)置業(yè)已構建起住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、土地一級開發(fā)四大核心業(yè)務線，并以高科技產業(yè)地產、文創(chuàng)產業(yè)、租賃住房為三大創(chuàng)新板塊，擁有強大的國資背景、產業(yè)協(xié)同、精細化運營管理、創(chuàng)新型資本運作等競爭優(yōu)勢，業(yè)務區(qū)域輻射全國30余個大中型城市。
首創(chuàng)置業(yè)：主業(yè)相關業(yè)務布局優(yōu)勢顯現，長效增長可期
現階段，前瞻地產相關業(yè)務布局，讓首創(chuàng)置業(yè)具備先發(fā)優(yōu)勢，多項業(yè)務取得明顯進展。
就住宅開發(fā)業(yè)務而言，作為首創(chuàng)置業(yè)的核心主業(yè)，2020年公司堅持“以穩(wěn)為主、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有變”的經營策略，全力應對新冠疫情沖擊，創(chuàng)新線上線下營銷模式，全面加速項目去化，最大程度降低疫情影響。
首創(chuàng)置業(yè)深知作為房地產銷售的“原料”，土地儲備的布局和獲取節(jié)奏對于房企極為重要，公司堅持安全穩(wěn)健的投資策略，聚焦房價溢價率更高的京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，并充分發(fā)揮“地產+”業(yè)務優(yōu)勢，通過產業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略合作、一二級聯動等方式獲取低成本優(yōu)質土地。以2020上半年為例，公司在北京、鄭州、南京、重慶等地投資6個二級開發(fā)項目，均為非競爭性底價獲取，土地投資額為125.8億元，總建筑面積達307.6萬平方米。
截至2020年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)的土地儲備總建筑面積1,790萬平，土地儲備總貨值人民幣3,450億元，可以滿足未來3年左右的發(fā)展需求;其中京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈貨值占比超60%。此外，公司在武漢、昆明、鄭州儲備超百萬平核心大資源。土儲成本方面，銷售物業(yè)土地儲備平均樓面地價僅為人民幣0.86萬元/平，遠低于簽約銷售價格。
除早期已布局的奧萊業(yè)務線外，首創(chuàng)置業(yè)近年來積極探索布局了文創(chuàng)、高科技產業(yè)、租賃住房等多項存量資產運營業(yè)務。
就文創(chuàng)、高科技產業(yè)及租賃住房等創(chuàng)新業(yè)務而言，首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)整合資源，強化創(chuàng)新業(yè)務協(xié)同聯動獲取主業(yè)資源的同時，積極探索可持續(xù)性盈利業(yè)務模式，尋求業(yè)務新增長點，有效提升“首創(chuàng)”品牌價值及市場口碑。
以高科技產業(yè)為例，首創(chuàng)置業(yè)于2019年8月發(fā)布首創(chuàng)高科品牌，有效把握高科技產業(yè)升級浪潮，定位高科技產業(yè)地產運營平臺和創(chuàng)新綜合服務商，積極推進“產業(yè)+地產”模式，契合以產城融合為轉型升級的發(fā)展思路，以北京IC-Park為標桿項目，聚焦集成電路、5G+網絡安全、智能網聯汽車、商業(yè)航天等產業(yè)領域。
截至2020年底，首創(chuàng)高科已落地4個項目，已進入北京、重慶、南京等城市，總建筑面積達到116.2萬平方米，簽約合作產業(yè)資源300余家。年內，公司通過與高科產業(yè)聯動方式，底價獲取南京、重慶兩個項目，總建筑面積達72.6萬平方米。其中南京首創(chuàng)互聯網產業(yè)園，位于南京市建鄴區(qū)河西CBD核心位置，緊鄰阿里巴巴江蘇總部及小米華東總部，計劃引入58集團華東區(qū)域總部，打造成為數字經濟產業(yè)聚集中心，總建筑面積32.7萬平方米。
而在物業(yè)管理服務方面，疫情期間，首創(chuàng)置業(yè)旗下首置物業(yè)平臺堅持優(yōu)質的物業(yè)管理服務，將首創(chuàng)置業(yè)“創(chuàng)享美好新生活”的品牌理念發(fā)揮得淋漓盡致，也為其未來在物管領域繼續(xù)發(fā)力打下了夯實的品牌基礎。
據了解，疫情發(fā)生后的第一時間里，首創(chuàng)置業(yè)主要領導親自帶隊，前往麗澤首創(chuàng)中心、順義香沁園、公園城、悅樹匯，以及房山首創(chuàng)He寓、伊林郡和紫悅臺等社區(qū)，現場督導社區(qū)防控工作，并對首創(chuàng)置業(yè)在京負責社區(qū)運營、物業(yè)服務的二十多個項目，提出了以最高標準嚴防嚴控的要求。在公司嚴格的疫情防控標準指導下，首置物業(yè)團隊積極應對社區(qū)疫情防控，落實每一項工作內容，為業(yè)主及入駐企業(yè)員工建立了一個健康、安全的居住及工作環(huán)境，并收獲了一眾業(yè)主們的一致好評。
將來，隨著首置物業(yè)品牌服務口碑的逐步提升，預期能給首創(chuàng)置業(yè)物管服務業(yè)務帶來更多的想象空間，為公司存量運營業(yè)務實現高質量發(fā)展奠定堅實基礎。而首創(chuàng)置業(yè)在文創(chuàng)、高科技產業(yè)、租賃住房等多業(yè)態(tài)業(yè)務線的拓展，也為其物管業(yè)務提供了更多的業(yè)務拓展機會，創(chuàng)造了更高的想象空間，未來物管業(yè)務有望借助首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務線，實現多業(yè)態(tài)布局，成為綜合性輕資產運營平臺，并反哺首創(chuàng)置業(yè)，為主業(yè)強效賦能。
養(yǎng)老業(yè)務是首創(chuàng)置業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略布局的另一代表方向。早在2015年，在絕大多數房地產商并未涉足養(yǎng)老領域之際，首創(chuàng)置業(yè)即預判我國將在不久后將步入人口老齡化時代，市場對養(yǎng)老服務的需求空間非常大。
當時首創(chuàng)置業(yè)便將養(yǎng)老服務業(yè)務定為公司長遠發(fā)展的新型業(yè)務之一。2015年，經過充分調研和溝通后，首創(chuàng)置業(yè)通過土地拍賣市場，成功拍得北京首個公開市場出讓的包含經營性養(yǎng)老用地的項目。經過充分調研考察后，首創(chuàng)置業(yè)選擇了與在養(yǎng)老行業(yè)深耕多年的遠洋椿萱茂品牌合作，深入打通養(yǎng)老產業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)，形成一套成熟的運營體系，成功打造了位于北京順義區(qū)的椿萱茂•和園項目，并已于2020年底正式對外開放。
綜述，作為一家國內大型的房地產開發(fā)商，首創(chuàng)置業(yè)不僅始終貫徹穩(wěn)健、健康及可持續(xù)性發(fā)展的理念，還非常注重以前瞻眼光，放眼更長遠的發(fā)展，依托主業(yè)土地價值開發(fā)打造相關存量業(yè)務布局，深耕重點區(qū)域，完善城市功能的戰(zhàn)略探索，積極發(fā)展存量運營業(yè)務，為公司長足發(fā)展打下夯實的基礎。
尾語：
房地產已逐步進入新型發(fā)展階段，由此帶來的向存量運營業(yè)務轉型的浪潮已經全面開啟。經營風格穩(wěn)健、已布局主業(yè)相關存量業(yè)務、可持續(xù)發(fā)展能力強的首創(chuàng)置業(yè)，預期會在這輪轉型浪潮中，迎來新的發(fā)展機遇。
