中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，這種土地出讓方式是一種嘗試，避免土地溢價(jià)率過高成為地王，降低開發(fā)商的貨值。從政策本身看，還有很多問題待解決，包括貸款如何計(jì)算、稅費(fèi)如何計(jì)算等。
北京從2017年開始實(shí)施的共有產(chǎn)權(quán)住宅有了全新規(guī)定。
2020年12月31日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布通知，針對北京市海淀區(qū)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊和B-1北地塊、北京市朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊等3宗地塊，做出掛牌文件修改及補(bǔ)充公告。
公告顯示，上述3宗地塊將調(diào)整掛牌出讓方式，即設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時(shí)，宗地設(shè)定由政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。
調(diào)整后的出讓方式，意味著海淀及朝陽這三宗宅地，一旦觸發(fā)競價(jià)上限，即轉(zhuǎn)變?yōu)閭�(gè)人與政府共同持有產(chǎn)權(quán)的“共有產(chǎn)權(quán)住宅”。而對于這些共有產(chǎn)權(quán)住宅，此次通知有了全新規(guī)定。
在售價(jià)方面，要求房企嚴(yán)格遵守嚴(yán)格執(zhí)行
《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》，“對報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目價(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格，且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目”將不核發(fā)預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案。
與此同時(shí)，該類住房銷售時(shí)，購房人只需繳納個(gè)人持有部分產(chǎn)權(quán)房款，這同時(shí)也是房企的銷售所得，而政府持有產(chǎn)權(quán)部分房款則無需購房人繳納。
銷售時(shí)面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售。
在后期轉(zhuǎn)讓方面，規(guī)定購房人需取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年才能交易，交易時(shí)可按市場價(jià)格全產(chǎn)權(quán)出售，包括個(gè)人持有產(chǎn)權(quán)部分及政府持有產(chǎn)權(quán)部分，政府按該房源首次上市交易的價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購房款。如將該房源出租，則租金收益全額歸購房人所有。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，這一政策的頒布將會對購房人和房企的心理都產(chǎn)生一些影響。從購房人角度來看，房子出售時(shí)，要將政府持有產(chǎn)權(quán)部分原值歸還，那么購房人需要考慮經(jīng)過這樣一段中長期的持有之后，資產(chǎn)能否保值或升值。而從開發(fā)企業(yè)角度來看，房企若對地塊的預(yù)期較高，而購房人又會考慮到資產(chǎn)縮水問題的話，那么將會直接影響后期銷售。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，這種土地出讓方式是一種嘗試，避免土地溢價(jià)率過高成為地王，降低開發(fā)商的貨值。從政策本身看，還有很多問題待解決，包括貸款如何計(jì)算、稅費(fèi)如何計(jì)算等。
在上述通知中，政府將此類住房定義為“該類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房”。而對于共有產(chǎn)權(quán)房，北京此前有不同的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
2017年9月，北京共有產(chǎn)權(quán)住房政策全新頒布，規(guī)定該類住宅由購房人和政府共同持有產(chǎn)權(quán)，且申請人除了滿足本市限購需求之外，家庭名下需無房，或單身年滿30歲。在后期銷售時(shí)，同樣規(guī)定取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后可交易，再次銷售時(shí)也只能出售個(gè)人持有產(chǎn)權(quán)部分，政府持有產(chǎn)權(quán)部分不可交易。同時(shí)，如出租，則租金也要按照個(gè)人與政府持有不同產(chǎn)權(quán)比例收取。
這類共有產(chǎn)權(quán)房從入市至今約三年，其市場表現(xiàn)較為分化。對于地段位置較為優(yōu)越的項(xiàng)目，去化較快，甚至出現(xiàn)一房難求的局面；然而對于地段位置較為偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，則出現(xiàn)了去化困難、銷售受阻的情況。
包括通州恒泰家園、四季盛景園、金林嘉苑等在內(nèi)的共有產(chǎn)權(quán)房，從入市至今整體去化不到五成，皆因?yàn)檫@些項(xiàng)目所在位置距離市中心較遠(yuǎn)，或公共交通不便利。在這樣的市場表現(xiàn)之下，共有產(chǎn)權(quán)房地塊也曾多遭流拍。
有業(yè)內(nèi)專家表示，共有全產(chǎn)權(quán)房從整體來看在地段、配套等方面均沒有明顯優(yōu)勢，因此一旦遇到市場下行，該類房源受沖擊會比較大，購房人對于其認(rèn)可程度也在不斷下降。
來源：第一財(cái)經(jīng)
