成立于上世紀(jì)九十年代的J集團（集團）有限公司經(jīng)過二十多年從多元化到專業(yè)化的發(fā)展歷程，已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立以品質(zhì)著稱的品牌形象。
期望發(fā)展成為符合國際規(guī)范的、中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)資金管理和開發(fā)運營公司，J集團在管理、開發(fā)運營和物業(yè)服務(wù)三個方面深入實踐：積極進行管理戰(zhàn)略布局，與國內(nèi)國際多家大型金融機構(gòu)、房地產(chǎn)基金成功合作；開發(fā)運營方面，鎖定高端住宅、商用物業(yè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)；物業(yè)服務(wù)方面，引進國際領(lǐng)先的管理團隊和標(biāo)準(zhǔn)，組建具有國際一流管理能力的物業(yè)管理有限公司，成功運營多個高端商業(yè)物業(yè)項目。
2019年起J集團與博銳尚格進行深入合作，建立物業(yè)集中監(jiān)控解決方案，全面升級業(yè)務(wù)，以期更好的培養(yǎng)管理團隊、形成完善的物業(yè)管理及認(rèn)證機制，進而輸出物業(yè)管理模式以提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
一、痛點分析
博銳尚格深入研究J集團物業(yè)日常運營管理模式，圍繞客服、工程、安保、保潔四個部門需求，總結(jié)出六大痛點。
計劃管理拖沓：計劃管理采用紙質(zhì)加手動模式，計劃性工作的執(zhí)行靠管理者手動排班與口頭交付落實；所有維保、巡檢、運行的檢查工單沒有統(tǒng)一線上分析功能，缺乏智能化的通知、審核、記錄。
設(shè)備管理原始：沒有完善的設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)，ERP系統(tǒng)僅保留設(shè)備進場時的靜態(tài)信息,信息管理方式原始。
溝通管理低效：部門壁壘沒有打通，負(fù)責(zé)租戶投訴、反饋的客服部與保潔部之間無智能化系統(tǒng)，發(fā)起維修的客服部與負(fù)責(zé)維修維護執(zhí)行的工程部之間沒有智能化系統(tǒng)，導(dǎo)致交流成本高、處理時間長。
安全管理復(fù)雜：安保涉及的巡檢、巡更工作人力有限，突發(fā)事件報警流程復(fù)雜，報告手動離線填寫導(dǎo)致解決過程復(fù)雜且經(jīng)驗不能有效沉淀，三級應(yīng)急預(yù)案的實施性不強。
培訓(xùn)質(zhì)量不佳：員工基礎(chǔ)知識認(rèn)知層次跨度大，新員工培訓(xùn)不到位導(dǎo)致維護質(zhì)量不可控；應(yīng)急預(yù)案等培訓(xùn)每年按計劃完成，但是間歇性培訓(xùn)導(dǎo)致知識掌握度不夠，出現(xiàn)問題仍會產(chǎn)生混亂；個別不可模擬演練的應(yīng)急預(yù)案缺乏培訓(xùn)。
外包把控度差：外包人員素質(zhì)良莠不齊，無法保證項目精準(zhǔn)運營；執(zhí)行人員工作記錄留痕意識不強，無法實現(xiàn)全過程追蹤；物業(yè)內(nèi)部人員參與性差，導(dǎo)致把控能力弱。
BOMA認(rèn)證工作量大：考核內(nèi)容范圍廣，信息眾多。如COE認(rèn)證需對BAR共計12個章節(jié)、100余項問題進行逐一考核，內(nèi)容涉及建筑整體和物業(yè)管理的全過程和整體管理模式，申請信息核實的工作量大。
二、解決方案設(shè)計思路
分析J集團物業(yè)管理運營難點，博銳尚格提出建立基于BIM的運行響應(yīng)中心，實現(xiàn)常規(guī)計劃性工作集中監(jiān)控管理、全面標(biāo)準(zhǔn)化。
要點一：計劃性工作全面標(biāo)準(zhǔn)化
通過基于BIM的運行響應(yīng)中心，實現(xiàn)計劃性工作綜合管理，實現(xiàn)任務(wù)制定、派發(fā)、執(zhí)行、提交和審核過程線上運轉(zhuǎn)。通過全集團物業(yè)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)化，管理者可以輕松把控計劃整體執(zhí)行情況，同時線上工作全過程留痕，外包團隊的工作進度、成果、費用都實現(xiàn)了嚴(yán)格監(jiān)控，外包人員素質(zhì)、工作效率都得到了提升。
要點二：三大中心統(tǒng)籌監(jiān)控
基于BIM的運行響應(yīng)中心設(shè)置設(shè)備、安全和品質(zhì)三大監(jiān)控方向，統(tǒng)籌整個J集團運維管理的應(yīng)急性工作，優(yōu)化能源、空間管理運營模式，提升安保、工程、客服和保潔四大部門的運維流程，打破了孤島效應(yīng)。
要點三：沉淀數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)輸出
基于BIM的運行響應(yīng)中心實現(xiàn)建筑基礎(chǔ)信息、圖紙信息、日常管理工作計劃和實際運營情況的全面記錄，所有的文檔分類匯總后，可以分權(quán)限通過平臺一鍵調(diào)取，便于核查、培訓(xùn)應(yīng)用以及認(rèn)證報告的編寫。最重要的是實現(xiàn)了日常業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，在提高物業(yè)管理水平的同時，給J集團后期管理和工具層面輸出創(chuàng)造了條件。設(shè)計
三、基于BIM的運行響應(yīng)中心模塊
運行響應(yīng)中心有PC端與移動端兩個模塊，PC端包含駕駛艙、設(shè)備監(jiān)控、安全監(jiān)控、品質(zhì)監(jiān)控、能源管理、空間管理、維護計劃、資產(chǎn)管理、綜合管理等9大功能，移動端具備工單管理、運行總覽、知識庫與個人資料等四大功能。
駕駛艙
駕駛艙是各功能板塊關(guān)鍵數(shù)據(jù)的匯總顯示，管理者可通過匯總數(shù)據(jù)快速掌握項目整體運行狀況。
設(shè)備監(jiān)控
該部分包含建筑運維系統(tǒng)中暖通、給排水、消防、安防、電氣以及特種設(shè)備等所有專業(yè)設(shè)備的三維建模及統(tǒng)一編碼，設(shè)備名稱、專業(yè)、服務(wù)空間、照片、維保廠家、報廢日期在內(nèi)的全生命周期信息進入系統(tǒng)，形成完整數(shù)據(jù)管理。同時樓控、電梯、消防、視頻等各個智能化子系統(tǒng)對接并全面上線，實現(xiàn)遠程監(jiān)控，管理人員可以根據(jù)動態(tài)運行參數(shù)實時監(jiān)測設(shè)備運行狀況，可以重點分析故障設(shè)備，還可直接分配工單給相關(guān)人員，實現(xiàn)了設(shè)備管理的閉環(huán)操作。
安全監(jiān)控
全面統(tǒng)籌消防報警、視頻監(jiān)控報警、門禁報警、電梯報警、電子巡更等建筑運維中的安全控制工作，監(jiān)控并管理安防子系統(tǒng)的運行狀態(tài)。電子巡更采用手機掃碼，保證實時數(shù)據(jù)對接和信息反饋，相鄰點位設(shè)置巡檢間隔時間，巡檢過程問題可實時上報；視頻監(jiān)控支持自定義視頻組操作，不同管理者可定向查看特定空間；空間點選避免人為記憶編碼與空間對應(yīng)關(guān)系，減低物業(yè)工作負(fù)擔(dān)；物理拓?fù)溥壿嫴榭丛O(shè)備，便于后期檢修和管理；可以快速分析消防報警、門禁報警、入侵等事件，支持視頻系統(tǒng)聯(lián)動，可快速調(diào)取相關(guān)視頻攝像頭畫面查看，可分配工單給相關(guān)人員，實現(xiàn)了安全管理的閉環(huán)操作。
品質(zhì)監(jiān)控
集中監(jiān)督溫濕度、空氣質(zhì)量、智能照明、空間保潔等環(huán)境品質(zhì)問題，可對品質(zhì)報警進行快速分析，可分配工單給相關(guān)人員，實現(xiàn)了整個品質(zhì)管理的閉環(huán)操作。
能源管理
對建筑整體能耗進行計量，根據(jù)國家導(dǎo)則要求和日常運營管理需求對能耗進行分項分戶計量，并且基于大數(shù)據(jù)技術(shù)對能耗數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析與管理。具體包括能耗計量、能耗分析以及數(shù)據(jù)分析。
空間管理
包括租賃管理、二裝管理與停車場管理，可以把設(shè)備信息、安全信息、品質(zhì)信息、能源信息、計劃性工作等建筑運維信息與空間進行綁定，幫助管理人員合理分配空間資源。
維護計劃
綜合管理計劃性工作的制定、派發(fā)、執(zhí)行、提交與審核，幫助管理者把控計劃工作整體運營情況，留存工作記錄。
資產(chǎn)管理
對建筑內(nèi)部資產(chǎn)基礎(chǔ)信息如臺賬、技術(shù)參數(shù)、編號、維保維修信息、廠家進行全面管理，可以修改參數(shù)，完成資產(chǎn)報廢與更新等維護。
綜合管理
結(jié)合平臺的其他功能模塊，輸出平臺數(shù)據(jù)分析結(jié)果，生成建筑運行、設(shè)備運行、安全情況、維保情況等維度的信息報表，輔助運維人員開展運維工作。
手機端APP
平臺所有工作可利用app進行便捷操作，可以對工單、知識庫、運行情況以及個人資料進行有效管理。
四、管理平臺運營價值
基于BIM的運行響應(yīng)中心在J集團物業(yè)中心實施運營以來，實現(xiàn)了檔案管理、工作追蹤、信息共享、降能提效、全面安防、消解風(fēng)險等多方面的價值，形成了綜合效益。
電子檔案綜合管理
無縫承接建筑在設(shè)計、施工階段的多維度建筑靜態(tài)數(shù)據(jù)，形成全面的覆蓋建筑全生命周期、全專業(yè)、全部門的建筑電子檔案，提供了運維管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
完整追蹤工作記錄
數(shù)字化管理方式將傳統(tǒng)的工作信息存儲到數(shù)據(jù)庫，包括但不限于事件發(fā)生的時間、地點、系統(tǒng)、空間位置、處理人員、處理結(jié)果等信息，通過BIM可視化方式可追蹤運維管理人員的具體位置，實現(xiàn)建筑運維管理信息的完整追蹤和記錄。
基礎(chǔ)信息全面共享
基于BIM的運行響應(yīng)中心作為建筑數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)了建筑的電子檔案管理，不同管理部門在運維管理過程中能夠快速查找到所需的運維管理信息。數(shù)據(jù)跨部門實時共享降低了傳統(tǒng)檔案管理的復(fù)雜度，解決了以往跨部門資料借閱中出現(xiàn)的資料遺失等問題。
減少浪費提升效率
建筑運維數(shù)據(jù)與經(jīng)驗的積累、數(shù)據(jù)與BIM模型的結(jié)合、數(shù)據(jù)與空間、設(shè)備信息的結(jié)合，這三方面的實現(xiàn)有效的提高了數(shù)據(jù)與經(jīng)驗管理的效率。能源可視化實現(xiàn)分戶分項能源管理，避免了不必要的能源浪費。同時人員定位可以更好的分配工作，實現(xiàn)了工作效率的提升。
全面安全防范體系
在BIM運維管理平臺實現(xiàn)監(jiān)控區(qū)域無死角，同時防盜報警系統(tǒng)與監(jiān)控系統(tǒng)通過系統(tǒng)集成實現(xiàn)聯(lián)動功能，發(fā)生非法入侵時，能及時了解到防范區(qū)域的監(jiān)控圖像，在第一時間內(nèi)處理入侵事件，在某些特定區(qū)域?qū)⒙?lián)動門禁系統(tǒng)，自動鎖死門鎖，以確保重要物品不丟失。
降低人員流動風(fēng)險
傳統(tǒng)運維管理過程常常需要面對人員離職導(dǎo)致的運維斷檔或者疑難問題無法解決的困境。BIM運維管理平臺積累運營過程經(jīng)驗，搭建運營管理知識庫，有效避免人員更替導(dǎo)致的運維問題，可以讓新入職員工快速了解建筑情況掌握解決方案。
博銳尚格：作為建筑運維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業(yè)服務(wù)商，博銳尚格服務(wù)于建筑運維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機電自動化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學(xué)，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務(wù)每個建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
