10月28日，戴德梁行發(fā)布《房地產(chǎn)稅試點決定解讀》報告，就第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定的授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作進行了獨家解讀。
以往試點成果對財政貢獻率較低，本次征收范圍更加寬泛
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。國務院在1986年頒布實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅指針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有的，非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅的征收稅率分三種：
·按房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；
·按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。
·從2001年1月1日起，對個人按照市場價格出租的居民住房用于居住的，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
2011年，上海和重慶開始試點征收房產(chǎn)稅。不過，由于兩地課稅范圍較小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅，因此，對地方財政的貢獻有限。以上海為例，過去十年上海房產(chǎn)稅對財政年均貢獻率僅為2.6%，精確到個人住房的房產(chǎn)稅則貢獻率不足1%。
本次試點工作與以往不同的是，本次征收的是房地產(chǎn)稅，征收對象不僅僅包括房屋本身，涵蓋了所有與房地產(chǎn)直接相關的稅種，包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，征稅范圍更為寬泛。本次房地產(chǎn)稅試點工作意見要點：
·試點對象：僅限城鎮(zhèn)居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)
·試點方式：國務院制定具體辦法，試點地區(qū)政府制定具體實施細則。
·試點時限：五年期，期滿前6個月可報全國人大申請繼續(xù)授權(quán)
房地產(chǎn)稅有望引導房產(chǎn)回歸居住屬性，穩(wěn)定地方稅收
證監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，住房資產(chǎn)在中國城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)中的占比高達70%，房地產(chǎn)是我國居民資產(chǎn)配置最主要的形式。2016年，中央經(jīng)濟工作會議提出“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。在過去五年中，雖然通過大面積的市場調(diào)控穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，但由于投資渠道狹窄，房地產(chǎn)仍是居民和熱錢最鐘愛的投資領域。征收房地產(chǎn)稅增加了住宅在保有環(huán)節(jié)的成本，這可以讓投機資本遠離樓市，讓住宅消費理性化，進而削弱房地產(chǎn)的金融屬性，讓房產(chǎn)回歸其居住屬性。
統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國財政收入為18.29萬億，其中土地出讓金8.4萬億，占財政收入的45.9%。各地方政府在過去二十年房地產(chǎn)的高速發(fā)展中形成了對土地財政的依賴，但是，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進入穩(wěn)定期，城市拓展速度放慢，土地資源逐漸枯竭，土地財政也將難以為繼。根據(jù)IMF的數(shù)據(jù)，2018年和2019年中國地方政府隱性債務分別達到37萬億元和42萬億元，占當年GDP的比重分別為40%和43%。因此，我國用房地產(chǎn)稅作為土地出讓金的替代方案可以有效起到穩(wěn)定地方稅收的作用。
征收房地產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)
房地產(chǎn)稅試點征收有利于引導合理的樓市消費，助力房地產(chǎn)長效機制的建立。增加持有環(huán)節(jié)成本將有效的打擊房地產(chǎn)市場的投機行為。同時，當持有成本大于投資收益時，一些閑置房產(chǎn)將會回流到市場，在增加供應的前提下起到平抑市場價格的作用。在房價逐漸降低的同時，開發(fā)商拿地意愿降低，土地價格有望進一步下降，從而讓房價有更多下行的空間，讓更多的人有能力買房，降低住宅的金融屬性，逐步實現(xiàn)共同富裕的目標。就租賃市場而言，一些原本閑置的房產(chǎn)由于持有成本的增加也會來到租賃市場，供應的增多也將為租房者提供更多的選擇空間，從而平抑整體住宅市場的租金水平。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“房地產(chǎn)稅試點如能達到預期效果，則有望成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化機制，從而使房地產(chǎn)市場真正實現(xiàn)由行政化向市場化的回歸。”
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
