相較于第一輪集中供地的火爆，第二輪集中供地拍賣陷入冰點(diǎn)，多家近兩年激進(jìn)擴(kuò)張型房企直接退出戰(zhàn)局。截至目前，第二批集中土拍中，186宗土地撤拍、流拍。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年9月份，50家代表房企拿地總額同比下降26.0%。另據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，近半數(shù)百強(qiáng)房企土儲(chǔ)貨值同比下跌，其中，十強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值下降3.6%，后50強(qiáng)的總土儲(chǔ)貨值下降超11%，更多源于資金鏈緊張。
“一方面由于‘三道紅線’、房企投銷比不超過40%等政策的影響，同時(shí)拿地資金來源審查也更為嚴(yán)格，房企拿地節(jié)奏受到限制，大舉擴(kuò)張的概率不大�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日?qǐng)?bào)》表示，另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)，以及融資環(huán)境收緊，疊加銷售端亦在限售限價(jià)等政策調(diào)控下，購房者置業(yè)意愿不足，房企銷售表現(xiàn)較不理想，一定程度上致使房企資金承壓，拿地意愿有所降低，拿地總額隨之下降。
克制擴(kuò)張欲望縮減投資
融資緊張、現(xiàn)金流緊縮之下，房企選擇采取“謹(jǐn)投資、促銷售”的策略。上市房企的中報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上，有近七成上市房企明確下半年仍將謹(jǐn)慎投資，主要策略包括“以銷定投”“多渠道投資”和“嚴(yán)控利潤率”等。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月-9月，TOP100房企拿地總額21456億元，同比下降9.8%。碧桂園、萬科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)及華潤置地占據(jù)TOP5位置，拿地金額均超過800億元。建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)及龍光集團(tuán)等區(qū)域性龍頭房企拿地轉(zhuǎn)為積極，新增拿地投資均在300億元以上。
“恒大等負(fù)債壓力大，資金流動(dòng)性不足的房企，首要任務(wù)是通過增加銷售回款、資產(chǎn)變現(xiàn)等方式降負(fù)債，拿地意愿較低�！绷洪颉蹲C券日?qǐng)?bào)》表示，當(dāng)前房企大規(guī)模擴(kuò)張或已不太可能，隨著房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢(shì)逐漸凸顯，未來的房企規(guī)�；�?qū)⒂行碌呐盼弧?/P>
在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來，部分房企“逆周期拿地”正是穩(wěn)健型比較常采用的操作方式，在競爭壓力較小的條件下，獲取性價(jià)比更高的土地資源，一方面使開發(fā)成本更可控；另一方面使項(xiàng)目能夠保持合理的利潤空間。
“行業(yè)仍然會(huì)發(fā)展，市場(chǎng)競爭就是優(yōu)勝劣汰，適者生存。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)有周期，房地產(chǎn)也逃不脫周期規(guī)律。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行階段，對(duì)于有融資優(yōu)勢(shì)的企業(yè)及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)，可以加強(qiáng)研判，積極獲取優(yōu)質(zhì)地塊及收并購項(xiàng)目，適當(dāng)加速擴(kuò)張。但是，要保持適度杠桿，對(duì)市場(chǎng)保持敬畏。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，高杠桿、高負(fù)債、盲目多元化、經(jīng)營激進(jìn)的企業(yè)會(huì)落后甚至被淘汰。
賣房還債是第一要?jiǎng)?wù)
雪上加霜的是，今年下半年開始，部分房企美元債到期，還債壓力巨大。從目前公開信息來看，恒大、陽光100中國、藍(lán)光發(fā)展、新力控股、花樣年等多家房企涉及債務(wù)違約。
近一周以來，地產(chǎn)債持續(xù)陰跌6天，中國地產(chǎn)美元債高收益MarkitIboxx指數(shù)也出現(xiàn)大幅下跌。尤其是自10月4日花樣年控股到期日未支付2021年票據(jù)剩余未償本金影響以來，多個(gè)中資地產(chǎn)美元債累計(jì)下跌幅度超過20%，業(yè)內(nèi)稱之為中資房企美元債的“至暗時(shí)刻”。
不難看出，投資者對(duì)中資房企信用憂慮增加，這將直接導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一是出現(xiàn)拋售現(xiàn)象；二是房企難以再“借新還舊”，對(duì)資金鏈壓力大的房企將是重創(chuàng)。如果說今年前三季度的投資與美元債融資無關(guān)，但自恒大事件以來，部分房企“借新還舊”的愿望恐怕要落空。
對(duì)此，匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，發(fā)美元債主要看國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)、市場(chǎng)氛圍以及該房企二級(jí)市場(chǎng)美元債債息率等因素，從目前債市來看，將對(duì)未來房企拿地造成影響，沒有錢自然沒有動(dòng)力拿地。
“部分房企流動(dòng)性緊張，受融資環(huán)境較嚴(yán)以及市場(chǎng)下行等因素影響，融資困難，銷售回款不暢，企業(yè)資金鏈緊張，企業(yè)會(huì)更加謹(jǐn)慎投資，從而減少拿地。”劉水表示，在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期，房企的當(dāng)務(wù)之急是積極營銷，保障現(xiàn)金流，管控風(fēng)險(xiǎn)，理性投資，規(guī)避高價(jià)地。
在梁楠看來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控逐漸常態(tài)化，降負(fù)債及加速去化或已成房企當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)，其運(yùn)營、銷售、開發(fā)等都將面臨考驗(yàn)，因此需提升企業(yè)的運(yùn)營能力、加速銷售回款、以及合理控制開發(fā)節(jié)奏等。
更重要的是，根據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，截至2021年8月底，中資地產(chǎn)美元債存量規(guī)模為2097億美元，約等于1.35萬億元人民幣。而2021年、2022年、2023年，是中資地產(chǎn)美元債的三個(gè)償債高峰年，其中2022年將是最頂峰。
換言之，對(duì)當(dāng)下資金鏈偏緊房企來說，要克制擴(kuò)張欲望，理性研判市場(chǎng)，賣房還債是第一要?jiǎng)?wù)，先保證活下去才能談擴(kuò)規(guī)模發(fā)展。
來源：證券日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
