7月2日，貝殼研究院發(fā)布《2020租賃市場半年報(bào)》。報(bào)告指出，今年上半年，租賃市場季節(jié)周期規(guī)律被打破，傳統(tǒng)的租賃旺季并不“旺”，租金價(jià)格也持續(xù)走低；從市場主體來看，長租公寓企業(yè)也經(jīng)歷了經(jīng)營考驗(yàn)，中小企業(yè)面臨資金困境。
針對(duì)近期負(fù)面新聞?lì)l出的長租公寓，貝殼研究院提出4大觀點(diǎn)：
�。�1）上半年頭部長租公寓企業(yè)放緩了拓展趨勢，新開店率遠(yuǎn)低于去年水平；
�。�2）尾部長租公寓企業(yè)面臨普遍性的經(jīng)營困境，近七成因“高收低出”模式導(dǎo)致；
�。�3）上半年沒有房企新進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，已進(jìn)入的房企經(jīng)歷了從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)為“聚焦精耕”；
�。�4）長租公寓領(lǐng)域的融資以開發(fā)商發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債及ABS為主，中小企業(yè)融資渠道收窄。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，住房租賃領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，融資主體均為開發(fā)商。
上半年發(fā)行資產(chǎn)證券化（ABS）呈現(xiàn)金額小，周期長，平均利率較低等特點(diǎn)。而住房租賃專項(xiàng)債券發(fā)行筆數(shù)多、金額高，成為開發(fā)商發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)首要融資渠道。
貝殼研究院同時(shí)對(duì)于下半年的租賃市場進(jìn)行了預(yù)測分析。
在貝殼研究院看來，受到疫情影響，下半年租賃市場供需趨于緩和，業(yè)主出租預(yù)期持續(xù)處于低位，市場不斷向“承租人”市場轉(zhuǎn)變，租客將掌握更多主動(dòng)權(quán)和議價(jià)空間。
疫情影響下，部分尾部中小企業(yè)陷入破產(chǎn)風(fēng)波。貝殼研究院指出，為了減少長租公寓企業(yè)經(jīng)營對(duì)房東和租客帶來的影響，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，防止“高收低出”、“長收短付”等模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)給予長租公寓企業(yè)必要的補(bǔ)貼和資金扶持，幫助企業(yè)渡過經(jīng)營困境，才能引導(dǎo)行業(yè)走向正軌。
以下為報(bào)告中長租公寓章節(jié)的具體內(nèi)容：
1、上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，新開店率僅
2020年上半年集中式長租公寓門店拓店速度趨于停滯，明顯低于去年水平。貝殼研究院監(jiān)測了集中式長租公寓門店數(shù)量TOP10品牌，2018年底TOP10品牌門店數(shù)量為660家，2019年底TOP10品牌門店數(shù)量為1134家，2019年全年新開門店474家，新開店率為71.8%。而2020年上半年，TOP10品牌新開門店共93家，新開店率為8.2%，部分品牌門店數(shù)量負(fù)增長，部分門店關(guān)停。門店拓展速度趨于停滯，一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響導(dǎo)致的空置率上升及業(yè)務(wù)推進(jìn)放緩。
圖2018-2020上半年TOP10品牌集中式長租公寓門店數(shù)量及新開店率
數(shù)據(jù)來源：各長租企業(yè)官網(wǎng)，貝殼研究院整理
2、尾部長租公寓面臨經(jīng)營困境，倒閉企業(yè)中近七成因“高收低出”模式導(dǎo)致
2020年上半年陷入經(jīng)營困境并造成不良社會(huì)影響的以尾部中小長租公寓為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數(shù)量高達(dá)16家，在今年年初疫情影響下，市場租金出現(xiàn)下降的行情下，今年上半年近七成長租公寓因 “高收低出”模式，導(dǎo)致資金鏈斷裂。
這種模式主要存在兩個(gè)特征，一是高收低出，長租公寓企業(yè)為了短時(shí)間內(nèi)搶奪房源，企業(yè)支付給房東的租金高于租客支付的租金，屬于虧本經(jīng)營。二是長收短付，企業(yè)向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額用于自身經(jīng)營或其他用途的現(xiàn)象。無論是“高收低出”，還是“長收短付”，都產(chǎn)生了潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在受到疫情影響的外部沖擊下，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加速暴露，尤其是尾部中小長租公寓企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更弱。
圖2018-2020上半年陷入經(jīng)營困境的長租公寓統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
3、從“跑馬圈地”到“聚焦精耕”，今年上半年房企“零”進(jìn)入
對(duì)于長租公寓領(lǐng)域，不同于17-18年的熱情高漲，19年開始房企的進(jìn)入熱情顯著下降。行業(yè)逐漸回歸審慎理性預(yù)期，企業(yè)不再盲目進(jìn)入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2019年底已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務(wù)。而今年上半年沒有開發(fā)商新進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。
在政府大力倡導(dǎo)租購并舉的環(huán)境下，開發(fā)商紛紛將長租公寓提入戰(zhàn)略布局中，以期培育的新增長點(diǎn)。少量先行者在2016年以前就已經(jīng)試水業(yè)務(wù)，2017年多達(dá)16家。長租公寓的盈利能力在早期市場未得到驗(yàn)證，開發(fā)商進(jìn)入該業(yè)務(wù)領(lǐng)域開始冷靜和理智，從2018年進(jìn)入數(shù)量開始減少。到2019年只有上海實(shí)業(yè)、正榮、寶龍和俊發(fā)四家企業(yè)進(jìn)入，且基本在企業(yè)所在當(dāng)?shù)亻_展業(yè)務(wù)。而今年受到疫情影響尤為明顯，沒有新的開發(fā)商進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。
今年上半年，多數(shù)長租公寓不再進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，聚焦維持已有單店運(yùn)營。管理房間規(guī)模上，2020年上半年長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時(shí)仍然需要正常給業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊。同時(shí)，疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升。租賃企業(yè)要負(fù)責(zé)管理入住的租客，采購大量的相關(guān)物資新增支出。還要加強(qiáng)人員管理和登記，部分公寓企業(yè)還提出會(huì)給返程人員提供隔離單間等，對(duì)于企業(yè)來說也是管理成本的提升。長租公寓企業(yè)為了維持已有的運(yùn)營，減少成本支出和經(jīng)營虧損，絕大多數(shù)已進(jìn)入的企業(yè)不再進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，聚焦已有的門店運(yùn)營，開源節(jié)流。
圖2012-2019年開發(fā)商進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域的數(shù)量
數(shù)據(jù)來源：公開資料，貝殼研究院整理
4、開發(fā)商申請公司債和ABS融資，中小企業(yè)融資渠道收窄
上半年融資以開發(fā)商發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債及ABS為主，中小公寓融資更為困難。長租公寓領(lǐng)域股權(quán)融資的風(fēng)口基本已經(jīng)過去，目前中小企業(yè)獲得投資較為困難，從2019年開始進(jìn)行股權(quán)融資的企業(yè)均為行業(yè)頭部企業(yè)，融資輪次多、單次融資金額大是基本特征。此外，住房租賃領(lǐng)域今年上半年已經(jīng)發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，融資主體均為開發(fā)商�？傮w來講，目前長租公寓領(lǐng)域的融資以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主，中小企業(yè)融資渠道收窄。
圖2020年上半年住房租賃領(lǐng)域融資情況
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理
上半年發(fā)行資產(chǎn)證券化（ABS）金額小，周期長，平均利率較低。2020年上半年發(fā)行了三筆ABS，分別是中聯(lián)前海開源-華發(fā)租賃住房一號(hào)第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、華夏資本-金地火花長租公寓1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃及平安匯通－平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩租賃住房2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。發(fā)行期限9-18年不等，期限較長，且平均利率低于歷年水平。
圖2017-2020上半年長租公寓ABS發(fā)行情況
數(shù)據(jù)來源：上海證券交易所，深圳證券交易所，貝殼研究院整理
住房租賃專項(xiàng)債券發(fā)行筆數(shù)多、金額高，成為開發(fā)商發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)首要融資渠道。上半年住房租賃公司債券融資筆數(shù)較多，金額較高，其中保利地產(chǎn)發(fā)行了兩期公司債券，每期發(fā)行金額20億元，共融資40億元，公司債券使用途徑主要聚焦在住房租賃。公司債券利率較低，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)住房租賃領(lǐng)域融資的首要渠道。
圖2020上半年住房租賃公司債券發(fā)行情況
數(shù)據(jù)來源：上海證券交易所，深圳證券交易所，貝殼研究院整理
除以上融資之外，目前還有擬發(fā)行金額共405.6億的公司債券和ABS正在交易所申請流程當(dāng)中，尚未發(fā)行，其中137.6億的融資項(xiàng)目已經(jīng)審批通過。總體來講，上半年長租公寓股權(quán)融資少，ABS規(guī)模降低，公司債券規(guī)模跟去年基本持平，長租公寓領(lǐng)域強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者生存較為艱難，極大考驗(yàn)長租公寓的運(yùn)營和資金籌措能力。
來 源： 投中網(wǎng)
編 輯：liuy
