深圳、南京等地出臺史上最嚴限購，房價越調越漲怪圈能否打破？

　　7月以來，全國樓市調控政策風云突變。自深圳出臺史上最嚴限購開始，包括南京等地紛紛收緊限購政策，給當前快速上漲的高房價澆了一盆冷水。

　　不過，十余年調控下來，房價卻是屢調屢漲。從單套房源來看，最近五年來，部分城市一套房子價格上漲一倍并不稀奇。如何化解高房價堰塞湖？如何打破房價屢調屢漲的怪圈？如何打破房地產利益格局？專家表示，房地產長效機制建設任重道遠，還需進一步發(fā)力。

　　二手房價格一年上漲20%

　　在國家統(tǒng)計局房價數據公布的前一天，7月15日9點半，深圳市住建局等部門聯合公布了最新的樓市調控措施“深八條”。其中規(guī)定，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須落戶滿3年，且連續(xù)繳納3年個稅或社保，才有資格購房；非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續(xù)繳納5年個稅或社保方可購房等。

　　“限購是十年來樓市調控中最具代表性、最為立竿見影的政策，深圳‘深八條’版本的限購是目前全國樓市最嚴厲的版本之一”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，與一些城市落戶即可獲得購房資格相比，深圳對本地戶籍家庭、個人設置了3年的落戶年限，并設置了個稅社保繳納3年的年限，其限購政策顯著提高了購房門檻，將一些不合理的購房需求擋在了門外。

　　與此同時，深圳樓市限貸也進一步升級，實行認房又認貸，有商貸或公積金貸款的首付款不低于50%，購買二套房首付款不低于70%；此外，進一步提高二手房計稅價，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

　　對此，李宇嘉表示，深圳樓市調控措施全面升級、力度空前，將極大地抑制樓市投機炒作空間，這是形勢使然。

　　在“深八條”出臺24小時后，7月16日9點半，國家統(tǒng)計局公布了6月份70個城市房價變動情況。其中，作為我國房價的領頭羊，北上廣深4個一線城市新建商品住宅價格總體環(huán)比上漲0.6%，其中深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅最大。而在二手住宅市場，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，深圳的漲幅更是遠高于北京、上海、廣州。

　　從同比來看，深圳的房價漲勢更為突出。6月份，深圳二手住宅同比上漲14.3%，遠遠高出其他一二線城市。對此，李宇嘉表示，從部分中介掛牌房源來看，去年深圳二手房掛牌均價在5.5萬元—6萬元之間，今年均價則在6.5萬元—7萬元，這意味著，很多二手房價格上漲超過20%。

　　中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，一線城市是房價的風向標，其上漲幅度直接決定著全國房價上漲的空間，深圳作為一線城市中房價的領漲者，漲勢過大過快，而且市場也呈現出過度投機投資之風，重拳打壓勢在必行。

　　房地產是否該棄？

　　作為樓市的風向標，深圳出臺最嚴限購等從嚴調控措施，顯然有著特殊的信號意義。

　　“這表明，房價過快上漲依然是樓市紅線，房住不炒的主基調不容突破”，李宇嘉表示，部分成交活躍、房價漲幅過大的城市，將會跟進出臺從嚴調控措施。

　　7月23日，南京多部門出臺樓市調整新政，進一步收緊限購政策、抑制投機。其中規(guī)定，夫妻離異2年內按離異前家庭住房總套數計算，堵截了離婚炒房的渠道；同時，針對“萬人搖”一號難求的搶房現象，南京市規(guī)定，商品住房開盤時，須向本市戶籍無房家庭提供不低于30%的房源。

　　此前，東莞、杭州、寧波等地也陸續(xù)收緊樓市調控措施，更大力度保剛需、打擊投機炒房等亂象。

　　那么，深圳重拳打壓樓市，是否意味著樓市政策開始發(fā)生根本轉向？房地產業(yè)是否已成為棄子？

　　對此，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經理繆萌告訴中國新聞周刊，在目前的經濟環(huán)境和發(fā)展階段之下，房地產業(yè)有其獨特的地位。

　　7月16日，國家統(tǒng)計局公布，二季度我國GDP為250110億元，比上年同期增長3.2%，相比于一季度同比下降6.8%，經濟增速終于實現由負轉正。

　　國家統(tǒng)計局國民經濟核算司司長趙同錄對此表示，二季度三大需求對GDP拉動作用較一季度均有明顯改善，其中，投資對經濟增長的拉動作用明顯增強。

　　數據顯示，二季度資本形成總額拉動GDP增長5個百分點，而在同期，最終消費支出向下拉動GDP 2.3個百分點，貨物和服務凈出口拉動GDP增長0.5個百分點。

　　“在疫情的環(huán)境下，投資更容易落地生根，成為了拉動中國經濟的重要引擎”，繆萌表示，而從投資中幾大成規(guī)模的板塊來看，相比于基礎設施投資同比下降2.7%，上半年房地產開發(fā)投資同比增長1.9%，率先實現由降轉升，成為了經濟增長中為數不多的亮點。

　　以深圳而言，其經濟走勢與全國基本一致。上半年，深圳經濟體中，投資相對較為活躍，而其中，房地產投資又相對走勢較好。

　　早在2011年，北京出臺了當時最嚴的樓市限購措施，但近十年來，北京房地產投資規(guī)模依然在高位運行，其市場成交也在持續(xù)釋放。

　　“剛需是樓市發(fā)展的根本動力，投資投機需求之所以存在、之所以敢炒房，還是因為有人來接盤”，繆萌表示，隨著城鎮(zhèn)化的推進，剛需群體依然龐大，從嚴限購將會延緩需求入市，但房地產市場依然有前行的動力，尤其是一些人口涌入較多的城市。

　　如何破解房價屢調屢漲？

　　房價上漲，調控，房價下降，松綁——十余年來，我國樓市進入了這樣的調控怪圈，至今未解。

　　隨著政策持續(xù)落地，深圳樓市正在發(fā)生一些變化。一方面，由于前期已簽約房源正在消化，深圳一手房連續(xù)多天成交超100套；另一方面，中介機構數據顯示，二手房掛牌房源迅速減少，部分二手房已開始降價100萬甩賣。

　　李宇嘉表示，對于深圳樓市而言，一方面是有效供應太少，另一方面，由于產業(yè)優(yōu)勢突出、人口涌入較快，買房需求大，供需矛盾仍然時刻存在，這意味著一旦政策環(huán)境有所寬松，房價泡沫有可能再次被吹大。

　　“本輪全國性房價普漲，就是因為運行了十年的樓市調控體系已基本消解”，鄒琳華表示，自2010年開始，樓市調控以限購、限貸為主要手段，沿襲至今，隨著一些地方落戶門檻的降低，限購效果大打折扣，加上今年資金端較為寬裕，人們能獲得比商業(yè)房貸利率更低的資金，這對限貸形成較大消解，深圳樓市最嚴調控相當于是對樓市調控進行重構，目前看這一重構還有所缺憾，但這需要一個過程。

　　一方面，隨著房價屢調屢漲，如今我國已形成高房價堰塞湖。國家統(tǒng)計局數據顯示，1—6月份，商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，商品房銷售額66895億元，下降5.4%，即今年上半年我國房價同比去年上半年依然上漲3.3%。

　　另一方面，由于全國各地樓市調控政策力度不一、規(guī)定不一，往往是按下葫蘆浮起瓢，樓市成交及房價呈現出此起彼伏的變動。如在深圳等地出臺最嚴限購以來，上海等地樓市卻更為活躍，單日成交達到上千套。

　　繆萌表示，說到底，對于房價泡沫，由于牽涉面太廣太深，我們尚缺乏系統(tǒng)長遠的應對之策，不過，這或許需要特定的時機。

　　目前來看，對于房地產的長效機制，各界分歧很大。

　　一位此前參與過一個重點城市房地產改革的專家告訴中國新聞周刊，在對這個城市進行房地產政策設計時，有關方面邀請了行業(yè)內各方面專家，但大家一開始基本各執(zhí)一詞，意見很難統(tǒng)一。這位專家表示，對于房地產稅該如何推進，后來在類似會議上討論時，同樣也引發(fā)爭議。

　　針對本輪深圳房價大漲，住建部門邀請地產行業(yè)人士座談時，從公開信息來看，最初同樣是立場不一，各種意見五花八門。不過，最終深圳出臺了最嚴限購。

　　繆萌表示，從目前的調控思路來看，在更加嚴厲的限購等政策抑制下，房價不漲就是降，真正需要買房的剛需可以按照時間換空間的思路，擇機入市，與此同時，各種投機炒房將被嚴格擠壓。

　　鄒琳華認為，從樓市政策重構的角度看，化解高房價等困局，最終還是要在土地、稅制等方面做重大轉變，目前看，隨著集體租賃房等落地，這方面的探索在推進中，還需進一步發(fā)力。

 來源：中國新聞周刊

 編 輯：chenhong