東莞房價(jià)猛漲？官方回應(yīng)：穩(wěn)控地價(jià)房價(jià)，加大供應(yīng)嚴(yán)打炒房

　　隨著一份指數(shù)的發(fā)布，東莞房價(jià)再度引發(fā)關(guān)注。

　　近日，某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名(157期)》，稱東莞二手房漲幅首次超過深圳，排名全國第一。隨之，各類房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)媒體紛紛轉(zhuǎn)發(fā)，加以渲染炒作。

　　然而，南方+記者向東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核實(shí)，從網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)來看，最近三個(gè)月來，東莞新建商品住房、二手住房成交價(jià)格略有波動(dòng)，但總體平穩(wěn)。當(dāng)前，東莞正在嚴(yán)厲打擊惡意炒作、哄抬房價(jià)等擾亂市場秩序的行為。

　　數(shù)據(jù)說話：東莞房價(jià)猛漲了嗎？

　　根據(jù)某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的“冰山指數(shù)”，東莞4月第5周二手房價(jià)格19320元，5月第5周二手房價(jià)格19911元，月環(huán)比上漲3.1%，增幅排名全國第一。并宣稱今年以來東莞房價(jià)猛漲，即將進(jìn)入“3萬時(shí)代”。

　　“不知道該指數(shù)是依據(jù)什么數(shù)據(jù)算出來的，但跟我們網(wǎng)簽系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)有很大差異�！睎|莞市住建局相關(guān)工作人員說。

　　該局提供了近三個(gè)月的二手住房網(wǎng)簽價(jià)格數(shù)據(jù)。

　　3月至5月，東莞二手房價(jià)格有兩個(gè)月環(huán)比負(fù)增長，一個(gè)月正增長。一手房5月二手房均價(jià)16402元/平方米，比3月二手房均價(jià)16541元/平方米還低。無論從總體價(jià)格水平還是價(jià)格趨勢，都與該“冰山指數(shù)”存在較大差異。

　　南方+記者查閱該房地產(chǎn)網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)一則《冰山指數(shù)聲明》。

　　聲明中稱：冰山指數(shù)不是成交均價(jià)，是我們通過自己設(shè)計(jì)的算法，對(duì)二手房市場數(shù)據(jù)(來源于網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù))進(jìn)行處理得到一個(gè)指數(shù)；因?yàn)閿?shù)據(jù)源和算法的差異，冰山指數(shù)會(huì)和官方公布的一些數(shù)據(jù)有差異，這從統(tǒng)計(jì)學(xué)上來看是非常正常的。

　　也就是說，冰山指數(shù)反映的并非城市二手房均價(jià)。不在均價(jià)基礎(chǔ)上計(jì)算出來的環(huán)比增幅和“全國第一”，其參考價(jià)值有多大？有待商榷。

　　再來分析東莞新建商品住房銷售均價(jià)及漲幅。根據(jù)東莞市住建局提供的近三個(gè)月新建商品住房銷售均價(jià)，統(tǒng)計(jì)如下圖：

　　從數(shù)據(jù)可知，今年3月、4月，東莞新建商品住房銷售均價(jià)環(huán)比下降，5月環(huán)比增長2.13%�？傮w來看，從3月到5月，東莞新建商品住房銷售均價(jià)稍有增長，并未呈現(xiàn)出大幅上漲趨勢。

　　讀者可能會(huì)有疑惑：這似乎與自己買房看房的觀感有所不同。需要說明的是，東莞確實(shí)存在某些核心地段、熱門樓盤漲價(jià)較快的現(xiàn)象，而這些現(xiàn)象被各種網(wǎng)絡(luò)媒體“局部”放大。城市中心區(qū)和各鎮(zhèn)街，也存在冷熱不均現(xiàn)象。

　　對(duì)此，某資深業(yè)內(nèi)人士分析：“近期東莞局部地區(qū)房價(jià)上漲較快，突出表現(xiàn)在主城區(qū)等熱點(diǎn)地區(qū)，由于土地資源緊張，住房新增供應(yīng)一直較為短缺，而市場需求旺盛，加上去年以來南城、萬江拍出的幾宗宅地地價(jià)較高，進(jìn)一步加大房價(jià)上漲壓力，無論一手房還是二手房，升幅都較為明顯。但從全市來看，房價(jià)呈冷熱不均態(tài)勢，多數(shù)鎮(zhèn)街漲幅溫和，個(gè)別鎮(zhèn)街甚至略有下降。”

　　趨勢分析：東莞房價(jià)將會(huì)怎樣演變？

　　供求關(guān)系影響商品價(jià)格，這是一個(gè)常識(shí)。

　　東莞房價(jià)將來會(huì)怎樣演變，在很大程度上，取決于將來住房的供求關(guān)系。

　　南方+記者梳理了近年來東莞住宅用地出讓情況。

　　由圖可知，從2016年開始，東莞住宅用地年均出讓面積總體呈下降趨勢。從230.67公頃的高位，下降到2019年的119.07公頃。凸顯出在東莞土地開發(fā)強(qiáng)度逼近極限的背景下，住宅用地供應(yīng)持續(xù)減少的問題，而住宅供應(yīng)不足，一定程度上導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。今年以來，東莞市政府不斷加大住宅用地供應(yīng)力度，隨著東莞全面啟動(dòng)“拓空間”工作，推動(dòng)城市更新體制機(jī)制創(chuàng)新、TOD開發(fā)和連片“三舊”改造等示范項(xiàng)目，住宅用地供應(yīng)將會(huì)大幅增加。2020年，東莞市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地229.62公頃，土地供應(yīng)量比2019年增長接近一倍，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)商品住房逾5萬套，創(chuàng)近年新高，全市住房供需矛盾有望得到有效緩解。

　　地價(jià)和房價(jià)像一對(duì)“孿生兄弟”，相互影響。分析東莞房價(jià)的趨勢，也需對(duì)地價(jià)進(jìn)行分析。

　　記者仔細(xì)梳理了近三年東莞住宅用地掛牌出讓情況，出讓價(jià)格如下圖：

　　自2017年以來，東莞強(qiáng)化房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，住宅用地嚴(yán)格實(shí)行限地價(jià)出讓。剔除配建、自持等因素，近三年可售樓面單價(jià)穩(wěn)定在11000-12000元之間，地價(jià)運(yùn)行總體平穩(wěn)。

　　相關(guān)專業(yè)人士分析，隨著東莞市政府加大力度，加大住宅用地供應(yīng)，協(xié)同推進(jìn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期，預(yù)計(jì)一手房、二手房市場價(jià)格也將趨于穩(wěn)定。

　　官方出招：嚴(yán)厲打擊炒作房價(jià)行為

　　某些網(wǎng)絡(luò)媒體渲染東莞房價(jià)猛漲，背后是部分房地產(chǎn)中介、自媒體和少數(shù)業(yè)主在推波助瀾。這種緊張氣氛，不僅誤導(dǎo)消費(fèi)者，更會(huì)影響東莞的招商引才和發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　　近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長何紹田表示，堅(jiān)決按照黨的十九大提出的“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”的決策部署，完善住房體系，加快編制住房發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場和土地市場聯(lián)動(dòng)調(diào)控，大力推動(dòng)安居工程建設(shè)，多渠道滿足住房困難群眾的基本住房需要，促進(jìn)“住有所居”“住有宜居”。對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的亂象堅(jiān)決進(jìn)行重拳整治，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　連日來，一些頂風(fēng)作案的“出頭鳥”，已經(jīng)受到嚴(yán)肅處理。

　　東城某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，公然在小區(qū)張掛多條橫幅，鼓吹組織業(yè)主把二手房價(jià)從3萬炒到5萬。市住建局接到舉報(bào)后，立即責(zé)令該小區(qū)業(yè)委會(huì)拆除橫幅，并做出了嚴(yán)肅批評(píng)。

　　南城某個(gè)樓盤預(yù)計(jì)到今年9、10月份才開始預(yù)售，然而連日來，卻頻頻傳出該樓盤一房難求、房價(jià)“破四”、收“茶水費(fèi)”等“風(fēng)聲”。市住建局立即約談了該樓盤開發(fā)商，敦促其切實(shí)規(guī)范經(jīng)營行為，采取措施遏制外圍炒作，不得擾亂市場秩序。

　　在整治亂象的同時(shí)，接下來，東莞還將采取很多“硬措施”穩(wěn)控房價(jià)：

　　加強(qiáng)新建商品住房價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目價(jià)格或本項(xiàng)目前期成交價(jià)格又不能做出合理說明的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案；

　　加強(qiáng)房價(jià)信息公開，在每月定期公布上月新建商品住房網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，增加發(fā)布全市及各鎮(zhèn)街二手住房交易價(jià)格信息，進(jìn)一步提高房價(jià)透明度；

　　密切關(guān)注二手房價(jià)異動(dòng)，對(duì)二手房掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)、或周邊樓盤均價(jià)的房源，全部下架處理；

　　對(duì)捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價(jià)、捏造和散布不實(shí)言論等行為，依法依規(guī)從嚴(yán)查處，并及時(shí)予以曝光；

　　金融監(jiān)管部門對(duì)違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為，實(shí)施常態(tài)化打擊，規(guī)范銀行消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等的審批管理，對(duì)房貸違規(guī)行為予以處罰。

　　在增加土地供應(yīng)、穩(wěn)定地價(jià)房價(jià)、規(guī)范市場秩序的同時(shí)，東莞還將加大安居房、租賃房、人才房的建設(shè)力度，不斷擴(kuò)大保障范圍，實(shí)現(xiàn)多渠道保障。

　　據(jù)了解，目前全市已累計(jì)籌集建設(shè)保障房、人才房(安居房)、租賃房合計(jì)約6萬套。另外，截至目前招拍掛出讓住宅用地已配建或計(jì)劃配建人才住房(安居房)1.25萬套(按平均每套90平方米計(jì)算)。即將出臺(tái)的《東莞市人才安居辦法(試行)》明確政府投資籌集建設(shè)人才住房的主要方式包括新供應(yīng)用地建設(shè)、新供應(yīng)用地項(xiàng)目配建、城市更新項(xiàng)目配建、各類存量房源盤活等4種方式，并重點(diǎn)突出雙“10%”原則，即原則上要求新供應(yīng)用地項(xiàng)目、政府主導(dǎo)類城市更新項(xiàng)目配建比例不少于10%的安居房，用于人才住房等用途，以加快人才住房房源籌集。

　　同時(shí)，完善以公共租賃住房為主體，覆蓋本市中低收入住房困難家庭并惠及外來務(wù)工人員的住房保障體系。在保障本市中低收入住房困難家庭的基礎(chǔ)上，逐步加大外來務(wù)工人員和城市公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等住房困難群體的住房保障力度，規(guī)范保障性住房的運(yùn)營管理，推進(jìn)住房保障貨幣化改革，建立以“貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物保障為輔”的保障方式，盡可能擴(kuò)大新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員的住房保障受益面。構(gòu)建起多層次、全覆蓋的住房保障體系，保障群眾住有所居，為“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”建設(shè)進(jìn)一步夯實(shí)基礎(chǔ)。

來源：南方

編 輯：chenhong