5月的廣州，土地市場(chǎng)隨著走高的氣溫?zé)崃似饋?lái)。5月約29宗土地掛牌出讓?zhuān)渲猩嬲玫爻山?1宗，基本持平前4個(gè)月的成交數(shù)。更為外界樂(lè)道的是，5月18日11宗土地展開(kāi)逐鹿大戰(zhàn)，不僅吸引到數(shù)十家房企圍獵，還引發(fā)服務(wù)器崩潰，場(chǎng)面一度趨于白熱化。
隨著疫情影響不斷減弱，房企拿地欲望增加，廣州正逐步提高住宅供地的比例。截至5月底，廣州掛牌13宗土地預(yù)計(jì)于6月出讓?zhuān)渲?宗涉及住宅用地。
對(duì)廣州市政府而言，受疫情影響產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與財(cái)政壓力，通過(guò)加速供地或能有所緩解；對(duì)房企而言，借助流動(dòng)性充裕的契機(jī)，可以積極補(bǔ)倉(cāng)，夯實(shí)珠三角的布局。
住宅用地計(jì)劃供應(yīng)有所收窄 政策導(dǎo)向趨于平穩(wěn)
據(jù)《廣州市2020年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，廣州市于2020年建設(shè)用地正式計(jì)劃供應(yīng)總量控制在2028公頃以內(nèi)，預(yù)計(jì)劃安排5804公頃為后備項(xiàng)目。
廣州市正式計(jì)劃供地面積約2027.83公頃，住宅用地547公頃，占計(jì)劃總量的27%。其中，商品住宅用地451公頃，占住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的82％，占計(jì)劃總量的22%。
經(jīng)歷去年的供地高峰后，今年廣州住宅用地的計(jì)劃推地規(guī)模有所收窄。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，廣州市住宅用地計(jì)劃供地面積均超過(guò)了600公頃，分別為622公頃、625公頃與667公頃。實(shí)際上，廣州前三年的住宅用地供應(yīng)情況分別為479公頃、498公頃與570公頃。
從不同區(qū)域的商品住宅用地供應(yīng)量來(lái)看，主要分布在南沙區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、增城區(qū)，4區(qū)合計(jì)325公頃，占比72%，涵蓋廣州市南部、北部、東部區(qū)域。
從總體計(jì)劃供地?cái)?shù)量來(lái)看，廣州北部的白云區(qū)、花都區(qū)、從化區(qū)計(jì)劃供地?cái)?shù)量達(dá)到110宗，白云區(qū)單區(qū)供地就已高達(dá)72宗，成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。
同時(shí)，廣州還計(jì)劃加強(qiáng)城市更新土地供應(yīng)，通過(guò)城市更新改造實(shí)現(xiàn)供應(yīng)建設(shè)用地51宗，供應(yīng)量228公頃。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年一季度末，廣州共有275個(gè)整村改造項(xiàng)目處于推進(jìn)當(dāng)中，已確定改造主體的舊村累積約28個(gè)，占比約28%。
總體而言，廣州住宅用地的政策導(dǎo)向依然是保證住宅用地平穩(wěn)供應(yīng)，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。
一季度以工業(yè)用地為主 4月宅地成交頹勢(shì)有所扭轉(zhuǎn)
實(shí)際上，2020年初廣州市的涉宅用地供應(yīng)較少，一季度主要以工業(yè)用地為主，涉宅用地則保持著每月成交兩宗的頻率。據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州市一季度推地/成交66宗，約有42宗為工業(yè)用地，成交涉宅用地僅6宗，規(guī)劃建面85.69萬(wàn)方，共成交175.28億元。
雖然6宗住宅用地多以底價(jià)成交，但樓面均價(jià)約每平方米20458元，平均溢價(jià)率約17.0%，總體看來(lái)拿地成本并不低。其中，越秀南地塊樓面單價(jià)最高，折合樓面價(jià)每平方米64576元（除配建）；番禺漢溪大道北地塊規(guī)模最大，建面為31.76萬(wàn)平方米；荔灣廣船地塊拿地金額最高，達(dá)81.96億元。
不過(guò)，即使是零星地推地也不乏亮點(diǎn)。
2020年廣州成交的首宗住宅用地為“回爐”地塊——花都區(qū)工業(yè)大道南三地塊一期用地。該地塊自去年8月掛牌遭遇流拍之后，曾再次掛牌并再度延期，總起價(jià)也由21.97億元下降至17.57億元，最終被中建地產(chǎn)底價(jià)拍下。
同月出讓的廣船一期地塊，歷經(jīng)56輪鏖戰(zhàn)，不僅觸及成交價(jià)格的封頂價(jià)，同時(shí)出現(xiàn)自持25%商業(yè)的代價(jià)，由中信泰富和廣船聯(lián)合體競(jìng)得，折合樓面價(jià)約每平方米37216元。
3月出讓的越秀南地塊，雖然以底價(jià)成交，但每平方米64576元的高均價(jià)刷新了廣州樓面價(jià)記錄。同時(shí)，作為廣州核心老城區(qū)的越秀區(qū)，此前公開(kāi)出讓宅地還需要追溯到2011年，可謂寸土寸金。
進(jìn)入4月，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，廣州的宅地供應(yīng)快速?gòu)?fù)蘇，單月成交土地達(dá)6宗，共成交165.35億元，環(huán)比大漲163.2%，平均溢價(jià)率為6.7%。以住宅建面來(lái)看，廣州4月以住宅用地成交為主，成交達(dá)153.48萬(wàn)方，同比大漲138.54%，占比54.9%。
4月初，歷經(jīng)54輪競(jìng)價(jià)，恒大以35%溢價(jià)率將花都地塊納入囊中。臨近月底，另一宗“回爐”地塊天河廣氮也以12%溢價(jià)率成功出讓。但是，增城區(qū)兩宗命途多舛的“回爐”宅地再次因故終止掛牌出讓?zhuān)o升溫的廣州土拍市場(chǎng)又稍稍降了降溫。
2020年1-4月，廣州共推出土地規(guī)劃建面1330.79萬(wàn)方，成交1213.27萬(wàn)方，成交樓面均價(jià)為每平方米4254元。其中，宅地市場(chǎng)共推出土地規(guī)劃建面349.33萬(wàn)方，成交239.17萬(wàn)方，成交樓面均價(jià)每平方米14242元。
1-4月，廣州仍主要以工業(yè)用地成交為主，規(guī)劃建面占比達(dá)60.7%，而住宅用地規(guī)劃建面占比約為19.7%。作為”吸金“主力軍的宅地，得益于4月單月推地的回升，廣州1-4月宅地成交出讓金達(dá)340.63億元，占比為66%，平均溢價(jià)率為11.8%。
總體來(lái)看，雖然受到了假期與疫情的疊加影響，但進(jìn)入4月，廣州宅地成交已扭轉(zhuǎn)一季度的頹勢(shì)，同時(shí)推出了一些優(yōu)質(zhì)與核心的地塊，以期提振土地市場(chǎng)。不過(guò)，多數(shù)地塊依然以底價(jià)成交，總體溢價(jià)率并不高，房企拿地趨于理性。
為此，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉指出，“廣州作為一線核心城市，近期推出的不少地塊位置都不錯(cuò)。因此，不少房企想在廣州布局還是比較積極的。尤其是一些全國(guó)性的品牌房企，大部分總部都在長(zhǎng)三角區(qū)域，大本營(yíng)有不錯(cuò)的地塊必然也會(huì)去積極補(bǔ)倉(cāng)。這是導(dǎo)致廣州土地市場(chǎng)近期較熱的原因之一”。
“另外，從融資環(huán)境來(lái)講，當(dāng)前略微寬松一些，流動(dòng)性比較充裕。從銷(xiāo)售回款來(lái)講，五月房企基本恢復(fù)到了正常節(jié)奏。從單月來(lái)看，房企的壓力相比之前要小，這些都有助于房企更好地在土地市場(chǎng)沖刺。同時(shí)，5月拿地也可以為今年或明年的業(yè)績(jī)做些鋪墊”，張宏偉補(bǔ)充到。
宅地成交貢獻(xiàn)較大 后續(xù)熱度不減
邁入5月，日均最高氣溫31度的廣州，土地市場(chǎng)亦火爆了起來(lái)。在兩宗宅地完美地實(shí)現(xiàn)單月的開(kāi)張與收官之外，多達(dá)9宗宅地全部集中在一日內(nèi)推出。
5月18日，廣州成交11宗地塊，包含8宗純住宅地塊，1宗涉宅地塊和2宗商業(yè)地塊。如此集中的宅地供應(yīng)，自然吸引了各路房企圍獵，在拍賣(mài)之前即有32家房企豪擲逾160億元的保證金。
這場(chǎng)因網(wǎng)絡(luò)崩潰而持續(xù)10小時(shí)的土拍，最終成交額超240億元。其中，9宗宅地共成交236億元，6宗為溢價(jià)成交，溢價(jià)率在11%-32%之間，平均溢價(jià)率達(dá)13.6%，恒大、龍光、佳兆業(yè)、奧園、越秀等重倉(cāng)大灣區(qū)的房企均有斬獲。
值得注意的是，龍光自2月以底價(jià)落子白云區(qū)之后，再次瞄準(zhǔn)了這塊區(qū)域，本次競(jìng)得的地塊相對(duì)更靠近城市中心，兩次花費(fèi)近40億元。而就在三天前，龍光還在深圳以116億元奪得了深圳前海地塊，成為了新的深圳單價(jià)地王。
同樣多次出手的還有恒大，在4月初成功斬獲花都地塊之后，又奪下兩宗增城區(qū)的相鄰宅地，本次雖然沒(méi)有溢價(jià)，但也花費(fèi)不菲，合計(jì)代價(jià)約47億元。
縱觀廣州5月的宅地成交，合計(jì)成交額高達(dá)273.83億元，環(huán)比增長(zhǎng)65.6%，平均溢價(jià)率約11.5%，環(huán)比增長(zhǎng)4.8個(gè)百分點(diǎn)。不難看出，得益于涉宅用地供應(yīng)數(shù)量的大幅提升，5月廣州宅地成交規(guī)模在4月高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上再進(jìn)一步，房企的拿地意愿也更為強(qiáng)烈，溢價(jià)地塊開(kāi)始增多。
連續(xù)兩月供地加速，與廣州市因疫情影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)按下暫停鍵不無(wú)關(guān)系。據(jù)廣州市財(cái)政局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，全市一般公共預(yù)算收入394.2億元，同比下降8.5%；一般公共預(yù)算支出568.4億元，同比下降9.1%。
同時(shí)下降的，還有廣州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與開(kāi)竣工面積。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-4月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額連續(xù)同比下降，4月同比下降10.2%；全市商品房開(kāi)竣工面積也連月同比下降，4月商品住宅施工面積同比下降3.2%，竣工面積同比下降42.0%。
如此看來(lái)，廣州加大宅地供應(yīng)，一方面可以減少財(cái)政壓力，另一方面能在一定程度上拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資，可謂一箭雙雕。
與此同時(shí)，廣州一季度的宅地成交受疫情影響較大，全年的供地計(jì)劃有所延緩，因此提前出現(xiàn)大規(guī)模的宅地供應(yīng)。目前看來(lái)，6月份的宅地供應(yīng)力度仍未衰減，已掛牌9宗涉宅用地，還包含兩宗4月終止出讓的回爐地塊。“從后續(xù)的市場(chǎng)走向來(lái)看，廣州土地市場(chǎng)的熱度不會(huì)降低”，張宏偉表示。
來(lái)源 ：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)
編 輯：chenhong
