一份公司高層人事變動(dòng)通知,再次讓長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商蛋殼公寓陷入風(fēng)波。
2020年6月18日晚間,蛋殼公寓向外界披露一份人事調(diào)整任命。
披露信息顯示,蛋殼公寓董事會(huì)宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖,因創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資,目前正涉及地方政府部門(mén)調(diào)查。
消息一出,蛋殼公寓迅速與其切割。蛋殼公寓方面表示,高靖所涉及的調(diào)查事項(xiàng)與蛋殼公寓并無(wú)關(guān)聯(lián)。該公司其他董事及管理人員均未收到與該項(xiàng)調(diào)查有關(guān)的通知及問(wèn)詢(xún)。
公開(kāi)信息顯示,高靖畢業(yè)于北京交通大學(xué),大學(xué)沒(méi)畢業(yè)就進(jìn)入了百姓網(wǎng),工作5年,從一個(gè)人到組建北京公司30多人的團(tuán)隊(duì)。此后相繼在百度、好樂(lè)買(mǎi)、糯米網(wǎng)工作,主攻大數(shù)據(jù)商業(yè)智能方向。
2015年年初,高靖創(chuàng)辦了“蛋殼公寓”,自五年前蛋殼公寓成立以來(lái),高靖一直與公司另一位聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖共同負(fù)責(zé)公司的管理和運(yùn)營(yíng)。
2019年財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示,高靖持有蛋殼2.46億股B類(lèi)普通股,占比為13.5%,擁有75.7%的投票權(quán)。
受此事件影響,蛋殼公寓多次觸發(fā)熔斷,最新市值降至16億美元。
從年初引發(fā)用戶(hù)的信譽(yù)危機(jī)到如今公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖被調(diào)查,蛋殼是否正在面臨更大的危機(jī)?
激進(jìn)擴(kuò)張的背后
回顧蛋殼公寓的成長(zhǎng)史,2015年,蛋殼公寓成立,創(chuàng)始人高靖的想法很是簡(jiǎn)單。
在他看來(lái),蛋殼公寓要對(duì)房東和租客負(fù)責(zé)。不僅僅是做兩端的信息匹配,對(duì)房東負(fù)責(zé)表現(xiàn)在讓其獲得穩(wěn)定收益,對(duì)于租客則是要價(jià)格真實(shí)、服務(wù)升級(jí),符合年輕人的生活需求。
作為互聯(lián)網(wǎng)系長(zhǎng)租公寓的頭部企業(yè),蛋殼公寓與傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)一樣,都是賺取租金差與服務(wù)費(fèi),但互聯(lián)網(wǎng)系長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)明顯比傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)更有競(jìng)爭(zhēng)力。
無(wú)論收房還是出租,都通過(guò)線(xiàn)上完成,比傳統(tǒng)模式更高效;在產(chǎn)品端,蛋殼公寓全部精裝修,家電全新,房租支付也更加靈活,租戶(hù)可以選擇押一付一。
近幾年來(lái),由于房?jī)r(jià)居高不下,更多年輕人選擇了服務(wù)與品質(zhì)較好的長(zhǎng)租公寓品牌,在資本的加持下,長(zhǎng)租公寓迅猛發(fā)展。
蛋殼闖入時(shí),正值長(zhǎng)租公寓興起風(fēng)口。行業(yè)內(nèi),長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式分為“集中式”和“分散式”。
蛋殼屬于后者,即通過(guò)租賃協(xié)議從業(yè)主手中獲得零散房源,統(tǒng)一改造裝修后轉(zhuǎn)手出租,從中賺取房租差價(jià)與管理費(fèi)、增值業(yè)務(wù)收入等。
如果租客想月付,租金價(jià)格就高,因此,不少租客為了省錢(qián),往往選擇半年租甚至一年租。
事實(shí)上,蛋殼公寓犯了商業(yè)大忌,蛋殼最主要的客戶(hù)其實(shí)是房東,如果拿不到足夠多和足夠優(yōu)質(zhì)的房源,蛋殼的商業(yè)模式就無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)。這注定其需通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張拓寬盈利基礎(chǔ)。
短短幾年,蛋殼公寓迅速進(jìn)入北上廣深等13座城市,截至2019年11月30日,蛋殼管理公寓數(shù)量達(dá)43.27萬(wàn)間,較成立之初增長(zhǎng)178倍。
激進(jìn)的擴(kuò)張為經(jīng)營(yíng)埋下隱患,其負(fù)債率也一路攀升。截至2018年末,蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率為83%。到2019年三季度末,杠桿率進(jìn)一步放大,負(fù)債率提高至100%。
公開(kāi)資料顯示,蛋殼公寓招股書(shū)顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓持有現(xiàn)金1.73億元,總資產(chǎn)76.74億元,總負(fù)債76.61億元,資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)99.8%。
與規(guī)模相匹配,蛋殼公寓營(yíng)業(yè)收入也水漲船高。目前,該品牌收入主要來(lái)自租金和服務(wù)費(fèi)。從2017年到2018年,蛋殼公寓營(yíng)收增長(zhǎng)307.3%至26.75億。2019年前10個(gè)月,營(yíng)收進(jìn)一步增加到57.12億,較2018年同期增長(zhǎng)198.8%。
此番發(fā)展離不開(kāi)資本助力。天眼查數(shù)據(jù)顯示,蛋殼四年間完成7輪融資,在蛋殼公寓最新一輪的融資中,融資金額甚至達(dá)到5億美元,老虎環(huán)球基金、螞蟻金服均為其背書(shū)。
事實(shí)上,國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓迄今仍以租金收益差額、服務(wù)費(fèi)、金融服務(wù)費(fèi)等為主要贏利點(diǎn)。
自如CEO熊林曾直言,如果行業(yè)只有一個(gè)管理指標(biāo),那就是出租率,300萬(wàn)間存量的情況下,出租率降低一個(gè)點(diǎn),月收入減少1500萬(wàn)。
這意味著長(zhǎng)租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱。此外在更為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下,蛋殼兇險(xiǎn)。
虧損痼疾步步擴(kuò)大
對(duì)于仍在虧損的蛋殼公寓,快速擴(kuò)張背后暗藏著危機(jī)。
2017年,蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)的公寓數(shù)量為5.2萬(wàn),2018年達(dá)到了23.6萬(wàn),增長(zhǎng)率為354%;2019年時(shí),蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)公寓數(shù)量達(dá)43.8萬(wàn),較2018年增長(zhǎng)42.8%。
2017年至2019年,蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)公寓數(shù)量翻了8倍,運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)覆蓋國(guó)內(nèi)13個(gè)城市,入住率超過(guò)75%。
如此迅猛的擴(kuò)張下,蛋殼公寓的租金成本也漲了近12倍,由2017年5.1億元增長(zhǎng)至2019年的64億元。隨著成本的迅猛增長(zhǎng),讓本就難以盈利的蛋殼公寓,虧損繼續(xù)擴(kuò)大。
前不久,蛋殼公寓公布了2020年Q1財(cái)報(bào),營(yíng)收19.4億元,凈虧損12.31億元,較去年同期虧損增加了4.15億元。
眾所周知,長(zhǎng)租公寓行業(yè)普遍采用“高進(jìn)低出”的做法,即以高于市場(chǎng)價(jià)拿房,給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客半年或一年租金。
2019 年,長(zhǎng)租公寓在一級(jí)市場(chǎng)融資事件大幅減少,多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂倒閉。
根據(jù)相關(guān)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì),在2019年因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)達(dá)到53家,倒閉跑路共有45家,被收購(gòu)的有4家,拖欠未付房租的有4家。
如今,又遭遇了始料未及的肺炎疫情,這讓部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)生存狀況更加堪憂(yōu)。
在資本市場(chǎng)看來(lái),包括蛋殼在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租平臺(tái)的日子并不好過(guò)。例如,上市公司青客財(cái)報(bào)顯示,2019年第三季度凈虧損為1.25億元,較上一季度的凈虧損7163萬(wàn)元擴(kuò)大75%。截至2019年6月30日9個(gè)月,青客公寓凈虧損3.48億元,而上年同期凈虧損2.89億元。
即便打造出科技外衣,但蛋殼公寓仍深陷虧損困局。
蛋殼招股書(shū)顯示,其最近三年來(lái)累計(jì)虧損金額高達(dá)41億元人民幣,2017年、2018年以及2019年前9個(gè)月,分別凈虧損2.72億元和13.69億元、25.16億元。
一旦營(yíng)收滑坡,長(zhǎng)租公寓勢(shì)必要面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而在業(yè)主與租客兩頭薅羊毛、賺差額就成了長(zhǎng)租公寓的“續(xù)命大法”,燒出去的錢(qián)最終還是要在業(yè)主與租客身上找補(bǔ)回來(lái)。
但租客與業(yè)主們又何其委屈——我們憑什么為長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)單?即便不虧損也難以狠賺一筆,不得不依賴(lài)資本輸血。從長(zhǎng)租公寓的盈利模式來(lái)看,其收入來(lái)源主要有五大項(xiàng):
一、批零租金差:先通過(guò)獲取整棟的方式實(shí)現(xiàn)一定的租金折扣,之后再通過(guò)打造隔斷等方式來(lái)賺取資金差。
二、裝修投資回報(bào):通過(guò)對(duì)公寓的裝修來(lái)提升價(jià)錢(qián)差額所造成的溢價(jià)。
三、未來(lái)資金增長(zhǎng)收入:在房?jī)r(jià)上漲的社會(huì)背景下,房東租金會(huì)有一定漲幅,而公寓方作為二房東收取的資金自然也會(huì)有一定漲幅,而其付給房東的租金一定比收取的租金要少。
四、衍生服務(wù)收入:長(zhǎng)租公寓提供保潔、維修等增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的收益。
五、金融市場(chǎng)所得:快速集資用以金融市場(chǎng)投資。
今年1月,蛋殼在長(zhǎng)租公寓行業(yè)一片慘淡中幾經(jīng)波折上市,給了眾多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)信心,但長(zhǎng)租公寓行業(yè)能否博得一個(gè)好未來(lái),一切都充滿(mǎn)變數(shù)。
長(zhǎng)租公寓困境
過(guò)去幾年,隨著政策支持及資本熱潮,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成為熱門(mén)風(fēng)口。
一時(shí)間,市面上涌現(xiàn)了不同類(lèi)型的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“創(chuàng)業(yè)系”等。
按房源規(guī)模,房企系頭部玩家分別為萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓,第二梯隊(duì)主要是碧桂園的碧家國(guó)際社區(qū)、朗詩(shī)寓及華潤(rùn)有巢等。
創(chuàng)業(yè)系及中介系的前三名玩家分別為鏈家的自如、我愛(ài)我家的相寓及蛋殼公寓,房源規(guī)模分別為85萬(wàn)間、70萬(wàn)間及50萬(wàn)間,青客公寓排在第四位,房源規(guī)模為10萬(wàn)間。
但無(wú)論是背靠開(kāi)發(fā)商的房企系、經(jīng)驗(yàn)豐富的中介系、還是懂互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)作的創(chuàng)業(yè)系,長(zhǎng)租公寓重資本運(yùn)行模式下,均面臨著盈利難的困局。
事實(shí)上,長(zhǎng)租公寓行業(yè)的未來(lái)市場(chǎng)仍舊前景廣闊。但企業(yè)要更進(jìn)一步,就必須思考如何打好根基,提升用戶(hù)體驗(yàn),這才是決定長(zhǎng)租公寓企業(yè)未來(lái)興衰的關(guān)鍵因素。
來(lái) 源: 牛刀財(cái)經(jīng)
編 輯:liuy