近日，蛋殼公寓公布了2020年Q1財報，營收19.4億元，凈虧損12.31億元，較去年同期虧損增加了4.15億元。

　　蛋殼公寓虧損擴大，應該說在意料之內(nèi)。盈利難一直是長租公寓行業(yè)的死穴，比蛋殼公寓起家更早的自如、背靠萬科的萬科泊寓也一直在虧損。背靠巨頭的玩家們尚且虧損，自立門戶的蛋殼公寓虧損也就不足為奇。另外，2017年后蛋殼公寓瘋狂擴張，也使其資金鏈承壓，進一步擴大了虧損。

　　長租公寓盈利難，跟其運營模式分不開。長租公寓企業(yè)分為集中式、分散式兩類，但兩者都是以“租賃—翻修—出租”的模式運營。簡單理解就是長租公寓企業(yè)租賃房源后二次裝修，再租給用戶，企業(yè)在其中扮演“二房東”的角色。

　　受運營模式的影響，長租公寓行業(yè)的利潤率不足5%。因此，長租公寓企業(yè)必須具有一定的規(guī)模和入住率，才能實現(xiàn)盈利。但企業(yè)在擴大規(guī)模的同時，財務支出也隨之增長，使其資金鏈承壓。而這正是此前蛋殼公寓選擇上市融資的理由。

　　但上市融資并不能解決行業(yè)盈利難的問題。而長期虧損，對于身處資本市場的蛋殼公寓，顯然是不利的。

　　虧損痼疾步步擴大

　　2015年，蛋殼公寓在北京成立，正式入局O2O長租公寓行業(yè)。

　　2017年，蛋殼公寓營收6.57億元，凈虧損2.72億元；2018年，蛋殼公寓營收26.75億元，虧損13.7億元；2019年營收71.29億元，虧損34.47億元；2020年第一季度虧損12.31億元。

　　2017年至今，蛋殼公寓虧損額共計達63.2億元。在長租公寓行業(yè)，虧損也不止蛋殼公寓一家。業(yè)內(nèi)最先赴美上市的青客公寓，2017年至2018年共虧損7.43億元；背靠萬科、龍湖的萬科泊寓、龍湖冠寓，也處在長期虧損的境地。

　　長租公寓企業(yè)普遍虧損，跟其運營模式分不開。而行業(yè)的運營模式又很難改觀，企業(yè)只好在持續(xù)的虧損下選擇上市融資。

　　據(jù)蛋殼公寓招股書顯示，1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，融資金額10.6億元。而這次上市融到的10.6億元，第一季度就全部虧了出去。

　　除蛋殼公寓外，自如、萬科泊寓也都面臨資金不足的困境。

　　長租公寓的運營模式是先租賃，二次裝修后再出租給住戶。這樣的模式盈利方式過于單一，所以長租公寓行業(yè)利潤率極低。而企業(yè)想要盈利，就必須把規(guī)模做大，獲得更多的房源和用戶。

　　但長租公寓企業(yè)在擴大規(guī)模的同時，成本也隨之增加。據(jù)蛋殼公寓財報，2018年至2019年，蛋殼公寓的運營公寓數(shù)量由23.6萬增長至43.8萬，增長率達43.8%。租金費用也由21.7億元增長至64億元，增長超過三倍。

　　成本高企，企業(yè)要想繼續(xù)發(fā)展就需要更多的資金。因此，長租公寓企業(yè)上市融資就成了普遍現(xiàn)象。除青客公寓、蛋殼公寓已上市公司外，鏈家旗下的自如也在做赴美上市的準備。

　　在長租公寓行業(yè)，其普遍的盈利模式在于企業(yè)從租賃主那里獲取房源，然后依靠住戶和租賃主之間的價格差，賺取利潤。這其中，還包含了裝修、中介服務等費用。除去這些費用，長租公寓企業(yè)獲得的利潤也就所剩無幾了。

　　在對價格十分敏感的租賃市場，長租公寓企業(yè)如果靠漲價提升利潤率又會降低入住率。因此，自如、蛋殼公寓為吸引住戶，都開始降低房租價格。價格戰(zhàn)造成的后果，是長租公寓行業(yè)利潤率被繼續(xù)攤薄。據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%-4%。

　　低利潤率的市場形勢下，企業(yè)又急于盈利，就只能走擴大市場規(guī)模提升入住率這條路了。

　　規(guī)模擴張，雪上加霜

　　在長租公寓行業(yè)，線下的規(guī)模決定了企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的地位。住戶在選擇房屋租賃公司時，也更偏向知名度更高的企業(yè)。因此，長租公寓企業(yè)為了擴大知名度開始瘋狂擴大規(guī)模。

　　而線下規(guī)模擴大后，入住率會隨著企業(yè)知名度提升。抱著獨占市場的想法，自如、青客公寓等長租公寓企業(yè)瘋狂擴大規(guī)模搶占市場，使市場競爭更加激烈。蛋殼公寓也被迫加入擴張大軍，以期能夠在長租公寓市場占有一席之地。

　　2017年，蛋殼公寓經(jīng)營的公寓數(shù)量為5.2萬，2018年達到了23.6萬，增長率為354%；2019年時，蛋殼公寓的經(jīng)營公寓數(shù)量達43.8萬，較2018年增長42.8%。2017年至2019年，蛋殼公寓的經(jīng)營公寓數(shù)量翻了8倍，運營機構覆蓋國內(nèi)13個城市，入住率超過75%。

　　如此迅猛的擴張下，蛋殼公寓的租金成本也漲了近12倍，由2017年5.1億元增長至2019年的64億元。隨著成本的迅猛增長，讓本就難以盈利的蛋殼公寓，虧損繼續(xù)擴大。

　　而長租公寓行業(yè)因為運營模式的特殊性，只有擴大規(guī)模才能盈利，但過度擴張又會導致成本高企，陷入“兩難”境地。所以企業(yè)如何在擴張的同時做好風險管控，降低資金和管理端的壓力，就成了能否走出虧損的關鍵。

　　長租公寓的未來可期：行穩(wěn)致遠是關鍵

　　事實上，長租公寓作為剛需，存在著廣闊的前景。

　　據(jù)艾瑞資訊的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)住宅租賃市場規(guī)模在2018年已經(jīng)達到1.8萬億元，其中一線和二線城市達到1.2萬億元，預計在2023年增長至2.0萬億元，國內(nèi)整體市場增長至3.0萬億元。廣闊的市場前景，長租公寓的未來明朗可期，資本看好也是必然。

　　此外，5G技術和人工智能技術的發(fā)展，也給了長租公寓行業(yè)創(chuàng)造了新的機遇。由智能硬件和Saas軟件組成的公寓LoT，可以實現(xiàn)公寓多場景管理，在線辦理看房、簽約等租房服務，進而提升住戶體驗。

　　智能公寓作為長租公寓未來發(fā)展的趨勢，也會成為長租公寓企業(yè)未來轉型的目標。但長租公寓行業(yè)盈利需要長期發(fā)展的趨勢并不會改變，企業(yè)要想穩(wěn)步發(fā)展，仍需要深入扎根，提升用戶體驗，才能避免因急功近利導致的負面影響。例如蛋殼公寓曾被爆出的甲醛超標、客戶被貸款事件，帶來了極大的負面影響。

　　總體來看，長租公寓行業(yè)的未來市場仍舊前景廣闊。但企業(yè)要更進一步，就必須思考如何打好根基，提升用戶體驗，這才是決定長租公寓企業(yè)未來興衰的關鍵因素。

　　而對于仍在虧損的蛋殼公寓，緊抓智能公寓風頭的同時加強風險管控，才可能擺脫持續(xù)虧損的現(xiàn)狀。隨著國內(nèi)住宅租賃市場需求增長，蛋殼公寓距離盈利也會更近一步。

來 源：劉曠   

   編 輯：liuy