昨天（5月18日）的大新聞不斷，都市圈、房產稅、廣州拍地均有重大進展。

    01

　　先說廣州拍地，11宗土地同時出讓，共拍出了240億元的總價，而且因為系統(tǒng)故障，從白天拍到黑夜，過程堪稱激烈，土拍市場的熱度不容置疑。

　　土拍市場的熱度會否成功傳遞到樓市，仍有待觀察，但豪宅市場的率先復蘇，已經成為共識。

　　不過，這11宗地的溢價普遍不高，并沒有超過2017年的最高水平。

　　位于番禺漢溪的一宗地塊，樓面價高達32405元/平米，但僅為番禺第二高，低于2017年的金地壹閱府地塊（33660元/平米）。位于白云設計之都的一宗地塊，樓面價高達43144元/平米，溢價率31.92%，也低于龍湖天奕的45469元/平米。

　　此次土拍，雖然總價創(chuàng)下新高，但溢價較低，避免了地王事件的出現(xiàn)，這凸顯了廣州市場的溫和理性。

    02

　　再說房地產稅。5月18日，中央和國務院發(fā)布《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》，其中提到了房地產稅，相關表述是這樣的：

　　穩(wěn)妥推進房地產稅立法。健全地方稅體系，調整完善地方稅稅制，培育壯大地方稅稅源，穩(wěn)步擴大地方稅管理權。

　　這說明房地產稅立法是板上釘釘?shù)�、必須要接受的事情，但關鍵詞是“穩(wěn)妥推進”，不是“加快推進”，也不是“積極推進”，說明房地產稅的推出過程會是循序漸進的，會充分考慮經濟承受力和老百姓接受度，短期內不太可能激進推出。

    03

　　第三個信息我認為含金量最高，同樣是《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》，里面還提到戶籍改革：

　　要深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，探索實行城市群內戶口通遷、居住證互認制度。推動公共資源由按城市行政等級配置向按實際服務管理人口規(guī)模配置轉變。

　　這段話的信息量非常大，首先是明確了放開放寬除個別超大城市的落戶限制，什么是個別超大城市？說白了就是北京上海，或者只有北京，其他城市，包括廣州、深圳、重慶、天津這些超大城市，都會放寬戶籍門檻。

　　第二個重點是探索城市群內戶口通遷、居住證互認，這個突破性是很大很大的。要知道，國內很多城市群，都在喊同城化，地鐵、社保、公積金都有打通的先例，但還從沒有聽說把戶籍打通的，因為戶籍牽涉到的公共利益太多。

　　不過，之前看新聞說，寧波和舟山有望實現(xiàn)戶籍通遷，這是一個從無到有的突破，意味著城市群、都市圈的融合程度會有本質性的提升，如果戶籍通遷成為大趨勢，這意味著環(huán)大都市的中小城市有巨大利好，特別是惠州、東莞、佛山、中山、肇慶、清遠等城市會有大機遇，因為廣深的戶籍沒有北京上海那么值錢，實現(xiàn)通遷的難度較低。

　　戶籍通遷之后，會怎樣呢？其實是雙向流動，一部分中小城市的人為了享受更好的教育資源，會把戶籍遷移到大城市。

　　還有一部分大城市的人，為了買到便宜的房子或者大房子，會加速到旁邊的中小城市購房、就業(yè)，反正戶籍是通遷的，與合并相差不大，那深圳人到惠州買房子、就業(yè)，很多心理障礙就不存在了。

　　第三個重點是“推動公共資源由按城市行政等級配置向按實際服務管理人口規(guī)模配置轉變”，這句話非常重要，意味像東莞、佛山、泉州、蘇州、無錫這些經濟非常強但行政等級不高的城市，能享受到省會城市甚至副省級城市的待遇。

　　因為過去的公共資源配置，比如地鐵審批，行政等級是重要參考依據。一個省，肯定是省會城市優(yōu)先，而省內其他地級市，不管你經濟強不強、人口規(guī)模大不大，都沒有高等級城市那種優(yōu)先權。

　　此次《意見》明確，公共資源配置要以實際服務管理人口而不是行政等級來作為依據，意味著佛山、東莞、泉州、蘇州、無錫這些城市的地鐵審批有望大幅提速。

　　還是我之前講的那個觀點，都市圈時代，風口機遇已經切換到環(huán)大都市的中小城市，特別是那些行政交界地帶，會有強烈的化學反應。

　　本文來自微信公眾號：城市戰(zhàn)爭

編 輯：liuy