18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

　　三個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：

    01

　　房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量明顯增加

　　新房：4月份，70個(gè)城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市為50個(gè)，占比逾七成。3月份和2月份，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量分別為21個(gè)和38個(gè)，均明顯低于4月份。

　　二手房：4月份，70個(gè)城市中，二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為37個(gè)，占比過半。3月份和2月份二手房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為32個(gè)和14個(gè)。

　　無論在新房還是二手房市場(chǎng)，近兩個(gè)月，房?jī)r(jià)復(fù)蘇的勢(shì)頭都在擴(kuò)大。新房上漲城市數(shù)量已恢復(fù)到2019年12月的水平，二手住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量也已經(jīng)超越2020年1月的疫情集中暴發(fā)前的城市數(shù)量。

    02

　　一二三線城市全線復(fù)蘇

　　4月份，一二三線城市房?jī)r(jià)漲幅要么持平，要么擴(kuò)大；特別是二手房?jī)r(jià)漲幅全線擴(kuò)大。

　　一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.4%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，高于一二線城市；二手住宅銷售價(jià)格較為穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　各線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)均現(xiàn)復(fù)蘇回暖趨勢(shì)。

    03

　　一線和長(zhǎng)三角城市復(fù)蘇較快

　　4月份，南京、唐山是新房?jī)r(jià)格漲幅最大的城市。

　　從二手房市場(chǎng)來看，成都漲幅最大，環(huán)比上漲2.1%。此外，深圳（1.7%）、沈陽（1.7%）、上海（1.2%）、北京（1.1%）、杭州（1%）、無錫（1%）等城市漲幅均超過1%。

　　1%左右的環(huán)比漲幅看似不高，但若每個(gè)月都比上個(gè)月上漲1%，一年下來同比漲幅就會(huì)超過10%。

　　一線城市中，除廣州腳步略慢，北上深4月份二手房?jī)r(jià)漲幅均超過1%。長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)復(fù)蘇速度快于另外兩個(gè)都市圈。南京、無錫、杭州等長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)漲幅均靠前。

　　樓市“小陽春”來了？

　　積壓需求集中釋放之下，樓市的確迎來一股暖風(fēng)。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，4月份成交價(jià)格的表現(xiàn)和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的節(jié)奏、成交量的增長(zhǎng)是一致的，成交量的增長(zhǎng)帶動(dòng)價(jià)格的止跌上漲，顯示出了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較強(qiáng)的韌性。

　　根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量在4月繼續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比上月增加43.1%，超過去年同期水平，同比增加17.6%，由于疫情推遲的購房需求開始在四月快速釋放。

　　隨著成交量和房?jī)r(jià)的雙雙回升，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市已有“小陽春”跡象。

　　土地市場(chǎng)的快速復(fù)蘇或?yàn)檫@一判斷提供佐證。2020年以來，上海、深圳、廈門等地均有高價(jià)地塊出現(xiàn)，成交價(jià)格超過百億元的地塊已拍出3塊。南京、紹興、佛山、揚(yáng)州等地多宗地塊溢價(jià)率不斷提升。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，全國(guó)50個(gè)城市合計(jì)賣地收入達(dá)到5044.7億元，這也是年內(nèi)首次單月突破5000億元，不僅僅是賣地金額明顯上漲，溢價(jià)率也出現(xiàn)了明顯的上行。

　　安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，高價(jià)地塊的不斷出現(xiàn)也拉動(dòng)購房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上行壓力增強(qiáng)。

　　樓市為何率先復(fù)蘇？

　　從官方此前披露的4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅已收窄至-3.3%，遠(yuǎn)低于制造業(yè)投資-18.8%和基礎(chǔ)設(shè)施-11.8%的降幅。與此同時(shí)，4月份地產(chǎn)需求繼續(xù)回暖，全國(guó)地產(chǎn)銷售面積、銷售額降幅分別收窄至-2.1%和-5.0%。

　　為何樓市需求率先復(fù)蘇？流動(dòng)性相對(duì)寬松可能是其中的重要原因之一。

　　4月20日房貸利率掛鉤的5年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。張波表示，LPR利率五年期相比一年期下調(diào)幅度小，充分體現(xiàn)出堅(jiān)持 “房住不炒”，并對(duì)房地產(chǎn)整體政策調(diào)控謹(jǐn)慎的態(tài)度。但流動(dòng)性放松的大背景，依然會(huì)拉動(dòng)熱點(diǎn)區(qū)域樓市熱度的提升。

　　目前房貸利率仍有繼續(xù)下調(diào)趨勢(shì)。融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年4月20日-2020年5月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率則為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%，均環(huán)比下降11BP。

　　此外，一線城市二手房市場(chǎng)交易活躍也與學(xué)區(qū)房需求的季節(jié)性熱潮有關(guān)。為了趕上當(dāng)年入學(xué)，每年3-4月份，不少家長(zhǎng)選擇換房買房，一定程度上成為助推樓市“小陽春”的原因之一。

　　南京成都成“新貴”

　　4月份南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲1.8%，全國(guó)居首。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南京新房?jī)r(jià)格漲幅從3月份的第27位升至4月份的首位，說明其潛在購房需求比較充足，人才落戶政策的放寬也對(duì)樓市有一定提振。

　　與此同時(shí)，作為長(zhǎng)三角的中心節(jié)點(diǎn)之一，南京樓市回暖反映出長(zhǎng)三角樓市先于其他兩個(gè)城市圈出現(xiàn)復(fù)蘇。作為長(zhǎng)三角的中心城市的上海4月份一二手房均現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　雖然深圳不再是4月份二手房?jī)r(jià)漲幅最大的城市，但其當(dāng)月二手房?jī)r(jià)漲幅1.7%，僅次于排名第一的成都，比3月的1.6%繼續(xù)放大。

　　4月份的數(shù)據(jù)顯示，復(fù)蘇在城市間顯示出了較大的差異性。許小樂表示，一線城市方面，綜合來看上海的房?jī)r(jià)漲幅最大、北京最弱，從鏈家的實(shí)際成交量來看上海的增幅也最大，近兩個(gè)月月均成交量超過疫情前（2019年12月）的50%，而北京近兩個(gè)月月均成交量較去年12月下滑4%。

　　許小樂認(rèn)為，這種差異來自于前期市場(chǎng)供需關(guān)系、消費(fèi)者預(yù)期和復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏，預(yù)計(jì)這種分化會(huì)繼續(xù)存在，表現(xiàn)在南邊城市的熱度高于北邊城市。

　　易居研究院研究員王若辰表示，近月來板塊輪動(dòng)效應(yīng)重新顯現(xiàn)，一線、強(qiáng)二線城市與弱二線、三線城市表現(xiàn)分化。一線城市和強(qiáng)二線城市相對(duì)弱二線和三線城市調(diào)整時(shí)間更多一些，在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，一二線城市房產(chǎn)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來了，成為4月份房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲城市。

　　樓市升溫會(huì)持續(xù)嗎？

　　許小樂認(rèn)為，按照過去的經(jīng)驗(yàn)，一季度樓市一般因?yàn)榇汗?jié)市場(chǎng)呈現(xiàn)“V”型走勢(shì)，成交量在3月到達(dá)頂點(diǎn)后開始自然回落、企穩(wěn)直到四季度末開始再度活躍，今年疫情一方面加深了“V型”走勢(shì)，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)3月小陽春挪移到3月下旬、4月、5月上旬。

　　根據(jù)鏈家重點(diǎn)城市的實(shí)際成交數(shù)據(jù)來看，除了五一假期特殊周外，周度成交量在連續(xù)自然回落，預(yù)計(jì)5月下旬開始市場(chǎng)會(huì)逐步自然回落到正常狀態(tài)，預(yù)計(jì)成交量的下滑會(huì)逐漸反映到網(wǎng)簽量?jī)r(jià)上。

　　王若辰認(rèn)為，4月，70城二手房?jī)r(jià)漲幅為0.22%，已經(jīng)進(jìn)入“合理”區(qū)間，目前貨幣環(huán)境較為寬松，房?jī)r(jià)有一定上漲的動(dòng)力，但信貸政策和調(diào)控政策仍然嚴(yán)格，房?jī)r(jià)短期快速上漲脫離合理區(qū)間的可能性不大。

來 源： 中國(guó)新聞網(wǎng)   

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