18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價數(shù)據(jù)。

　　三個現(xiàn)象值得關(guān)注：

    01

　　房價環(huán)比上漲城市數(shù)量明顯增加

　　新房：4月份，70個城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市為50個，占比逾七成。3月份和2月份，房價上漲的城市數(shù)量分別為21個和38個，均明顯低于4月份。

　　二手房：4月份，70個城市中，二手房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量為37個，占比過半。3月份和2月份二手房價上漲的城市數(shù)量為32個和14個。

　　無論在新房還是二手房市場，近兩個月，房價復蘇的勢頭都在擴大。新房上漲城市數(shù)量已恢復到2019年12月的水平，二手住宅價格上漲城市數(shù)量也已經(jīng)超越2020年1月的疫情集中暴發(fā)前的城市數(shù)量。

    02

　　一二三線城市全線復蘇

　　4月份，一二三線城市房價漲幅要么持平，要么擴大；特別是二手房價漲幅全線擴大。

　　一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.6個百分點。

　　31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.4%，漲幅比上月均擴大0.2個百分點。

　　35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點，高于一二線城市；二手住宅銷售價格較為穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

　　各線城市房價數(shù)據(jù)均現(xiàn)復蘇回暖趨勢。

    03

　　一線和長三角城市復蘇較快

　　4月份，南京、唐山是新房價格漲幅最大的城市。

　　從二手房市場來看，成都漲幅最大，環(huán)比上漲2.1%。此外，深圳（1.7%）、沈陽（1.7%）、上海（1.2%）、北京（1.1%）、杭州（1%）、無錫（1%）等城市漲幅均超過1%。

　　1%左右的環(huán)比漲幅看似不高，但若每個月都比上個月上漲1%，一年下來同比漲幅就會超過10%。

　　一線城市中，除廣州腳步略慢，北上深4月份二手房價漲幅均超過1%。長三角城市房價復蘇速度快于另外兩個都市圈。南京、無錫、杭州等長三角城市房價漲幅均靠前。

　　樓市“小陽春”來了？

　　積壓需求集中釋放之下，樓市的確迎來一股暖風。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，4月份成交價格的表現(xiàn)和復工復產(chǎn)的節(jié)奏、成交量的增長是一致的，成交量的增長帶動價格的止跌上漲，顯示出了中國房地產(chǎn)市場較強的韌性。

　　根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，重點18城鏈家二手房成交量在4月繼續(xù)增長，環(huán)比上月增加43.1%，超過去年同期水平，同比增加17.6%，由于疫情推遲的購房需求開始在四月快速釋放。

　　隨著成交量和房價的雙雙回升，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，樓市已有“小陽春”跡象。

　　土地市場的快速復蘇或為這一判斷提供佐證。2020年以來，上海、深圳、廈門等地均有高價地塊出現(xiàn)，成交價格超過百億元的地塊已拍出3塊。南京、紹興、佛山、揚州等地多宗地塊溢價率不斷提升。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，全國50個城市合計賣地收入達到5044.7億元，這也是年內(nèi)首次單月突破5000億元，不僅僅是賣地金額明顯上漲，溢價率也出現(xiàn)了明顯的上行。

　　安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，高價地塊的不斷出現(xiàn)也拉動購房者對房價的預期，熱點城市房價上行壓力增強。

　　樓市為何率先復蘇？

　　從官方此前披露的4月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅已收窄至-3.3%，遠低于制造業(yè)投資-18.8%和基礎(chǔ)設施-11.8%的降幅。與此同時，4月份地產(chǎn)需求繼續(xù)回暖，全國地產(chǎn)銷售面積、銷售額降幅分別收窄至-2.1%和-5.0%。

　　為何樓市需求率先復蘇？流動性相對寬松可能是其中的重要原因之一。

　　4月20日房貸利率掛鉤的5年期LPR下調(diào)10個基點。張波表示，LPR利率五年期相比一年期下調(diào)幅度小，充分體現(xiàn)出堅持 “房住不炒”，并對房地產(chǎn)整體政策調(diào)控謹慎的態(tài)度。但流動性放松的大背景，依然會拉動熱點區(qū)域樓市熱度的提升。

　　目前房貸利率仍有繼續(xù)下調(diào)趨勢。融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年4月20日-2020年5月18日），全國首套房貸款平均利率則為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%，均環(huán)比下降11BP。

　　此外，一線城市二手房市場交易活躍也與學區(qū)房需求的季節(jié)性熱潮有關(guān)。為了趕上當年入學，每年3-4月份，不少家長選擇換房買房，一定程度上成為助推樓市“小陽春”的原因之一。

　　南京成都成“新貴”

　　4月份南京新房價格環(huán)比漲1.8%，全國居首。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，南京新房價格漲幅從3月份的第27位升至4月份的首位，說明其潛在購房需求比較充足，人才落戶政策的放寬也對樓市有一定提振。

　　與此同時，作為長三角的中心節(jié)點之一，南京樓市回暖反映出長三角樓市先于其他兩個城市圈出現(xiàn)復蘇。作為長三角的中心城市的上海4月份一二手房均現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　雖然深圳不再是4月份二手房價漲幅最大的城市，但其當月二手房價漲幅1.7%，僅次于排名第一的成都，比3月的1.6%繼續(xù)放大。

　　4月份的數(shù)據(jù)顯示，復蘇在城市間顯示出了較大的差異性。許小樂表示，一線城市方面，綜合來看上海的房價漲幅最大、北京最弱，從鏈家的實際成交量來看上海的增幅也最大，近兩個月月均成交量超過疫情前（2019年12月）的50%，而北京近兩個月月均成交量較去年12月下滑4%。

　　許小樂認為，這種差異來自于前期市場供需關(guān)系、消費者預期和復工復產(chǎn)節(jié)奏，預計這種分化會繼續(xù)存在，表現(xiàn)在南邊城市的熱度高于北邊城市。

　　易居研究院研究員王若辰表示，近月來板塊輪動效應重新顯現(xiàn)，一線、強二線城市與弱二線、三線城市表現(xiàn)分化。一線城市和強二線城市相對弱二線和三線城市調(diào)整時間更多一些，在經(jīng)濟下滑的背景下，一二線城市房產(chǎn)的相對優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了，成為4月份房價的領(lǐng)漲城市。

　　樓市升溫會持續(xù)嗎？

　　許小樂認為，按照過去的經(jīng)驗，一季度樓市一般因為春節(jié)市場呈現(xiàn)“V”型走勢，成交量在3月到達頂點后開始自然回落、企穩(wěn)直到四季度末開始再度活躍，今年疫情一方面加深了“V型”走勢，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)3月小陽春挪移到3月下旬、4月、5月上旬。

　　根據(jù)鏈家重點城市的實際成交數(shù)據(jù)來看，除了五一假期特殊周外，周度成交量在連續(xù)自然回落，預計5月下旬開始市場會逐步自然回落到正常狀態(tài)，預計成交量的下滑會逐漸反映到網(wǎng)簽量價上。

　　王若辰認為，4月，70城二手房價漲幅為0.22%，已經(jīng)進入“合理”區(qū)間，目前貨幣環(huán)境較為寬松，房價有一定上漲的動力，但信貸政策和調(diào)控政策仍然嚴格，房價短期快速上漲脫離合理區(qū)間的可能性不大。

來 源： 中國新聞網(wǎng)   

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