近日,國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》,標(biāo)志著中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。此次,雖未涉及住宅和商業(yè)地產(chǎn)類,但業(yè)界認(rèn)為隨著REITs市場逐步完善,預(yù)計(jì)商辦類項(xiàng)目在未來也將有望納入。

　　倉儲(chǔ)物流將有機(jī)會(huì)優(yōu)先進(jìn)行試點(diǎn)

　　此次REITs試點(diǎn)開啟了我國公募REITs的大門,這是多少人共同努力的結(jié)果。第一太平戴維斯華南區(qū)估價(jià)部董事徐憶在接受記者采訪時(shí)表示,根據(jù)通知精神,此次試點(diǎn)聚集了一些重點(diǎn)行業(yè),并將其分類為優(yōu)先支持類與鼓勵(lì)類,其中優(yōu)先支持的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)包括倉儲(chǔ)物流等交通設(shè)施,收費(fèi)公路、水電氣熱等市政工程,城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢等污染治理項(xiàng)目。而信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)為園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)則為鼓勵(lì)類別,相信前一類將更有機(jī)會(huì)優(yōu)先進(jìn)行試點(diǎn)。

　　近年來倉儲(chǔ)物流類不動(dòng)產(chǎn)正在快速發(fā)展,特別是在此次疫情中更加受到關(guān)注,就鼓勵(lì)回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板的角度考慮,也必然會(huì)受到更多地扶持。

　　高力國際數(shù)據(jù)顯示,今年第一季度一線城市物流倉儲(chǔ)租金錄得小幅增長,核心地段高標(biāo)倉依然維持穩(wěn)定租金增長。第一季度,疫情等因素雖對(duì)物流市場帶來短期需求沖擊,但2020年凈吸納量已逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖,二季度物流倉儲(chǔ)需求將出現(xiàn)反彈。同時(shí)得益于2019年達(dá)成的預(yù)租協(xié)議,疫情封城期間3PL和電商部門被壓抑的需求將在未來二三季度得到釋放,另外來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正不斷增長。高力國際認(rèn)為,長期來看,新消費(fèi)習(xí)慣的形成及在疫情期間培養(yǎng)起來的如中老年人等新用戶群體的產(chǎn)生,將對(duì)電商及物流倉儲(chǔ)行業(yè)形成利好,未來物流倉儲(chǔ)租金將上揚(yáng),2020年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)投資及租賃的窗口期。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)可拓寬融資渠道,降低成本

　　至于高新產(chǎn)業(yè)園區(qū),徐憶表示,在國家科技轉(zhuǎn)型中,其地位也是更為重要,相信也會(huì)成為關(guān)注的方面,從而通過公募REITs的方式受到關(guān)注。

　　克而瑞分析稱,當(dāng)前園區(qū)普遍面臨融資困境。產(chǎn)業(yè)園區(qū)各階段資金沉淀大、投資回報(bào)期長,因此融資需求很強(qiáng);但目前我國產(chǎn)業(yè)園融資方式以銀行貸款、土地出讓為代表的傳統(tǒng)模式為主,創(chuàng)新金融模式應(yīng)用少,融資渠道單一;同時(shí),嚴(yán)格的政策限制了產(chǎn)業(yè)園通過土地出讓或抵押等方式融資,加之一些園區(qū)由于經(jīng)營問題導(dǎo)致盈利難,這都造成園區(qū)融資能力較弱。

　　對(duì)產(chǎn)業(yè)園來說,發(fā)行 REITs 能夠拓寬融資渠道,降低融資成本。產(chǎn)業(yè)園的融資成本更多是基于資產(chǎn)本身而不是融資企業(yè)的資質(zhì),對(duì)具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的低評(píng)級(jí)企業(yè)有利;實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表,經(jīng)營與持有相分離,使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展;再者發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品還能鼓勵(lì)物業(yè)持有方盤活存量資產(chǎn),重視園區(qū)提升經(jīng)營能力。

　　“一線城市寫字樓和綜合性物業(yè)會(huì)更受期待”

　　有分析稱,在“房住不炒”的大背景下,公募REITs將大概率在房地產(chǎn)行業(yè)方面從長租公寓領(lǐng)域開始突破,延展到一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)則可能尚需一定時(shí)日。對(duì)此,徐憶表示,此次公募REITs的推出,是以基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?yàn)樽ナ?打開公募REITs的大門,但不包括住宅及商業(yè)地產(chǎn)類。從國家對(duì)于房地產(chǎn)市場的大政方針來看,長租公寓是一個(gè)符合政策方向,收益也較為穩(wěn)定的領(lǐng)域,但當(dāng)前收益情況還不甚理想,經(jīng)過努力是未來突破的一個(gè)方向。

　　從國際上REITs發(fā)展比較成熟的地區(qū)來看,基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益率多保持在較高的水平,而其他業(yè)態(tài)的物業(yè)類型則各不相同,以第一太平戴維斯截至2019年8月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,亞太區(qū)REITs的股利收益率中零售、酒店、綜合等均有不錯(cuò)的表現(xiàn),而就個(gè)人觀點(diǎn)而言,一線城市寫字樓和綜合性物業(yè)會(huì)更受期待。

　　會(huì)不會(huì)對(duì)未來房價(jià)產(chǎn)生影響?徐憶分析稱,公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出,是創(chuàng)新金融投資機(jī)制、拓展投資渠道,對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步健康發(fā)展將有重要的意義,從這個(gè)角度看,并不直接針對(duì)房地產(chǎn)市場,但會(huì)使整體國民經(jīng)濟(jì)受益,但對(duì)于房價(jià)則不應(yīng)產(chǎn)生直接的推動(dòng)作用。整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對(duì)于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康成長,也會(huì)產(chǎn)生正面影響,如長三角與珠三角區(qū)域的房價(jià),便已受惠于基建發(fā)展的水平。

　　此次試點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域,多是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或國家重點(diǎn)發(fā)展地區(qū),這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)與市場發(fā)展水平都較為完善,特別是長三角與大灣區(qū)基建的收益較好,相對(duì)較容易找到試點(diǎn)的項(xiàng)目,由此可見政府對(duì)于此次試點(diǎn)的重視及志在必得的決心,通過在此類地區(qū)的試點(diǎn),也為未來向全國其他地區(qū)推廣打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　華西證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師由子沛指出,REITs 本身起源時(shí)其基礎(chǔ)物業(yè)即為房地產(chǎn),我國一二線城市已有諸多現(xiàn)金流良好的商業(yè)物業(yè)供給,從之前推出的以商業(yè)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的類 REITs,如鵬華前海萬科 REITs,也取得了較為穩(wěn)定和良好的收益。但是,也應(yīng)當(dāng)看到,目前公募 REITs 若想推進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域,也面臨著諸多阻礙。

　　首先是如何與房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制相結(jié)合,REITs 運(yùn)作模式實(shí)際上為地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資機(jī)制:地產(chǎn)企業(yè)首先以自有資金和信貸融資獲得的資金進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以及前期培育,等商業(yè)地產(chǎn)培育成熟獲得穩(wěn)定的租金收入后將成熟的存量資產(chǎn)打包設(shè)立或注入 REITs 并通過發(fā)行份額回籠資金,本質(zhì)上是一種類住宅開發(fā)模式,提高了資金周轉(zhuǎn)率,縮短了投資回報(bào)周期,但也有可能使得房地產(chǎn)企業(yè)加快拿地,使得土地市場升溫,也與目前大的調(diào)控基調(diào)不符。

　　其次,房地產(chǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目涉及稅收較多,推進(jìn)上存在一定程度障礙。稅收優(yōu)惠是REITs 產(chǎn)品的核心,推行 REITs 的國家均給予了 REITs 一定的稅收優(yōu)惠政策。而在我國當(dāng)前稅收體制下,在商業(yè)物業(yè) REITs 的設(shè)立、運(yùn)營和終止中,可能涉及到多種稅收。而截至目前,我國還沒有針對(duì) REITs 的優(yōu)惠稅收政策出臺(tái),種類繁多的稅收將嚴(yán)重影響 REITs 產(chǎn)品的收益率,降低其對(duì)投資者的吸引力,削弱 REITs 的競爭力。

　　如果公募 REITs 在基建領(lǐng)域試點(diǎn)較為順利的話,則未來是有希望放開到房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的,不過在“房住不炒”的大背景下,公募 REITs 將大概率在房地產(chǎn)行業(yè)方面從長租公寓領(lǐng)域開始突破,而后續(xù)延展到一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)則可能尚需一定時(shí)日。

 來 源： 新快報(bào)    

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