以前，房企要成為“好學(xué)生”，或許只要銷(xiāo)售額一項(xiàng)完成得好就可以了。如今，營(yíng)業(yè)額、合同銷(xiāo)售額、毛利率、凈負(fù)債、土儲(chǔ)、融資成本……這些核心指標(biāo)各項(xiàng)均不能有明顯的短板，房企的成績(jī)單才能稱(chēng)之為優(yōu)秀。
3月下旬開(kāi)始，房企進(jìn)入年報(bào)發(fā)布季，截至目前，已有約30家港股上市房企公布了2019年業(yè)績(jī)報(bào)。不光只追求規(guī)模，很多房企異口同聲地喊出，把關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到提高利潤(rùn)率、降低負(fù)債上。
增速放緩繼續(xù)加大推貨
2019年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模較2018年略有增長(zhǎng)，但行業(yè)增速較前兩年顯著放緩。
克而瑞的研究報(bào)告指出，2019年內(nèi)，各梯隊(duì)房企門(mén)檻進(jìn)一步提升，但規(guī)模房企擴(kuò)容放緩，新增千億房企數(shù)明顯下降，近4年來(lái)房企整體的目標(biāo)完成率也逐年降低�？傮w來(lái)看，目前行業(yè)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已趨于明朗，預(yù)計(jì)2020年企業(yè)整體規(guī)模增長(zhǎng)將繼續(xù)維持穩(wěn)中有升，百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部的分化格局將會(huì)得到延續(xù)。各梯隊(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇的同時(shí)，TOP30成為規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。
進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后半場(chǎng)，房企已經(jīng)不能一味追求規(guī)模擴(kuò)張，發(fā)展重點(diǎn)也逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，企業(yè)整體的目標(biāo)增速也將趨緩。未來(lái)，市場(chǎng)的比拼將歸于房企的城市布局、品牌效應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理效率等因素，這也將決定房企的可持續(xù)發(fā)展力。
值得關(guān)注的是，受疫情影響房企一季度的銷(xiāo)售減量較大。有排名前十的房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，今年前兩月的銷(xiāo)售同比下降超20%，一季度下降10%�！邦A(yù)計(jì)二季度將回歸正常水平，增長(zhǎng)的話要到下半年。”
一般來(lái)說(shuō)，房企將全年業(yè)績(jī)按照上、下半年40%、60%的比例完成。受疫情影響，各企業(yè)在這一目標(biāo)的完成預(yù)測(cè)上也情況不一。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，龍湖不需要做大的供貨結(jié)構(gòu)、銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)的調(diào)整，基本上能夠按照預(yù)定目標(biāo)，順利平穩(wěn)運(yùn)行，上半年完成全年4成的業(yè)績(jī)目標(biāo)問(wèn)題不大，有信心完成全年2600億元目標(biāo)。不過(guò)，也有房企表示，受疫情影響，已將上半年的完成比例從40%調(diào)至30%。
面對(duì)疫情帶來(lái)的突發(fā)情況，每個(gè)企業(yè)對(duì)全年的市場(chǎng)預(yù)判也不同，有的企業(yè)調(diào)低銷(xiāo)售目標(biāo)，有的企業(yè)保持銷(xiāo)售目標(biāo)不變，從公布銷(xiāo)售目標(biāo)情況的企業(yè)來(lái)看，2020的銷(xiāo)售目標(biāo)增速大概在10%-30%之間。
但對(duì)于住宅市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，需求只是被擱置而不是消失，也相信隨著疫情影響的褪去，市場(chǎng)會(huì)在4月份之后慢慢回歸常態(tài)。從公布2020年推盤(pán)貨值情況的企業(yè)來(lái)看，所有企業(yè)2020年推盤(pán)貨值均較2019年有所增加。
“今年新冠肺炎疫情客觀上確實(shí)造成了沖擊。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否就一蹶不振了呢？實(shí)際上并不是。從今年3月份全國(guó)各地房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)看，實(shí)際上是好于預(yù)期的�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
提升利潤(rùn)成房企硬指標(biāo)
由于限價(jià)疊加高成本，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤(rùn)空間受到擠壓，利潤(rùn)增長(zhǎng)和盈利能力面臨較大下行壓力。
億翰智庫(kù)的研究報(bào)告指出，在2019年偏嚴(yán)的政策調(diào)控環(huán)境下，房企平均凈利潤(rùn)率下滑，平均凈利潤(rùn)率為16.39%，較2018年16.73%下滑了0.44個(gè)百分點(diǎn)。與2018年比較，22個(gè)房企中一半房企凈利潤(rùn)率下跌，一半房企凈利潤(rùn)率提升，但是總體上，凈利潤(rùn)率下跌高于上升幅度。受疫情影響，房?jī)r(jià)承壓，成本費(fèi)用增加，預(yù)計(jì)行業(yè)利潤(rùn)率開(kāi)始見(jiàn)頂回落。
從1000億級(jí)到2000億級(jí)，各梯隊(duì)中均有房企表示，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的規(guī)模沖刺后，降速增利潤(rùn)成為其重要目標(biāo)。
旭輝控股董事局主席林中在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，將用極致的手段，擰毛巾的方式提升利潤(rùn)空間，嚴(yán)守25%-30%的毛利率目標(biāo)。
在年銷(xiāo)售額跨入2000億元后，綠城中國(guó)董事會(huì)主席、總裁張亞?wèn)|在2019業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“我們現(xiàn)在最關(guān)注的不是銷(xiāo)售額，而是利潤(rùn)�！�
在2020年沖擊千億的合景泰富，在2019年初即提出“規(guī)模和利潤(rùn)并進(jìn)”的口號(hào)。年報(bào)顯示，2019年合景泰富預(yù)售額合計(jì)861億元，同比增長(zhǎng)31.5%，核心利潤(rùn)約52.15億元，同比增長(zhǎng)36.8%。
房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在加速分化，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)愈加顯現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院此前針對(duì)百?gòu)?qiáng)上市房企的研究結(jié)果顯示，百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。
多元化拿地降低成本
近年來(lái)隨著行業(yè)洗牌的進(jìn)一步深入，房企間收并購(gòu)機(jī)會(huì)增多。各家企業(yè)不止于公開(kāi)市場(chǎng)舉牌拿地，而是通過(guò)多元化拿地方式，如互換股份合作、收并購(gòu)、參與城市更新項(xiàng)目等方式增加土儲(chǔ)，同時(shí)更加注重對(duì)投資“性?xún)r(jià)比”的衡量。
以融創(chuàng)中國(guó)為例，2019年以來(lái)，除了公開(kāi)市場(chǎng)拿地和舊改及產(chǎn)業(yè)合作項(xiàng)目，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)收并購(gòu)獲取的土地占整體的比例達(dá)50%，較去年的46%進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)應(yīng)貨值達(dá)6741億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年融創(chuàng)中國(guó)成功簽訂7項(xiàng)收并購(gòu)協(xié)議，其中包括收購(gòu)泛海獲取北京及上海129.65萬(wàn)平方米核心區(qū)域地塊、收購(gòu)云南城投一次獲取總建筑面積合計(jì)3071.6萬(wàn)平方米的18宗地塊。收并購(gòu)的成熟運(yùn)作，使得融創(chuàng)中國(guó)以較低的成本優(yōu)勢(shì)迅速獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)完善自身的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及多元業(yè)務(wù)布局，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供有力支撐。
通過(guò)城市更新，控制開(kāi)支及繼續(xù)保持穩(wěn)定利潤(rùn)率成為一些房企的做法。2019年，富力地產(chǎn)的土地收購(gòu)策略主要集中在快速周轉(zhuǎn)的土地、低成本土地及城市更新項(xiàng)目，在管理資本開(kāi)支的同時(shí)繼續(xù)保持穩(wěn)定的利潤(rùn)率。2019年富力透過(guò)在3個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化了179萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，未來(lái)通過(guò)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的潛在土儲(chǔ)建筑面積將超過(guò)4000萬(wàn)平方米。
2019年華潤(rùn)置地實(shí)施多渠道并進(jìn)策略，積極拓展收并購(gòu)、城市更新、TOD合作拿地、場(chǎng)館代建+片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)、集體用地等多種模式，全年非公開(kāi)市場(chǎng)項(xiàng)目獲取數(shù)量占比達(dá)44%。
克而瑞分析認(rèn)為，2019年房企投資延續(xù)了2018年以來(lái)謹(jǐn)慎趨勢(shì)，政策未放松、融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地也逐步回歸理性。通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國(guó)企混改、城市更新、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等多元化方式吸納土儲(chǔ)，是房企促增長(zhǎng)降成本的有效途徑。
來(lái)源：北京晚報(bào)
編輯：wangdc
