這是房地產(chǎn)市場(chǎng)上并不常見的一組數(shù)據(jù)：一季度全市累計(jì)新開工面積為零；商品房銷售面積同比下降33%；商品房待售套數(shù)同比上漲26.7%，住宅去化周期15個(gè)月，非住宅去化周期82個(gè)月。
來(lái)自內(nèi)蒙古自治區(qū)副中心城市赤峰的這組數(shù)據(jù)不僅令人大跌眼球，還映射出當(dāng)前三四線城市普遍面臨的房地產(chǎn)壓力。
地方政府“救市”之心不絕。4月16日，赤峰市發(fā)布疫情防控期間穩(wěn)定住房消費(fèi)若干措施，松綁刺激樓市，表述罕見地直白，不僅明確提出要“鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房”，還暗藏“彩蛋”一般取消了限售。
在“政策一日游”頻發(fā)的現(xiàn)在赤峰有著自己的考慮。在專家看來(lái)，赤峰房企在新開工方面意愿不強(qiáng)，動(dòng)力嚴(yán)重不足，這種局面下，除了傳統(tǒng)融資補(bǔ)給等方式，最有效的救市啟動(dòng)是房屋銷售市場(chǎng)。雖然赤峰“既松綁又刺激”做法比較罕見，但也恰恰說(shuō)明防范市場(chǎng)交易過(guò)冷風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為近期重要關(guān)注點(diǎn)。
太直白！既松綁又刺激
4月16日，內(nèi)蒙古赤峰市新冠肺炎疫情防控工作指揮部發(fā)布疫情防控期間穩(wěn)定住房消費(fèi)若干措施，旨在應(yīng)對(duì)疫情防控期間房地產(chǎn)業(yè)銷售面臨困難和問(wèn)題，刺激剛需、促進(jìn)就業(yè)、穩(wěn)定預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
措施涉及取消限售、稅費(fèi)補(bǔ)貼等多方面內(nèi)容，切明確提出要“鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房”，執(zhí)行時(shí)間為2020年12月31日。
“措施在鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房、限售政策、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面表述尤為值得關(guān)注，相比其他城市含蓄的表述，赤峰市政策表述帶有很強(qiáng)的托市導(dǎo)向�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，赤峰市“既松綁又刺激”的做法或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)很多城市借鑒模式。
在具體內(nèi)容上，措施提出了五點(diǎn)要求：
一是盡快推動(dòng)售樓處、房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)復(fù)工。各屬地政府、主管部門要在毫不松懈抓緊抓實(shí)抓細(xì)疫情防控和安全生產(chǎn)工作基礎(chǔ)上，推動(dòng)具備復(fù)工條件的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，不得設(shè)置有礙復(fù)工的審批、備案和核準(zhǔn)等程序，做到應(yīng)復(fù)盡復(fù)。
二是促進(jìn)商品房預(yù)（銷）售。在疫情防控期間，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完成總投資額25%的，允許分區(qū)、分塊按幢申報(bào)商品房預(yù)售許可，手續(xù)齊全的即時(shí)下發(fā)預(yù)售許可證。積極引導(dǎo)購(gòu)房者充分利用房產(chǎn)信息平臺(tái)居家看房，鼓勵(lì)和支持各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)網(wǎng)上銷售平臺(tái)，開通微信公眾號(hào)、APP應(yīng)用程序、網(wǎng)站等渠道，為購(gòu)房者提供線上樓盤展示，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者通過(guò)平臺(tái)遠(yuǎn)程看房、在線選房一站式服務(wù)�；I備開發(fā)建設(shè)線上房屋銷售交易平臺(tái)系統(tǒng)。
三是加大住房公積金使用力度。疫情防控期間，開發(fā)建設(shè)企業(yè)2020年6月30日前可以申請(qǐng)緩繳住房公積金，緩繳期間時(shí)間連續(xù)計(jì)算，不影響職工正常提取公積金和申請(qǐng)住房公積金貸款。受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)，在與職工充分協(xié)商的前提下，可申請(qǐng)按不低于5%的繳存比例繳存住房公積金。對(duì)因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、一線醫(yī)務(wù)人員、參加疫情防控人員以及受疫情影響的職工，住房公積金貸款不能正常還款的，不作逾期處理，住房公積金歸集、提取和還貸時(shí)限順延至2020年6月30日。購(gòu)買新建商品住宅、進(jìn)行存量房交易的，以家庭為單位，使用公積金貸款未超過(guò)兩次的，可申請(qǐng)房屋價(jià)格總額80%的貸款，最高貸款額度80萬(wàn)元。
四是鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。采取“先征后補(bǔ)”方式，給予稅收財(cái)政補(bǔ)貼。個(gè)人購(gòu)買新建商品房住宅（以首次網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)）的，按其所購(gòu)房屋實(shí)際繳納稅額的50%給予財(cái)政補(bǔ)貼；個(gè)人購(gòu)買車庫(kù)、車位、倉(cāng)房等地下產(chǎn)品的，按其所購(gòu)房屋實(shí)際繳納稅額的100%給予財(cái)政補(bǔ)貼；存量房（含車位等）進(jìn)行交易的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易，并按其房屋實(shí)際繳納稅額的100%給予財(cái)政補(bǔ)貼。
五是大力推行“互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)”。加快實(shí)施線上線下并行辦理,簡(jiǎn)化辦理流程、壓縮辦理時(shí)限，全面推行“不見面”辦理，提供“網(wǎng)上辦”“預(yù)約辦”“郵寄辦”等方式開展房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。做好電話咨詢、網(wǎng)上咨詢、預(yù)審和受理，避免人員聚集，為企業(yè)復(fù)工和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，赤峰此次提出“鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房”是非常直白也非常罕見的表述，意味著在刺激住房消費(fèi)上當(dāng)?shù)卣o予了明確的政策支持。近期，雖然眾多城市紛紛出臺(tái)刺激和鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，但在具體表述上都是非常委婉的。例如，湖南益陽(yáng)提出“鼓勵(lì)市民合理住房消費(fèi)”、湖南資興提出“鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)”。
嚴(yán)躍進(jìn)注意到，雖然赤峰在此次措施中沒有提及取消限售，但實(shí)際上已經(jīng)做了取消。因?yàn)榇胧┑牡谒臈l明確指出，“存量房（含車位等）進(jìn)行交易的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易”。
根據(jù)赤峰市2019年6月發(fā)布的《進(jìn)一步規(guī)范中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)秩序促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》，購(gòu)買新建商品住宅的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年方可上市交易。
對(duì)比二者不難發(fā)現(xiàn)，此次措施在不知不覺中取消了2年限售期。
除上述幾點(diǎn)以外，措施還在傳統(tǒng)的新房契稅補(bǔ)貼以外，對(duì)二手房交易給予了非常明確的稅費(fèi)補(bǔ)貼，即對(duì)于房屋買賣實(shí)際繳納的稅費(fèi)，都給予100%的財(cái)政補(bǔ)貼。
“二手房交易涉及稅費(fèi)更多，這意味著稅費(fèi)補(bǔ)貼力度更大。但是這并非單純?yōu)榱斯膭?lì)二手房交易，而是為了減少購(gòu)房者買房顧慮，實(shí)質(zhì)上仍然是為了鼓勵(lì)新房買賣。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，赤峰此次出臺(tái)的措施是目前比較直接的托市做法。
成交慘淡、新開工為零的“焦慮”
近一段時(shí)間以來(lái)，既放松又刺激樓市是很多三四線城市房地產(chǎn)政策普遍調(diào)整思路。
按照全國(guó)房地產(chǎn)待售面積數(shù)據(jù)和全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，非常多的三四線城市近期住宅庫(kù)存壓力正在增大，為了更好地穩(wěn)定樓市，地方政府主動(dòng)松綁樓市，同時(shí)給予房屋買賣各類刺激也就不難理解了。
對(duì)于赤峰來(lái)說(shuō)更是如此，不僅所有數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降，其商品房去庫(kù)存時(shí)間也已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)26個(gè)月，非住宅商品房去庫(kù)存時(shí)間更是超過(guò)了80個(gè)月。
按照赤峰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2020年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面截至3月底全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資26.57億元，同比上漲302%；全市累計(jì)新開工面積為零。其中中心城區(qū)累計(jì)完成投資24.9億元，同比上漲522%；中心城區(qū)累計(jì)新開工面積為零。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和銷售方面數(shù)據(jù)同樣不樂觀。
數(shù)據(jù)顯示，3月份全市批準(zhǔn)預(yù)（銷）售商品房614套，面積6.71萬(wàn)平方米，同比下降86%；1-3月份全市共批準(zhǔn)預(yù)（銷）售商品房4913套，面積51.33萬(wàn)平方米，同比下降51%。
3月份全市實(shí)現(xiàn)銷售商品房4173套， 銷售面積43.13萬(wàn)平方米，同比下降20%，環(huán)比上漲1163.75%；1-3月全市共實(shí)現(xiàn)銷售商品房8117套，銷售面積84.82萬(wàn)平方米，同比下降33%。
3月份全市商品房銷售平均價(jià)格為每平方米6026元，同比上漲14.4%，環(huán)比上漲11.8%，其中商品住宅銷售平均價(jià)格為每平方米6520元，同比上漲24%，環(huán)比下降5.9%。中心城區(qū)商品房銷售平均價(jià)格為每平方米7357元，同比上漲15%，環(huán)比下降8%，其中商品住宅銷售平均價(jià)格為每平方米7743元，同比上漲24%，環(huán)比下降8.7%。
截至2020年3月末，全市商品房待售套數(shù)217444套、面積1471.44萬(wàn)平方米，同比上漲26.7%；全市商品住宅待售套數(shù)68472套、面積703.85萬(wàn)平方米，同比上漲41%。中心城區(qū)商品房待售套數(shù)123758套、面積793.89萬(wàn)平方米，同比上漲36.6%；中心城區(qū)商品住宅待售套數(shù)31983套、面積357.24萬(wàn)平方米，同比上漲54.4%。
按去年赤峰1-12月份平均銷售進(jìn)度，全市商品房去庫(kù)存時(shí)間約需26個(gè)月，其中商品住宅去庫(kù)存時(shí)間約需15個(gè)月，非住宅商品房去庫(kù)存時(shí)間約需82個(gè)月；中心城區(qū)商品房去庫(kù)存時(shí)間約需25個(gè)月，其中商品住宅去庫(kù)存時(shí)間約需14個(gè)月，非住宅商品房去庫(kù)存時(shí)間約需86個(gè)月。
二手房交易情況也很慘淡。3月份全市二手房交易成交2577套， 成交面積22.68萬(wàn)平方米，同比下降6.68%；1-3月全市二手房交易累計(jì)成交5017套，成交面積46.62萬(wàn)平方米，同比下降30.67%。
“從赤峰樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，各類數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)了同比下跌的態(tài)勢(shì)。其今年一季度房地產(chǎn)企業(yè)新開工數(shù)據(jù)為0這是非常罕見的，說(shuō)明房企在新開工方面意愿不強(qiáng)，動(dòng)力嚴(yán)重不足。這種局面下除了傳統(tǒng)融資補(bǔ)給等方式外，最直接有效的救市方式是啟動(dòng)房屋銷售市場(chǎng)。所以在房屋銷售數(shù)據(jù)較為疲軟時(shí)，必須加快刺激住房消費(fèi)。通過(guò)鼓勵(lì)購(gòu)房讓老百姓把資金投向房地產(chǎn)，房企新開工節(jié)奏才會(huì)真正加快�！眹�(yán)躍進(jìn)表示，雖然赤峰“既松綁又刺激”做法比較罕見，但也恰恰說(shuō)明今后全國(guó)各地特別是三四線城市樓市政策會(huì)進(jìn)一步放松。即便最近出現(xiàn)了很多“政策一日游”現(xiàn)象，但透過(guò)這種現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，確保市場(chǎng)交易反彈、防范市場(chǎng)交易過(guò)冷風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為近期樓市政策的重要關(guān)注點(diǎn)。預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)各地政策放松的動(dòng)作會(huì)越來(lái)越多。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
