2020年，新冠疫情的突如其來，給內(nèi)生動能不足、增速正處于降檔期的中國經(jīng)濟迎頭一擊。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，初步核算，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值206504億元，按可比價格計算，同比下降6.8%，增速較2019年四季度回落12.8個百分點。
作為中國經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的壓艙石和穩(wěn)定劑，房地產(chǎn)行業(yè)遭受重挫。4月17日統(tǒng)計局公布的1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，商品房銷售面積、商品房銷售金額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、土地購置面積等指標較2月有了穩(wěn)步回升，不過一季度累計增速仍保持負值，多數(shù)指標3月表現(xiàn)均不及去年同期。
值得關(guān)注的是，1-3月開發(fā)投資額累計增速下降7.7%，跌幅高于GDP增速，這是自2016年以來，首次出現(xiàn)房地產(chǎn)增速顯著低于整體經(jīng)濟增速，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力巨大。
目前，全球新冠疫情仍沒有明顯緩解的跡象，疫情走向和帶來的影響已無法預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)依然將面臨下行趨勢，預(yù)計二季度各項指標不容樂觀。
01
一季度銷售面積、金額同比降25%左右
隨著2月下旬各地陸續(xù)復(fù)工，3月整體樓市也開始逐步回暖，但是整體不及去年同期。
具體銷售情況來看，3月商品房銷售面積為13503萬平方米，商品房銷售額為12162億元，較2020年1-2月總量分別增長了59%和48%，不過同比仍維持下降趨勢。銷售面積和銷售金額兩項指標降幅均在14%左右，這意味著行業(yè)復(fù)蘇動力明顯不足，市場依舊冷淡。
1-3月累計成交數(shù)據(jù)也透露出行業(yè)復(fù)蘇壓力巨大的現(xiàn)狀。其中，銷售面積和銷售金額累計同比增速仍是負值。具體來看，一季度商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%。商品房銷售額20365億元，同比下降24.7%。
02
開發(fā)投資額增速不及GDP增速
一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，仍為負值，降幅比1-2月份收窄8.6個百分點。分區(qū)域來看，中部開發(fā)投資額降幅最為顯著，1-3月開發(fā)投資額為3917億元，同比下降了18.7%；其余地區(qū)降幅基本都在15%以內(nèi)。
需要指出的是，有一項數(shù)據(jù)較為蹊蹺。雖然開發(fā)投資額累計增速持續(xù)下滑，但是3月單月開發(fā)投資額仍達到了11848億元，環(huán)比上升17.13%，同比微增1.15%。蹊蹺在于，房屋新開工面積是降的，土地購置面積也是降的，房屋施工面積同樣也是下降，各項指標全部下降的情況下，那么為什么3月總開發(fā)投資額還會漲？
一直以來，房地產(chǎn)都是中國經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的壓艙石和穩(wěn)定劑，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)對GDP的拉動作用不言而喻。
4月17日國新辦舉行新聞發(fā)布會上，公布了2020年一季度國民經(jīng)濟運行情況，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值206504億元，按可比價格計算，同比下降6.8%，但這一增速略高于房地產(chǎn)投資開發(fā)額累計增速。這是自2016年末以來，首次出現(xiàn)房地產(chǎn)增速顯著低于整體經(jīng)濟增速，結(jié)合去年整個房地產(chǎn)行業(yè)對GDP巨大的拉動作用，由此可見，目前行業(yè)下行壓力巨大。
03
新開工、土地購置面積降幅均在2-3成
新開工方面值得業(yè)內(nèi)關(guān)注，1-3月房屋新開工面積28203萬平方米，下降27.2%，降幅收窄17.7個百分點。
隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏加快，房企開工積極性增強，但是3月單月新開工面積有所回升，但仍不及去年同期。疫情常態(tài)化下，各地防疫管控尚未徹底放開，受此影響3月房屋新開工17833萬平方米，同比仍跌10.45%。
究其原因，一方面房企資金鏈依舊相對緊張，從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，3月95家典型房企的融資總額為1195.58億元，同比仍降14.5%。另一方面，新開工通常滯后于土地成交兩個季度左右，2019年土地購置面積創(chuàng)十年來新低，這也“拖累”2020年的新開工指標，房企不得不面臨“無地施工”的尷尬境況。
而從土地購置面積累計增速來看，雖然降幅有收窄趨勢，但是1-3月仍為負值：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1969萬平方米，同比下降22.6%，降幅比1—2月份收窄6.7個百分點。
事實上，在中央和地方積極的供地政策推動下，土地市場交易開始逐漸恢復(fù)，不過整體回調(diào)幅度不及預(yù)期。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國336城土地成交建筑面積僅為10995萬平方米，環(huán)比上升了9%，但同比降幅也接近三成，仍處于歷史低位，后期增長動力略有不足。
隨著全球疫情的逐步控制，二季度房屋新開工面積仍將成為開發(fā)投資額重要發(fā)力點，樓市正常化后房企將加快加大項目新開工進度，后續(xù)房屋新開工面積有望穩(wěn)健回升。
1-3月房地產(chǎn)市場多項指標增速
04
70城房價整體穩(wěn)定，同比漲幅回落
全國商品住宅銷售價格同比保持穩(wěn)定，僅一線城市二手房價格同比漲幅微擴。3月，一二三線新建商品住宅銷售價格同比漲幅分別回落0.15個百分點、0.43個百分點、0.64個百分點，整體同比增速回落0.52個百分點。二手住宅銷售價格僅一線城市同比漲幅微擴0.22百分點，其余二三線及整體房價同比漲幅均回落。
值得注意的是，3月疫情期間積壓的購房需求逐步釋放，各級城市房價環(huán)比出現(xiàn)微漲。
具體而言，70個大中城市整體新房價格環(huán)比上漲0.1%，其中一二三線環(huán)比漲幅分別擴大0.03個百分點、0.15個百分點、0.08個百分點。但一線、三線及整體房價漲幅較1月均有不同幅度回落。相應(yīng)的，二手住宅銷售價格整體環(huán)漲0.05%，其中一線城市環(huán)比漲幅最高，擴大了0.38個百分點。
由于各大城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，3月較2月樓市各項指標表現(xiàn)向好，但仍不及2019年同期，1-3月各項數(shù)據(jù)保持降勢，但整體表現(xiàn)符合預(yù)期。全球疫情的不確定，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的負面效應(yīng)還將延續(xù)。
基于上述數(shù)據(jù)，我預(yù)判地產(chǎn)下行壓力依舊巨大，銷售、投資、新開工、土地購置面積累計增速等指標在二季度難言樂觀。至于具體降幅有多大，主要取決于全球疫情的能否得到有效控制。悲觀預(yù)期下，全年銷售面積或?qū)⑾陆?5%，銷售金額或?qū)⑾陆?0%。
值得關(guān)注的是，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已然不及宏觀GDP增速，是2016年末以來的首次，聯(lián)系到中央“房住不炒”主基調(diào)和近期多地調(diào)控松綁“一日游”，是否意味著地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的拐點？這也應(yīng)當引起地產(chǎn)同仁們的高度關(guān)注。
1-3月房地產(chǎn)市場多項指標增速
1-3月房地產(chǎn)市場多項指標增速
文章來源:丁祖昱評樓市
