2月28日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年2月《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（抗疫專題）》，報告提出建議，應(yīng)嚴(yán)控購房加杠桿及其它各類刺激購房行為。當(dāng)前疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時性資金困難。疫情對住房需求的影響，主要體現(xiàn)在受影響家庭臨時推遲購房計劃，但并非永久取消購房計劃。應(yīng)有針對性地對相關(guān)困難企業(yè)采取合理的救濟措施，盡量避免通過購房加杠桿或其它各類剌激購房行為來幫助房地產(chǎn)企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發(fā)未來房價大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險，需要加以嚴(yán)格控制。

　　《報告》顯示，疫情對住房市場的影響可分為直接影響與間接影響兩個方面。

　　從直接影響方面看，疫情對住房市場有多維度的直接影響。首先對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為售樓處暫時關(guān)閉和推遲復(fù)工，企業(yè)的項目交付進(jìn)度、短期銷售額都將受到直接影響，并進(jìn)而可能會影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)；對于購房者來說，看房、貸款等活動都難以正常進(jìn)行，籌款也可能受到影響，短期購房活躍度直線下降；對于還貸家庭來說，由于收入受到疫情影響，部分家庭可能會出現(xiàn)還貸困難；對于租房者來說，找房、搬家等活動也會存在現(xiàn)實困難，租房行為受限。

　　從間接影響看，疫情對中國乃至世界經(jīng)濟可能會構(gòu)成一定的沖擊。疫情沖擊將直接影響對未來的經(jīng)濟預(yù)期，進(jìn)而間接引發(fā)部分群體的購房觀望。疫情帶來的收入降低或財富損失，也可能間接降低購房支付能力，造成購房需求下降。

　　但總體而言，房地產(chǎn)業(yè)屬于強周期性、波動性行業(yè)，長期的政策調(diào)控與頻繁的市場波動，使得房地產(chǎn)業(yè)對市場波動具有一定緩沖能力。疫情對中低中入階層的收入影響要大于其它階層，對中小房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊要強于大型房地產(chǎn)企業(yè)，對中小城市住房市場的影響要高于大城市住房市場，對短期市場的影響要大于中長期。因而，只要疫情能夠在合理的時期內(nèi)得到有效控制，那么疫情對住房市場的影響將主要體現(xiàn)在對中小城市住房市場、中小房地產(chǎn)企業(yè)的短期影響。房價長期預(yù)期不會發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，大城市市場和中長期市場不會因此而發(fā)生重大波動。

　　據(jù)此預(yù)測，短期內(nèi)一二線城市房價相對穩(wěn)定或略有回升，三四線城市總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能較快下降。

　　根據(jù)住房市場的發(fā)展特點，及基于統(tǒng)籌疫情防控及經(jīng)濟社會發(fā)展需要，社科院《報告》提出以下建議：

　　在堅持房住不炒的基礎(chǔ)上，給予受疫情影響的困難房地產(chǎn)企業(yè)適度救濟。疫情對房地產(chǎn)企業(yè)的主要影響包括：項目開工推遲、按期交房受到影響；售樓處關(guān)閉，短期銷售額下降，部分企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿接绊�；居民短期購房意愿及活躍度降低，市場需求低迷等。對于自持租賃型企業(yè)來說，出租率和租金也受到影響。但總體來說，由于房地產(chǎn)銷售本身具有較強的季節(jié)波動性及政策波動性，且房價主要受長期經(jīng)濟預(yù)期的影響，因而疫情對房地產(chǎn)市場的影響相對其它產(chǎn)業(yè)較低。但也不排除部分中小企業(yè)、高負(fù)債運行企業(yè)因疫情而造成短期資金周轉(zhuǎn)困難或甚至資金鏈斷裂。對于這部分企業(yè)，可采取的救濟措施包括緩交部分稅費及政府性基金、支持網(wǎng)絡(luò)銷售、簡化開工及銷售審批手續(xù)、到期還款適度延期、在風(fēng)險可控的前提下優(yōu)化預(yù)售資金提取程序等。

　　有針對性降低房貸還款困難家庭的短期還貸壓力。從2015年10月24日最后一次調(diào)整基準(zhǔn)利率以來，我國已經(jīng)有四年多沒調(diào)整過貸款基準(zhǔn)利率。存量房貸利率的定價基準(zhǔn)將由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR市場浮動利率，也最早需要到2021年才能產(chǎn)生實際效果。受本次疫情沖擊，部分購房家庭因收入下降、經(jīng)營損失或財富損失可能會出現(xiàn)還貸困難現(xiàn)象。為此，可以有針對性采取暫緩還款、臨時性降低存量房貸利率及還款額等措施，幫助還貸困難家庭渡過難關(guān)。

　　嚴(yán)控購房加杠桿及其它各類刺激購房行為。當(dāng)前疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時性資金困難。疫情對住房需求的影響，主要體現(xiàn)在受影響家庭臨時推遲購房計劃，但并非永久取消購房計劃。應(yīng)有針對性地對相關(guān)困難企業(yè)采取合理的救濟措施，盡量避免通過購房加杠桿或其它各類剌激購房行為來幫助房地產(chǎn)企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發(fā)未來房價大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險，需要加以嚴(yán)格控制。

　　因地制宜采取租金及續(xù)約管控等措施，促進(jìn)房主及租房家庭共克時艱。受疫情的沖擊，作為租房市場主要群體的中低收入階層短期收入受到較大影響。為緩解因疫情造成的短期困難，多地出臺了針對國有房產(chǎn)租賃的租金減免措施。但對于廣大私有房產(chǎn)的租賃者來說，不僅難以通過租金減免政策獲得救濟，特殊情況下還可能被趁疫情漲租。為有效降低疫情對租房家庭的影響，在原有救濟政策的基礎(chǔ)上，有必要因地制宜對房產(chǎn)出租行為采取一定的租金及續(xù)約管控措施，如：疫期內(nèi)租約到期，可根據(jù)租賃者要求對原租約進(jìn)行短期延展，并禁止?jié)q租或提高租賃條件；疫期禁止暴力驅(qū)趕租客；允許疫期部分困難家庭緩交租金；減免住房租賃相關(guān)稅收等。

　　在科學(xué)防疫的基礎(chǔ)上，堅持租購房同權(quán)。租購房同權(quán)既是構(gòu)建租購并舉住房市場體系的基礎(chǔ)，也是建立完善住房市場長效機制的基石之一�？茖W(xué)防疫與租購房同權(quán)本質(zhì)上并無矛盾與沖突。如果在實際工作中，簡單地將租房家庭貼上“較高風(fēng)險”的標(biāo)簽并給予區(qū)別對待，在一定程度上有悖科學(xué)防疫規(guī)律。因為疫情防控需要以深入細(xì)致的行程及接觸排查為基礎(chǔ)，單純對租房家庭貼上特定風(fēng)險標(biāo)簽以簡化工作，反而容易造成排查疏漏。由于病毒的高傳染性，特殊情形下，1%的排查疏漏將可能會使99%的努力失效。此外，對租房家庭的區(qū)別對待也可能會影響企業(yè)的有序復(fù)工，不利于統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作。為促進(jìn)科學(xué)防疫，建議以個人如實申報及大數(shù)據(jù)排查等手段為風(fēng)控基礎(chǔ)，糾正少數(shù)地方簡單地對租購房家庭差別對待的不合理行為。

　　來源：澎湃新聞網(wǎng)

編輯：wangdc