沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春。

　　習(xí)近平總書記指出：“抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫(yī)院救死扶傷陣地，一個是社區(qū)防控陣地。”

　　商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園正是社區(qū)防控陣地的重要組成部分。自疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思？對商業(yè)地產(chǎn)市場有何預(yù)測和展望？

　　為了能為更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供助力，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起“新商辦50人專題采訪行動”，采訪、整理了來自50位商業(yè)地產(chǎn)總裁的思考和建議，期待與大家共享思想共克時艱。

　　洗牌與分化

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱：面對突如其來的疫情，對于商業(yè)地產(chǎn)的整個行業(yè)都會是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗，進一步加速商辦地產(chǎn)行業(yè)洗牌。疫情之下，對商業(yè)辦公是遭遇之戰(zhàn)，強者恒強弱者恒弱；對聯(lián)合辦公是爭霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰(zhàn)，全力自救向死而生。

　　中國宏泰發(fā)展董事局主席王建軍：突如其來的疫情造成了巨大的影響和損失，對所有行業(yè)來說這是一次大考，任何企業(yè)如果過不了這道坎就要被淘汰。其實偶然的背后都是必然。從商業(yè)的角度來說，每一次危機也蘊含著契機，有內(nèi)在規(guī)律和節(jié)點。這次疫情之后，可以預(yù)計很多行業(yè)企業(yè)開始出現(xiàn)分化，加快優(yōu)勝劣汰，有的面臨生死攸關(guān)，也會有一些逆襲而上，讓2020年成為一個重要的分水嶺。

　　大悅城控股北京大區(qū)公司常務(wù)副總經(jīng)理、中糧廣場總經(jīng)理孫天立：影響主要體現(xiàn)在五個方面。第一、市場需求減少，受疫情影響一季度區(qū)域產(chǎn)業(yè)引入、客戶選址將會暫緩或延后，實際看房量減少；第二、承租能力減弱，部分行業(yè)中小微企業(yè)實際經(jīng)營收到?jīng)_擊導(dǎo)致租金支付和續(xù)租租金承載能力下降會有降租需求，樓宇將面臨保業(yè)績和保品牌的選擇；第三、需求行業(yè)可能發(fā)生變化，大型人員密集型行業(yè)、共享辦公等未來樓宇業(yè)主會慎重引進，而國企、金融、科技、醫(yī)藥等企業(yè)由于穩(wěn)定性強，仍會是需求主力；第四、對于調(diào)整期樓宇來說，疫情會加速樓宇調(diào)整和產(chǎn)業(yè)疏解，樓宇運營方可以結(jié)合防控要求和合同履約情況進一步篩選出未來長期合作伙伴；第五、樓宇運營者大多數(shù)也屬于中小企業(yè)范疇，在防疫成本、貸款成本和企業(yè)稅收成本壓力下，面對入住企業(yè)減租需求也很難推出幫扶政策，急需政府相關(guān)部門在企業(yè)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)給予減稅降費支持。

　　嘉豐達科技發(fā)展有限公司董事長汪浩：突然出現(xiàn)的新冠黑天鵝對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊直接體現(xiàn)在商業(yè)零售（閉店率高、人流量低）、公寓（返程延后、資金鏈承壓、租戶維權(quán)）、酒店（旅游消費基本停滯，入住率斷崖式下跌）等。寫字樓、商務(wù)園、產(chǎn)業(yè)園等作為企業(yè)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)的物理空間承載主體，受到疫情影響相對緩和，主要表現(xiàn)為企業(yè)延遲復(fù)工可能引發(fā)的出租率的波動以及租戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)移。此辦公類產(chǎn)品存在替代性、承接性，面對突發(fā)性風(fēng)險事件的抗跌能力較強，具有較強的韌性。

　　萎縮與下行

　　譽翔安地產(chǎn)執(zhí)行合伙人王珂：商務(wù)樓宇市場從2018年開始逐年走低，是由全產(chǎn)業(yè)收縮的基本盤決定的，本來是個緩慢下降的過程，這個過程也會伴隨著新老產(chǎn)業(yè)進行交替。但突發(fā)的疫情，對市場起到了加速衰退的作用，而新的產(chǎn)業(yè)跟不上，這種企業(yè)端的變化也就導(dǎo)致辦公樓宇的新需求跟不上撤退的速度。以北京為例，盡管產(chǎn)業(yè)園承接了一部分傳統(tǒng)辦公樓的需求，但總體仍然是縮量價跌的。所以疫情之下，客戶市場必然是萎縮的，放在短期（3-6個月）會是現(xiàn)金流質(zhì)量差的企業(yè)開始退租裁員清算。反映在空置率和租金上，以北京為例，應(yīng)該空置率在16%的基礎(chǔ)上放量下跌到20%以上，價格也會繼續(xù)下調(diào)，但因為租約的緣故不會劇烈下跌，最多下調(diào)10%。放在中期（1-2年）來看，如果呈現(xiàn)空置率快速提升的超跌現(xiàn)象，伴隨著疫情緩和，會慢慢回升，但價格不會反彈。

　　亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波：影響和沖擊可分為短、中、長三種狀態(tài)，長期影響在6個月以上。即使疫情徹底結(jié)束，工作和生活全部恢復(fù)，原來存量的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場也會出現(xiàn)30%乃至更高的閑置和空置。再加上疫情后遺癥形成的對寫字樓和產(chǎn)業(yè)園在空間、環(huán)境、安全、環(huán)保和智能化的升級需求，會增加存量市場的追加投資或一定比例被淘汰。如果增量部分在這創(chuàng)新方面抓住機遇順勢而上，必將使未來的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場競爭更加激烈和嚴(yán)酷！清盤破產(chǎn)、斷士斷臂、優(yōu)勝劣汰、收購兼并等現(xiàn)象和事件會層出不窮。

　　中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝：“覆巢之下，焉有完卵”，在本次新冠病毒疫情巨大的自然災(zāi)害面前，房地產(chǎn)行業(yè)深處其中自然難以幸免，但是，從房地產(chǎn)開發(fā)銷售、資產(chǎn)持有運營、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等各個領(lǐng)域的影響烈度又是差異非常大的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在以往每年有十幾萬億的銷售額中本來比重極小，但是，卻同時受到產(chǎn)業(yè)客戶經(jīng)營壓力傳導(dǎo)、金融機構(gòu)貸款風(fēng)險預(yù)警、產(chǎn)業(yè)物業(yè)銷售限制政策有增無減等等多重環(huán)境壓力，預(yù)計2020年可能有大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目停工停產(chǎn)甚至爛尾，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因此而快速倒閉。現(xiàn)在疫情尚未結(jié)束還都不好說，但生存比以往更加困難，這點是肯定的。

　　第一太平戴維斯高級董事溫書閱：本次疫情將在短期內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)造成巨大的沖擊，空置率上升和租金的下跌會成為最主要的表現(xiàn)。但對于不同類型的物業(yè)，其影響結(jié)果也有很大差別。對于已經(jīng)處于穩(wěn)定期的存量樓宇來說，在疫情期間，無論是業(yè)主還是租戶，續(xù)租將成為其最好的或者唯一的選擇，原本有搬遷需求的企業(yè)在此階段更傾向于續(xù)租，尤其是2020年上半年租約到期的租戶，從理論上不具備搬遷的可能性，盡快與原業(yè)主鎖定續(xù)約合同是其最好的選擇。對于穩(wěn)定期的存量樓宇業(yè)主來說，此次疫情反而會成為一個爭取未來兩年租約結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的重要契機。對于新建樓宇或者預(yù)租期樓宇來說，負(fù)面影響較大。樓宇的交付時間被迫延后，已經(jīng)簽約但還未開始裝修的租戶，或者裝修過程中的租戶都將面臨巨大的壓力，同時業(yè)主也將面臨巨大挑戰(zhàn)，包括是否對上述租戶提供優(yōu)惠或租金減免，疫情期間的推廣，空置面積的去化等等都將是值得深度思考的問題。

　　風(fēng)險與壓力

　　當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬：對于房企而言，本次疫情預(yù)計在各個端口都會受到影響。在需求端，購房需求主動或被動釋放動力減弱，在疫情嚴(yán)重地區(qū)更為明顯；在開發(fā)端，開復(fù)工推遲和勞務(wù)人員的缺乏十分凸顯；在營銷端，線下售樓處關(guān)閉、營銷受限、回款受阻。入伙端，項目工期延誤或?qū)⑼七t交房時間，影響業(yè)主滿意度。物業(yè)服務(wù)端，客戶對于物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提出了更高的要求，也是新的考驗。所以在短期行業(yè)下行的趨勢下，房企保證資金的絕對安全，經(jīng)營風(fēng)險的絕對可控是第一位的。

　　中交房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理周濟：從開發(fā)層面看，首先一個方面是，今年計劃的開工、銷售都會大大向后延期，特別是銷售，在疫情退去后的一段時間，市場營銷都會承受嚴(yán)峻的考驗和壓力，因為購買人群的購買心理的撫平和恢復(fù)需要的不僅僅是時間。另一個方面的影響就更為深遠了。在痛定思痛后，從城市規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃、商業(yè)及寫字樓平面規(guī)劃及動線布局、城市及社區(qū)公共衛(wèi)生定位設(shè)計、住宅防疫設(shè)計和設(shè)備、精裝修防疫、中央空調(diào)系統(tǒng)等產(chǎn)品的防護重構(gòu)等等，對房地產(chǎn)各業(yè)態(tài)產(chǎn)品進行重新的立體的、系統(tǒng)性的審視，在局部上不失為一場房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品革命。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新和既有建筑改造分會秘書長夏子清：疫情對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)的沖擊主要有以下三個方面：首先，因為受疫情影響，園區(qū)空置率和空置周期雙向上升；同時還面臨違約率增加，租金主動或被動下跌的問題，企業(yè)造成營業(yè)額損失，但園區(qū)防疫管理和服務(wù)壓力有增無減，導(dǎo)致整個園區(qū)收益降低，甚至出現(xiàn)虧損、資金鏈斷裂的風(fēng)險。其次，面對諸如員工工資、銀行貸款利息等硬性支出，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力大。第三，因疫情影響，導(dǎo)致在施或計劃實施工程被迫中斷或延期；而且即使復(fù)工也需要面對工人隔離、建筑材料采購困難、物流緩慢等問題，進而增加企業(yè)成本。

    金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：商辦市場的市場格局、客戶結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生本質(zhì)上的變化，階段性的問題暫時替代了一直存在的競爭及供需形成的結(jié)果導(dǎo)向，舉個例子，顯然周邊大體量的產(chǎn)品入市對運營初期的項目影響會更大，影響周期也會更長。分城市、分區(qū)域的表現(xiàn)各不相同，已經(jīng)定型的城市核心的商務(wù)市場形態(tài)依然穩(wěn)定并持續(xù)發(fā)展，積極方面一是產(chǎn)業(yè)的聚集效力會放大，符合發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的競爭力提升，二是城市及項目核心的競爭力受生活配套、醫(yī)療配套等因素影響凸顯；三是辦公環(huán)境和企業(yè)人文會成為企業(yè)競爭力的有利體現(xiàn)。受到極大影響的包括配套商業(yè)、踏空未來行業(yè)導(dǎo)向的初創(chuàng)企業(yè)，面臨巨大的經(jīng)營甚至生存壓力。

　　決心與信心

　　中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：疫情直接導(dǎo)致人員流動性降低，從而影響購物中心、酒店等業(yè)態(tài)的客流，造成商戶、資產(chǎn)經(jīng)營者或持有人的經(jīng)營受到嚴(yán)重沖擊。寫字樓同樣受疫情影響，新租客戶無法到訪實地看房或因裝修節(jié)點延遲無法鎖定起租日，部分企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)短暫困難，造成資產(chǎn)收益的不確定性增強，將對本年資產(chǎn)收益產(chǎn)生一定影響。但從長期來看，需求仍然存在，隨著防疫工作的深入開展，全社會各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商辦資產(chǎn)的經(jīng)營必將恢復(fù)至常態(tài)。

　　國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司董事總經(jīng)理魏凱：疫情對中國經(jīng)濟的影響是階段性、暫時性的，相信我們一定能很快戰(zhàn)勝困難，繼續(xù)保持經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。我相信疫情不會影響這些企業(yè)在中國投資經(jīng)營的決心和信心。截至目前為止，國貿(mào)尚未出現(xiàn)因疫情造成寫字樓租戶退租的現(xiàn)象。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海：針對北京的甲級寫字樓租賃市場來看，我們的基本判斷是疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。市場需求短期受到抑制，隨著疫情逐步結(jié)束會恢復(fù)到正常水平。危和機從來都是同時存在的，線下商業(yè)活動被疫情冷凍的同時，線上商業(yè)活動卻更加活躍。有意思的是，此次疫情向整個行業(yè)進行了一次行業(yè)數(shù)字化的"路演"，這次被迫的"數(shù)字化大練兵"涉及寫字樓市場很多方面，例如遠程辦公，疫情防控，房源展示，線上帶看等。相信此次疫情會讓整個行業(yè)看到數(shù)字化和線上化能力的重要性，此次疫情將對于整個行業(yè)的管理運營，甚至是公司組織架構(gòu)等方面都產(chǎn)生深遠的影響。

    中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平：總體而言，寫字樓面臨的是疫情和經(jīng)濟環(huán)境綜合效應(yīng)的影響。疫情對寫字樓的影響相對于購物中心、百貨商場等商業(yè)物業(yè)有明顯的滯后效應(yīng)。餐飲業(yè)、旅游業(yè)、零售業(yè)等服務(wù)業(yè)先受影響，之后可能傳導(dǎo)到某些生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。影響的程度更多取決于本次疫情時間的長短。經(jīng)濟有自己運行的規(guī)律，傳導(dǎo)需要時間。疫情影響到寫字樓需求端，以2003年非典及2008年經(jīng)濟危機的經(jīng)驗來看，滯后的規(guī)律是通常是6個月左右的時間。如果說中美貿(mào)易戰(zhàn)是長期影響的話，希望疫情的影響是短期波動的，但疫情導(dǎo)致中小企業(yè)的經(jīng)營壓力對于部分寫字樓需求造成的負(fù)面影響可能會持續(xù)。本次疫情之下，相比中小企業(yè)而言，大型企業(yè)壓力相對可控。從寫字樓面積需求行業(yè)角度看，TMT行業(yè)、醫(yī)藥行業(yè)這些可能受益的行業(yè)，未來進而穩(wěn)定或增加面積需求。傳統(tǒng)寫字樓的韌性行業(yè)如金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)相對而言抗壓能力較強，預(yù)計需求會保持穩(wěn)定。

    來源：房訊網(wǎng)