我們邀請了50名來自國內(nèi)宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)、金融、學術領域等權威專家參與調(diào)查，形成了《地產(chǎn)專家50人調(diào)研報告：疫情對房地產(chǎn)市場的影響》。本報告與3000消費者調(diào)查、500經(jīng)理人調(diào)查、1000經(jīng)紀人調(diào)查共同組成此次疫情影響的系列調(diào)查報告。
本次系列調(diào)查從問卷制作-數(shù)據(jù)采集-質(zhì)量管控-統(tǒng)計分析-自動化圖表均依托CREIS中指·云調(diào)研（點擊申請試用）平臺。本報告將50名專家相關意見進行系統(tǒng)匯總，總結(jié)形成預判行業(yè)發(fā)展的以下觀點，供行業(yè)和社會各界參考。
核心觀點
疫情對服務業(yè)影響明顯，短期對整個經(jīng)濟影響面大，企穩(wěn)的時間可能會有所延后。
相較2003年的“非典”此次疫情由于樓市發(fā)展環(huán)境不同，其影響可能更大。
2020年樓市發(fā)展的整體基調(diào)較2019年穩(wěn)中略帶悲觀。
2020年全國新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度更大。
2020年新房價格走勢缺乏上行動力。
全國供地總量仍將較去年穩(wěn)中有升，但疫情嚴重區(qū)有可能呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。
疫情期間放慢供地，疫情控制后政府將加速供地，疫情控制期間、之后的一段時間均是較好的拿地窗口期。
相比2019年，2020年房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境存在適度寬松的空間。
融資支持是確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心。
企業(yè)需更加重視構建面對重大事件發(fā)生時的立體化防御體系。
1.疫情對服務業(yè)影響明顯，短期對整個經(jīng)濟影響面大，企穩(wěn)的時間可能會有所延后
調(diào)查結(jié)果顯示，有57%的專家認為我國GDP一二季度增速將呈現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢，三季度整體企穩(wěn)，整個經(jīng)濟企穩(wěn)的時間可能會有所延后。這主要是由于當前的經(jīng)濟結(jié)構與2003年發(fā)生了較大的不同。在此次疫情中，餐飲、旅游、住宿、交通運輸業(yè)受到的沖擊是最明顯的，特別是餐飲、旅游業(yè)。這些行業(yè)都是生產(chǎn)、生活中的重要服務者，對推動消費至關重要。目前，我國的服務業(yè)比重已經(jīng)從2003年的不足40%，提升到了2019年的54%，疫情的出現(xiàn)無疑對拉動經(jīng)濟增長的核心動力產(chǎn)生了重要的影響。
2.相較2003年的“非典”此次疫情由于樓市發(fā)展環(huán)境不同，其影響可能更大
調(diào)查結(jié)果顯示，有75%的專家認為對比2003年的“非典”，此次疫情對樓市的抑制作用更加明顯，僅有7%的專家認為抑制作用低于“非典”。確實，兩次疫情所處經(jīng)濟環(huán)境及樓市特征存在顯著差異。
從 對SARS 的復盤來看，當年疫情對經(jīng)濟、全國樓市、疫情比較重的區(qū)域的影響，無論是調(diào)整的深度還是調(diào)整的時間都相對較小。但現(xiàn)階段我國宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場特點都和 2003年有著明顯不同。
宏觀經(jīng)濟方面，2003年我國經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，國內(nèi)國際環(huán)境相對有利于經(jīng)濟的快速恢復。樓市發(fā)展所處階段方面，當前市場供需規(guī)模更大且正處于調(diào)整周期內(nèi)，本身就存在下行壓力，再加上企業(yè)規(guī)模巨大，整體的杠桿率水平較之前明顯提高，銷售回款的階段性“冰封”都將進一步放大了此次疫情對行業(yè)的連鎖性影響。
3. 2020年樓市發(fā)展的整體基調(diào)較2019年穩(wěn)中略帶悲觀
調(diào)查結(jié)果顯示，有52%的專家對2020年樓市發(fā)展整體態(tài)度與2019年基本沒有變化，這表明專家認為此次疫情對樓市的影響雖然短期較大，但全年來看仍然是在可控范圍內(nèi)，特別是疫情過后需求將得到較好恢復。但值得注意的是，仍然有38%的專家對2020年的態(tài)度較2019年悲觀。
綜合來看，50名地產(chǎn)專家2020年的樓市態(tài)度較2019年整體體現(xiàn)出一種穩(wěn)中略帶悲觀的基調(diào)。中指認為，新疫情對樓市短期影響較大，但疫情結(jié)束后市場將逐漸恢復。當前樓市已處在調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業(yè)等，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)明顯回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。然而目前需求只是延后并不會消失，后期供應也可以快速跟上，二季度后隨著市場各方預期的平穩(wěn)，市場供需整體也會逐漸恢復。
4. 2020年全國新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度更大
調(diào)查結(jié)果顯示，約有28%的專家認為全年新房銷售規(guī)模下降10%以內(nèi)，而有72%的專家認為，疫情對全年新房規(guī)模的影響可能超過10%，僅有7%的專家認為全年新房成交規(guī)模較去年增長。總體來看，專家普遍預判銷售受到的波及可能達到10%甚至更大。中指認為，在沒有受疫情影響的情況下，對2020年交易量的預判是5%到6%的回落區(qū)間，在考慮進了疫情影響后，同比大概下降7.0%~8.5%。
5.2020年新房價格走勢缺乏上行動力
調(diào)查結(jié)果顯示，有86%的專家認為受此次疫情影響，2020年全國新建商品住宅價格整體走勢整體將是下跌的，只有14%的專家認為與去年基本持平，0%的專家認為房價會較去年上漲。因此，雖然房地產(chǎn)市場有望于下半年企穩(wěn)向好，但由于收入各方面的預期很難短時間向好，房地產(chǎn)企業(yè)仍應在疫情恢復期加大促銷力度，加快回款，緩解現(xiàn)金流壓力�？傮w來看，未來一段時期（至少上半年）供應端有加快出貨回籠資金的需求，需求端有投入工作恢復生產(chǎn)的需要，在沒有強政策刺激的前提下，整體新房價格的走勢仍缺乏上行動力。企業(yè)應提前制定疫情過后的營銷策略，我們認為疫情過后會有企業(yè)準備一些價格策略，包括促銷、價格調(diào)整等，除疫區(qū)之外還有一些三四線城市，由于返鄉(xiāng)置業(yè)受到大的波及，未來價格戰(zhàn)會更激烈。
6.全國供地總量仍將較去年穩(wěn)中有升，但疫情嚴重區(qū)可能呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢
調(diào)查結(jié)果顯示，有38%的專家認為受疫情影響，2020年全國供地總量將與去年基本持平，有28%的專家認為較去年提升。綜合來看，50名地產(chǎn)專家認為2020年全國層面的供地總量將呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。而對于疫情嚴重區(qū)來說，有55%的專家認為2020年供地總量相比去年下降，供地總量將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。這可能是由于專家們考慮了相較其他地區(qū)，疫情嚴重地區(qū)在影響程度和影響周期方面對全年供地總量的抑制將更加明顯。
7.疫情期間放慢供地，疫情控制后政府將加速供地，疫情控制期間、之后均是較好的拿地窗口期
從全年政府供地節(jié)奏來看，有72%的專家認為此次疫情將明顯改變政府整體的供地節(jié)奏，疫情期間放慢供地，疫情控制后加速供地。從以往的推地節(jié)奏來看，上半年政府供地往往未達供地計劃的一半，而下半年集中推地，全年的供地節(jié)奏具有明顯的季節(jié)性特征。此次疫情的出現(xiàn)，政府上半年的供地計劃將大受影響，加上疫情期的減稅、公共財政支出大幅增長等情況，疫情期過后確實存在加速供地的可能。而從企業(yè)的情況來看，受此次疫情的影響，有些企業(yè)投資信心是不足的，目前營銷放緩，很多快周轉(zhuǎn)企業(yè)可用于拿地的資金就會比較緊張，因此不得不對投資的規(guī)模和節(jié)奏進行更加審慎的管控。那么，這就給一部分現(xiàn)金流充沛的企業(yè)或融資優(yōu)勢明顯的企業(yè)提供了增加土地儲備的絕佳機會。
8.相比2019年，2020年房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境存在適度寬松的可能
從總體的金融政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有96%的專家認為受疫情影響，2020年整體的貨幣金融政策相較于2019年有進一步寬松的空間。從實際的政策動態(tài)也印證了這點，2月，人民銀行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，進一步強化金融對疫情防控工作的支持，維護經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展大局。
從房地產(chǎn)融資政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有接近80%的專家認為，面對新的環(huán)境，2020年上半年房地產(chǎn)融資政策將在現(xiàn)有監(jiān)管強度上有所寬松，沒有專家認為房地產(chǎn)融資政策會進一步收緊。中指認為，隨著當前行業(yè)銷售開始逐步下行，疊加疫情突然出現(xiàn)，2020年上半年房地產(chǎn)企業(yè)流動性將面臨挑戰(zhàn)，在大的金融政策進一步寬松的基調(diào)下，未來針對房地產(chǎn)企業(yè)融資繼續(xù)收緊的可能性不大，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策有望迎來適度寬松。從具體的融資渠道來看，從過去以往的經(jīng)驗來看，都是疫情會利好債市，因此現(xiàn)階段無論從境外和內(nèi)發(fā)債都有一輪機會。企業(yè)可以借助一季度、二季度窗口，對公司債，海外債有一個安排，積極抓住上半年的融資窗口期。同時，疫情比較嚴重的地區(qū)企業(yè)也應把握疫區(qū)金融政策支持下的融資機會。
從樓市調(diào)控政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有接近75%的專家認為，面對新的環(huán)境，2020年樓市調(diào)控政策整體將在現(xiàn)有基礎上有所寬松。但同時也有20%的專家認為樓市調(diào)控政策將繼續(xù)保持目前的狀態(tài)。值得注意的是，均沒有專家認為樓市調(diào)控政策會進一步收緊，或者全面寬松。綜合來看，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)管理政策經(jīng)驗已較為豐富，能夠及時應對新的形勢。我們認為，2020年“因城施策”仍將是行業(yè)調(diào)控主基調(diào)，本輪疫情過后行業(yè)調(diào)控尤其是重點疫區(qū)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)靈活調(diào)整，但整體不會與中央層面“房住不炒”定位出現(xiàn)沖突。
9.融資支持將是確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心
調(diào)查結(jié)果顯示，約59%的專家認為，融資支持是當前及未來一段時期，確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心，其重要程度要超過短期的營銷創(chuàng)新。從近期開發(fā)商要防范的風險來看，排在前兩位分別與資金的收支有關，一個是銷售停滯影響現(xiàn)金流，一個是到期債務償還進一步施壓現(xiàn)金流。因此，如果一段時期內(nèi)房企的資金有出無進或者出的多進的少，就需要進一步的融資支持。從整個行業(yè)的情況來看，當前部分房企采取了快周轉(zhuǎn)策略，資金回籠受限將對這類企業(yè)帶來更大影響，亦在一定程度上增加了整個行業(yè)的運行風險。
從政府政策建議方向來看，調(diào)查結(jié)果顯示，專家普遍認為適度放寬房企融資渠道、央行進一步增加資金流動性、Reits等創(chuàng)新融資政策的進一步深化、對符合規(guī)定的到期貸款進行順延政策在當前疫情影響下最有助于確保房企的平穩(wěn)經(jīng)營�？傮w來看，政策建議主要集中在確保企業(yè)的流動性方面。
10.企業(yè)需更加重視構建面對重大事件發(fā)生時的立體化防御體系
專家調(diào)查結(jié)果顯示，此次疫情可以給房企未來業(yè)務發(fā)展方向帶來的啟示至少包括以下幾個方面：
�、佼a(chǎn)品的打造更加重視智慧、健康。
�、诩哟罅Χ忍嵘飿I(yè)服務標準，物業(yè)服務助推產(chǎn)品銷售。
�、弁顿Y布局更加看重城市配套以及政府治理效率。
④保持可控的杠桿水平，針對不同的周轉(zhuǎn)模式，建立相應級別的財務風險評估機制。
�、萦袘獙χ卮笫录䲡r相應的營銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新能力。
�、蘧邆涮厥鈺r期降本增效的改革能力。
歷史經(jīng)驗表明，在每一個重大“黑天鵝”事件過后，均會有企業(yè)實現(xiàn)彎道超車的現(xiàn)象，企業(yè)只有從產(chǎn)品、服務、投資、財務、營銷、融資、運營等方面都具備對重大事件的防御能力，才能回避每一次危機帶來的生存風險，把握住每一次危機帶來的發(fā)展機遇。
結(jié)語
疫情之下，每一個行業(yè)都有其自身的影響邏輯、恢復邏輯。在疫情未出現(xiàn)時，房地產(chǎn)行業(yè)本就處于穩(wěn)步調(diào)整的通道，疫情之下，大大增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性。我們認為，疫情對房地產(chǎn)市場短期影響較大，然而行業(yè)發(fā)展的基本面并沒有改變。新的地產(chǎn)運行環(huán)境已經(jīng)到來，未來房企需要有新的格局觀，穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求生、伺機而動、有所作為應該是新形勢下企業(yè)的發(fā)展法則。我們相信，重大事件必能推動重大改革，未來行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展有必要在政府和行業(yè)協(xié)會指導下，尋求上下游合作方式共渡難關，相關的政策支持也應該適時、適度助力企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。
來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：liu
