英國(guó)媒體近日?qǐng)?bào)道稱，香港富豪李嘉誠(chéng)準(zhǔn)備收購(gòu)英國(guó)最大的“長(zhǎng)租公寓”項(xiàng)目倫敦溫布利公園地塊，該項(xiàng)目總價(jià)值高達(dá)30億英鎊，將新建8000套長(zhǎng)租公寓。在國(guó)內(nèi)，“長(zhǎng)租公寓”最近爆出一些問(wèn)題，市場(chǎng)正面臨洗牌，如何在中國(guó)形成高品質(zhì)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，成為很多人關(guān)注的焦點(diǎn)。美國(guó)、德國(guó)以及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間積累，已經(jīng)形成比較成熟的機(jī)制，這些國(guó)家怎么經(jīng)營(yíng)“長(zhǎng)租公寓”生意，《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐外記者進(jìn)行調(diào)查。
美國(guó)：公寓運(yùn)營(yíng)巨頭經(jīng)驗(yàn)豐富
美國(guó)“長(zhǎng)租公寓”起步于19世紀(jì)末20世紀(jì)初，目前已經(jīng)形成相對(duì)成熟的市場(chǎng)。在城市化、城市移民與租房人口大幅增長(zhǎng)的前提下，美國(guó)的公寓出租業(yè)快速發(fā)展并日益成熟化，“保證生活質(zhì)量的長(zhǎng)租性中產(chǎn)公寓”受到青睞。美國(guó)長(zhǎng)租公寓在投資、經(jīng)營(yíng)和管理環(huán)節(jié)均形成了相對(duì)規(guī)范化的市場(chǎng)。其中，投資環(huán)節(jié)由房產(chǎn)投資商、開發(fā)商、房地產(chǎn)信托基金、各類投資基金等共同把持，而在經(jīng)營(yíng)和管理環(huán)節(jié)，則由持有這些物業(yè)地產(chǎn)的專門運(yùn)營(yíng)商來(lái)負(fù)責(zé)。比如目前美國(guó)最大公寓運(yùn)營(yíng)商EQR，市值達(dá)到300億美元，成立于1969年，于1993年上市，擁有約10萬(wàn)套公寓。目前，美國(guó)公寓運(yùn)營(yíng)商巨頭已從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量發(fā)展與資產(chǎn)管理，甚至有意識(shí)地減少物業(yè)地產(chǎn)持有規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)組合。
美國(guó)長(zhǎng)租公寓管理依托法律與政策規(guī)范。美國(guó)《公平住房法》《公寓租用法》等法律確定了公寓出租的規(guī)范性指標(biāo)，并對(duì)租客權(quán)益提供保護(hù)。在租金方面，美國(guó)50個(gè)最大城市中6個(gè)城市有租金管制政策，避免了租金的非理性漲跌，對(duì)出租者（業(yè)主）和租客的利益實(shí)施雙重保護(hù)。
由于相對(duì)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)
中生存下來(lái)的公寓運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)一步塑造了相對(duì)公平的市場(chǎng)規(guī)則，公寓運(yùn)營(yíng)商巨頭基本上均擁有幾十年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和一套高度體系程序化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式。不僅向租客提供搬家與家具租賃等居住便利化服務(wù)，還幫助租客融入社區(qū)并享受安全生活環(huán)境。一些公司還打造了針對(duì)特殊人群的個(gè)性化服務(wù)，使得長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展更趨健全化。
德國(guó)：房東被限制牟取暴利
“德國(guó)人租房潮未退！”德國(guó)《經(jīng)濟(jì)周刊》近日?qǐng)?bào)道稱，德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局公布的最新報(bào)告顯示，2019年德國(guó)約有58%的家庭選擇租用“長(zhǎng)期公寓”。10年來(lái)，這一比例的幅度相差基本都在3%之內(nèi)。
在德國(guó)，從事長(zhǎng)租公寓的企業(yè)，既有大型房地產(chǎn)公司，也有許多中介。在德國(guó)每個(gè)社區(qū)，都可以看到各類中介公司。德國(guó)還有眾多租房中介網(wǎng)站，輸入自己租房的各個(gè)要素，馬上有各種房源可以進(jìn)行選擇。至于租房的人，幾乎遍及各個(gè)群體，以年輕人為主。
奧拉夫一家四口住在德國(guó)科隆的一套90多平方米的公寓中。他告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，他和妻子每月的凈收入（去掉各種稅收和保險(xiǎn)）約為5000歐元。這在德國(guó)算是收入較高的家庭。盡管房租包含各種雜費(fèi)要1200歐元左右，但他們還是選擇租房，而不是買房。他們覺(jué)得買房負(fù)擔(dān)太重，首先要有一部分存款，其次每月還要拿出比租金更多的錢還款，又限制換工作等各種自由，搬遷時(shí)賣房更加復(fù)雜，往往被中介坑錢，所以選擇一直租房。
德國(guó)長(zhǎng)租公寓在歐洲的比例數(shù)一數(shù)二，只有瑞士可以相比。這主要是德國(guó)嚴(yán)格規(guī)范長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。比如，德國(guó)房東被限制牟取暴利，其房租最多只能比當(dāng)?shù)氐摹氨容^租金”高10%，3年內(nèi)租金的增長(zhǎng)不得超過(guò)20%。有的城市還有具體的房租上限標(biāo)準(zhǔn)。如果房東對(duì)租客不滿意，必須提前3個(gè)月告知解除合同。如果租房合同超過(guò)5年，須提前6個(gè)月甚至9個(gè)月通知對(duì)方。
不過(guò)，由于德國(guó)近年來(lái)大批難民涌入，加上海外居民到德國(guó)買房，導(dǎo)致房租不斷上漲。一些城市開始限制房租上漲。這令租戶高興，但投資者怨聲載道，認(rèn)為這打擊了房地產(chǎn)公司的投資，市場(chǎng)將陷入惡性循環(huán)。
日本：專門機(jī)構(gòu)打理租客業(yè)主糾紛
長(zhǎng)租公寓在日本隨處可見，面積大多以25-30平方米為主，租期一年以上，房間內(nèi)配有冰箱、洗衣機(jī)、電視等家用電器，基本上可以拎包入住。以東京為例，面積在25平方米的長(zhǎng)租公寓的月租金大約為人民幣5000元左右。
日本采取的是規(guī)模化運(yùn)營(yíng)的包租模式，日本有2000多家中介公司，絕大多數(shù)房源是通過(guò)接受私人住宅租賃委托獲得的。中介公司承擔(dān)房屋租賃、裝修、設(shè)計(jì)、房租催繳等業(yè)務(wù)，并收取一定的中介手續(xù)費(fèi)。據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)，日本長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)規(guī)模大約在12萬(wàn)億日元（約合人民幣7524億元）。
在日本，與租賃公寓相關(guān)的法律主要有《民法》《宅地建物取引業(yè)法》以及《借地借家法》三部。日本法律對(duì)租賃公寓的管理很細(xì)致，比如法律規(guī)定，日本業(yè)主即便有正當(dāng)理由，也要提前半年跟租客提出退房請(qǐng)求，否則租客完全有理由拒絕。業(yè)主不能在租賃中途漲租，合同期滿后才可以調(diào)整租金。所以日本很少出現(xiàn)類似中國(guó)隨意漲租而引起的糾紛。
《環(huán)球時(shí)報(bào)》特約記者此前在東京留學(xué)，曾一直租住一間帶有晾臺(tái)的屋子將近7年，在這7年里，房租始終沒(méi)有變，房東也從來(lái)沒(méi)有提出漲房租的要求。只不過(guò)在每?jī)赡旮潞贤臅r(shí)候，需要向中介支付一定費(fèi)用，再?zèng)]有任何額外費(fèi)用。
日本租客和業(yè)主之間也會(huì)產(chǎn)生矛盾，為此，日本有專門從事公寓管理的托管機(jī)構(gòu)，定期向業(yè)主匯報(bào)房屋的租賃情況，實(shí)施清掃、保持建筑物的整體美觀與整潔等工作，以及及時(shí)處理租客的投訴。有的托管機(jī)構(gòu)甚至給租客提供24小時(shí)的緊急聯(lián)系服務(wù)。
來(lái) 源： 環(huán)球網(wǎng)
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