武漢的蔣先生在2018年購買了綠地置業(yè)開發(fā)的“悅瀾灣”小區(qū),當時承諾的是“商住用房”,但交了錢拿到合同發(fā)現(xiàn)居然是“商業(yè)辦公房”,且實際面積與合同面積相比嚴重縮水,公攤超過了40%,而開發(fā)商承諾的共享休閑區(qū)域至今還是毛坯。
“商住用房”和“商業(yè)辦公房”有哪些不同之處?如此銷售,開發(fā)商是否涉嫌誤導消費者?蔣先生和其他住戶又該如何維權(quán)?
先交錢后簽合同
商住用房變成了商業(yè)辦公房
湖北武漢的蔣先生2018年通過綠地置業(yè)購買了“悅瀾灣”小區(qū)的一套商住用房,總面積53.81平方米,要求先交定金,后拿合同。他拿到合同后才發(fā)現(xiàn)所謂的“商住”其實就是商用辦公用房,實際住房的效果與漂亮寬敞的樣板間也不一樣。
蔣先生:我也確實沒有仔細看合同,合同上寫的是辦公室。在拿到合同前已經(jīng)交了5萬元定金,又不能悔簽,后來一錯到底,然后就一步步被開發(fā)商偷梁換柱。
蔣先生說,合同上承諾的是建筑面積53.81平方米,實際使用面積36.36平方米,但實際經(jīng)過測量,只有32平方米,公攤面積超過了40%。
蔣先生的鄰居宋女士也遇到同樣情況。她告訴總臺央廣中國之聲記者,自己也是本著對綠地公司的信任,先交錢后簽合同。
宋女士:開發(fā)商說所有合同是官方統(tǒng)一的標準合同,都在房管局備案了,不讓看。拿到合同后,就讓業(yè)主簽字,簽字的過程也非?欤旧蠜]多少時間細看。之前說是商業(yè)住宅不是商業(yè)辦公,后來商業(yè)辦公連最基本的防水都不到位,也沒有天然氣。
對此記者多次嘗試聯(lián)系采訪綠地集團,截至發(fā)稿,尚未得到回應。
專家:公攤無統(tǒng)一標準
發(fā)現(xiàn)與預期不符應盡早退掉
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴中國之聲記者,與傳統(tǒng)居住用房公攤面積不同,商用房的公攤面積的確更高。公攤面積到底該有多少,國家也沒有明確規(guī)定,全都取決于合同上標明的建筑面積和實際面積,所以商住、辦公用房如果用來居住,在功能上都是受限的。
嚴躍進:無論是商住公寓還是商用辦公,其實與普通住宅有很大區(qū)別。有些開發(fā)商會強調(diào)公寓的概念,在水電煤上有一定的誤導,或者變相改造成有居住功能的。普通的商品住宅一般不叫商住,直接就叫住宅。商住或商辦,都是物業(yè)違規(guī)回避政策管控,說明當前還是存在誤導營銷的情況。
嚴躍進表示,由于公攤沒有統(tǒng)一標準,買房前務必了解房屋屬性,如果想要買這樣的房屋來居住,發(fā)現(xiàn)與自己預期不符時應盡早退掉。
嚴躍進:一般住宅的公攤可能達到10%,商業(yè)辦公的公攤明顯偏大。購房者如果買了這種模棱兩可的房屋,要保留證據(jù)進行維權(quán)。不建議投資此類房屋,必要時即便有一定損失,能退掉則退。
律師:面積誤差超3%,有權(quán)要求退房
“先付定金后看合同”涉嫌違法
河南豫龍律師事務所律師付建告訴中國之聲記者,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,實際面積超過合同約定3%的,法院應該支持購房者退款或要求開發(fā)商雙倍退還差價的要求,至于開發(fā)商在賣房時的其他承諾,也應以合同約定為準。
付建:合同約定36平方米的面積,實際只有32平方米,面積誤差已遠遠超過3%,所以買受人有權(quán)要求退房。
關(guān)于配套設施,如銷售人員在銷售過程中口頭承諾有水電配套設施,但在書面合同中沒有約定,業(yè)主不能僅以口頭承諾而要求開發(fā)商承擔相應違約責任。
關(guān)于配套空間,開發(fā)商在售樓宣傳時,如果在宣傳海報上表示有自助健身房、自助廚房等設施設備,則視為開發(fā)商的承諾,應對此負責;在交房時,如果沒有相關(guān)設施,開發(fā)商可能涉嫌虛假宣傳,應承擔違約責任。
購房者先付定金才能看合同涉嫌違法。定金是為確保合同履行而自愿約定的一種擔保形式,合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài),不能強迫當事人交納定金后才能看合同。
付建:強迫當事人交納定金后才能買賣合同是違法行為,該案中業(yè)主尚未看到買賣合同具體條款的約定內(nèi)容,開發(fā)商就讓簽訂認購協(xié)議,或者說讓交5萬元之后再看合同,明顯違背了法律法規(guī)。
來源:中央廣電總臺中國之聲
編輯:wangdc