今年全國的房地產(chǎn)市場，明顯冷熱不均。
熱的地區(qū)，疫情控制之后迎來樓市復(fù)蘇，以杭州、深圳、東莞、成都等地為代表，“打新”亂象頻出，政府紛紛祭出降溫政策。
冷的地方，不僅沒有“金九銀十”，還被迫放松調(diào)控、企穩(wěn)樓市，甚至直接呼吁市場降價。
比如最近，《哈爾濱日報》等媒體從當(dāng)?shù)刈〗ň肢@悉，哈爾濱市正在醞釀印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，全文共計十四條舉措，主要目標為提升樓市熱度、激發(fā)市場活力。
“哈爾濱的十四條政策，關(guān)注了房企銷售困難等問題，符合‘一城一策’的導(dǎo)向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，“比較罕見地關(guān)注了庫存的問題，成為近期地方政府施政的一個重要風(fēng)向�！�
從媒體透露的信息來看，哈爾濱“十四條”最吸引市場眼球的舉措是：“積極引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)根據(jù)市場情況，采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房�！�
不夸張地說，這可能是我們第一次看到省會城市的政府部門喊話，讓房企打折降價賣新房，穩(wěn)住市場，穩(wěn)住經(jīng)濟。
此消息一出，便迅速登上熱搜，引發(fā)激烈討論。除了哈爾濱“十四條”政策本身的意圖——是真的出于給購房者優(yōu)惠考量，還是單純?yōu)榱恕熬取倍熬取保蠹疫�關(guān)心的是，哈爾濱如果真的打響降價第一槍，后面會有更多城市跟進嗎？
更關(guān)鍵的是，降價，能讓樓市回暖嗎？
降價賣房 實屬無奈
在屢次地產(chǎn)調(diào)控之中，我們都極少聽說，地方政府主動要求開發(fā)商打折促銷降價。
聽得最多的，往往是抑制房價過快上漲，或者維護市場穩(wěn)定、防止大起大落，等等。
這也不難理解。
首先，開發(fā)商降房價，政府就要降地價，甚至導(dǎo)致土地賣不出去，而賣地收入一直都是一些地方財政的主要來源。
財政部的數(shù)據(jù)顯示，2020年前10個月，國有土地使用權(quán)出讓收入為55965億元，同比增長超過10%。各地要擺脫土地財政，還有一段路要走。
其次，房價下跌歷來是業(yè)主維權(quán)或者“打砸售樓處”事件的主要動因，發(fā)生頻次遠高于建材用料、貨不對板等房屋質(zhì)量問題。
別說地方政府，就是房地產(chǎn)企業(yè)，都不敢輕言降價，哪怕是透露出降價的苗頭，都謹小慎微。
最后，房子是一種特殊商品，這么多年的整體上漲，讓大家習(xí)慣了“買漲不買跌”，房價下跌會導(dǎo)致潛在的購房者持幣觀望，反而使得市場更冷清。
因此，無論是出于穩(wěn)定財政收入，還是社會穩(wěn)定等因素的考量，地方政府是沒有動力讓開發(fā)商降價賣房的。
那么這一次，哈爾濱為何要這樣做？
仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，哈爾濱“救市”，實屬無奈之舉，其背后折射出整個東北地區(qū)樓市的疲軟。
一位哈爾濱的房產(chǎn)中介告訴記者，目前，哈爾濱當(dāng)?shù)卮蟛糠珠_盤的新項目都在打折、讓利，“很多房子價格已經(jīng)比開盤時便宜了大幾千�！�
他說，由于市場的表現(xiàn)不盡如人意，早在今年“十一”黃金周期間，不少品牌房企就開始了加碼促銷，實質(zhì)上開啟了“搶收”的模式，“畢竟客戶就那么多，誰先拿下算誰的�！�
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，哈爾濱新房、二手房價格同比漲幅較上月繼續(xù)回落，二手房價環(huán)比下跌0.4%，跌幅位居全國第二，這也是自今年6月以來，連續(xù)第5個月環(huán)比下跌。
人口流失 庫存高企
實際上， 任何一個城市的房價，都與當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、經(jīng)濟增速和土地供應(yīng)量等因素息息相關(guān)。
作為黑龍江省省會，哈爾濱擁有超過5.3萬平方公里的陸地，相當(dāng)于3.3個北京、8.4個上海、接近27個深圳，城鎮(zhèn)化率也已達到66%。
但和整個東北地區(qū)的情況類似，哈爾濱本地的人口也在不斷流出，尤其是年輕人，“往南飛”已成一個明顯的趨勢。
哈爾濱的統(tǒng)計公報顯示：2015年末，其戶籍總?cè)丝?61.4萬人，比上年末減少25.9萬人；2016年末微增0.7萬人；2017年末比2016年末減少7.1萬人；2018年末比2017年末減少3.5萬人；2019年末戶籍總?cè)丝?51.3萬人，比上年減少0.2萬人。
與此同時，哈爾濱經(jīng)濟發(fā)展增速也已經(jīng)掉隊。2019年，哈爾濱的GDP為5249億元，人均4.88萬元，在全國省會城市中墊底，人均可支配收入為4萬元，也低于全國平均水平。
但是，伴隨著老百姓消費需求的疲軟，哈爾濱政府賣地的熱情卻依然高漲。
同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，僅今年前三季度，哈爾濱住宅用地成交規(guī)模已超過800萬平方米，較去年全年漲幅超過50%。
“由于政府前期土地供應(yīng)放量，哈爾濱土地庫存一直處于較高位，尤其今年以來，由于深哈產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新片區(qū)規(guī)劃發(fā)展，騰挪出大量住宅用地。”同策研究院分析師祖冰洋表示。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，哈爾濱樓市去庫存周期達到23.1個月。也就是說，即使不再新推樓盤，哈爾濱現(xiàn)有的樓盤要兩年才能賣完。
本次媒體透露的“十四條”政策舉措中，還放寬了公積金貸款政策，包括部分異地職工、公務(wù)員、靈活就業(yè)人員等在使用公積金方面會更加便利，其實是擴大了購房的人群，對于刺激住房消費、加快房企項目銷售等會有積極的作用。
同時，政策要求對新建商品房銷售下行壓力較大的區(qū)及縣(市)，要及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況。
對此，嚴躍進表示，“這說明政策已經(jīng)在關(guān)注庫存問題了，可以看出，新的庫存壓力正在增加。這才能真正解決銷售難題和促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
別走靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟的老路
毫無疑問，哈爾濱的情況給其他三四線城市敲了一記警鐘。
在經(jīng)濟薄弱、人口長期凈流出的背景下，如果無限制地供應(yīng)土地，或?qū)⑼钢袌龅馁徺I力。
再比如，河南鄭州近期也發(fā)布政策，鼓勵和支持“選擇貨幣補償?shù)榷嘣仓梅绞健�，而�?dāng)?shù)氐姆績r已經(jīng)從2017年的高位，或明或暗地跌了近三年，部分郊區(qū)房價的降幅超過三分之一。
就在今年9月，河南本土的龍頭開發(fā)商還聯(lián)合起來，試圖打造一個“不降價聯(lián)盟”，阻擋市場的下行，結(jié)果10月，鄭州的房價仍然下跌0.4%。
克而瑞研究中心通過對全國60個重點城市進行分析，篩選出40個庫存風(fēng)險較大的城市，大體可分為三類：
第一類是短期、長期庫存雙高城市，以日照、太原、大連、寶雞為代表，這類城市不僅商品房消化周期在12個月以上，而且土地消化周期也要超過5年。
第二類是短期庫存較高的城市，包括桂林、天津、洛陽、蕪湖等地，這些城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超過12個月，其中桂林、北海已升至40個月以上。
最后一類是存在一定的潛在庫存風(fēng)險，如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等，主要是由于近年成交土地較多，預(yù)計形成新房供應(yīng)后，將產(chǎn)生較大的存量壓力。
事實上，盡管疫情突襲，經(jīng)濟增長的不確定性增加，中央在政策層面始終堅持“房住不炒”的定位，同時強調(diào)落實城市的主體責(zé)任。
此時此刻，需要警惕的是，地方政府再走依托房地產(chǎn)短期刺激經(jīng)濟的老路。多位接近決策層的行業(yè)人士認為，“因城施策”的前提應(yīng)以落實“房住不炒”為目標，地方政府必須擺脫過去對房地產(chǎn)的過度依賴，保持定力，度過經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期。
畢竟，如果真是出于給老百姓帶來實惠、解決剛需的想法，也是好事，短期內(nèi)調(diào)整政策或“讓利”促銷，也許能刺激房價，但要從根本上穩(wěn)住樓市，最終還是要靠苦練內(nèi)功，做強做優(yōu)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟，帶來更多的就業(yè)機會。
來源：財經(jīng)國家周刊
編輯：wangdc
