2.2億。

　　這是租房行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)的2019年全國(guó)租賃人口總數(shù)。

　　作為一個(gè)流動(dòng)人口大國(guó)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，讓大批懷揣夢(mèng)想的年輕人涌入經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的一二線城市。在生存與夢(mèng)想的罅隙間，愈加龐大的住房需求早已催生出一個(gè)巨大的住房租賃市場(chǎng)。

　　后入局者

　　讓我們把時(shí)間撥回到2015年。

　　彼時(shí)正值人口流動(dòng)加速，而租房市場(chǎng)正處于前互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)房屋租賃企業(yè)正面臨著互聯(lián)網(wǎng)變革的考驗(yàn)。

　　首先是房屋租賃供給不平衡，不斷增長(zhǎng)的用戶租房需求與難以被滿足的住房供給訴求之間的矛盾。當(dāng)不規(guī)范的租房市場(chǎng)撞上消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的爆發(fā)時(shí)機(jī)已到。

　　“亂世”之下，蛋殼誕生。

　　在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，蛋殼起步不算早，卻抓住了當(dāng)下住房租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)。

　　首先，國(guó)內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)，存在一定程度上的“供需關(guān)系”錯(cuò)配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部出租房源中，一居室占比僅25%左右;三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。

　　為解決這一問(wèn)題，蛋殼公寓以科技驅(qū)動(dòng)為核心，基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立BI大數(shù)據(jù)商業(yè)智能系統(tǒng)，對(duì)所有房源在租前、租中、租后整套流程中形成統(tǒng)一管理體系，并通過(guò)改造大量毛坯房、“老、破、小”住房。增加一居室供給的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)出房流程的標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)而提高房源盤(pán)活效率，整體上提升市場(chǎng)租賃房源的數(shù)量。

　　其次，體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，年輕人秉承著“房子是租來(lái)的，生活是自己的”的觀念，愈加注重住房體驗(yàn)。

　　這一點(diǎn)上，蛋殼的愿望是“給年輕人一個(gè)家”。

　　在軟裝方面，蛋殼通過(guò)消除安全隱患、高品質(zhì)裝修、個(gè)性化風(fēng)格設(shè)計(jì)、管理服務(wù)等手段，著力提升用戶體驗(yàn)等一整套完備的解決方案。

　　蛋殼認(rèn)為“設(shè)計(jì)師的重要性是讓產(chǎn)品更人性化”，以蛋殼4.0系列“共享一居室”為例，其把公共空間做成兩個(gè)面對(duì)面的書(shū)房，中間用儲(chǔ)物柜的整版隔開(kāi)。在儲(chǔ)物柜的另一面，租客可以把儲(chǔ)物柜當(dāng)作投屏的背景，可以一起看電影，附近有可移動(dòng)的沙發(fā)供租客使用。

　　由于年輕人的住房購(gòu)買力滯后，租房或?qū)⒊蔀槲磥?lái)大城市的主流模式。蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌，對(duì)于租房質(zhì)量和體驗(yàn)的全方位打造，無(wú)疑更符合消費(fèi)升級(jí)時(shí)代年輕人的住房需求。

　　科技賦能解決傳統(tǒng)租賃痛點(diǎn)、滿足年輕人的住房需求，對(duì)蛋殼來(lái)說(shuō)，這些還不夠。

　　2015年前后，長(zhǎng)租公寓整體正處于野蠻生長(zhǎng)時(shí)期，作為后入局者，想要搶占先機(jī)獲得市場(chǎng)和資本的認(rèn)可，必須實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模擴(kuò)張。

　　據(jù)了解，創(chuàng)業(yè)初期，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖親自跑業(yè)務(wù)，一旦有任何業(yè)主的消息，都是跑在前面。為了更好的與業(yè)主溝通，他帶著團(tuán)隊(duì)把業(yè)務(wù)流程、方法、話術(shù)、合同等關(guān)鍵點(diǎn)梳理了無(wú)數(shù)次。

　　終究功夫不負(fù)苦心人。

　　在團(tuán)隊(duì)的努力下，蛋殼公寓的體量呈倍數(shù)增長(zhǎng)。截至2019年11月30日，其運(yùn)營(yíng)的總房間數(shù)為432,690間，與2015年（截至2015年12月31日，其運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)為2,434間，且全部位于北京）相比，管理房間數(shù)增長(zhǎng)了178倍。

　　蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無(wú)錫、西安、重慶13地市場(chǎng)。

　　后發(fā)而先至，高速上漲的步伐使蛋殼快速跨入巨頭行列。

　　而讓人始料未及的是，不久后，長(zhǎng)租公寓便迎來(lái)了一場(chǎng)艱難的挑戰(zhàn)。

　　寒潮突圍

　　2017年，長(zhǎng)租公寓陷入了一輪漫長(zhǎng)的陣痛和洗牌期。

　　隨著市場(chǎng)環(huán)境的快速變化，在盲目擴(kuò)張思維的指引下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的一些問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。行業(yè)各層級(jí)玩家的態(tài)度開(kāi)始出現(xiàn)分化，一方面蛋殼等頭部企業(yè)保持著規(guī)模增長(zhǎng)，另一方面很多中小玩家因?yàn)槿谫Y困難或經(jīng)營(yíng)不善面臨破產(chǎn)。

　　系列負(fù)面事件不僅讓中小玩家遭遇“生死時(shí)刻”，也一定程度上影響投資人對(duì)行業(yè)的預(yù)期。

　　行業(yè)和企業(yè)進(jìn)入雙重調(diào)整期，寒潮之下如何逆轉(zhuǎn)？這成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)面臨的共同難題。

　　長(zhǎng)租公寓作為民生行業(yè)，在付出大量資本的情況下，要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)才能逐漸獲利，難以滿足快速變現(xiàn)的要求。

　　這點(diǎn)來(lái)看，規(guī)模化既是戰(zhàn)略需求也是實(shí)現(xiàn)盈利的必經(jīng)之路。當(dāng)規(guī)模足夠大，裝修成本下降，單間模型當(dāng)中的折舊就會(huì)下降，以此盈利將會(huì)提升。在蛋殼公寓的擴(kuò)張過(guò)程中，其單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個(gè)月的平均10,404元/間，已經(jīng)顯示出了下降趨勢(shì)。

　　在裝修成本上，當(dāng)每個(gè)新房源完成首次裝修，意味著房子在未來(lái)一段時(shí)間不需要再次裝修。只要房源保持續(xù)簽，成本將成邊際遞減。

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年6月30日，蛋殼公寓租客入住率高達(dá)89%，租客續(xù)租率超過(guò)了51%，房東續(xù)簽率為80%，居于行業(yè)首位；在租期方面，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，而蛋殼公寓的投入回本周期為12到20個(gè)月。也就是說(shuō)，在與房東的租約期內(nèi)，可以預(yù)見(jiàn)其盈利。

　　伴隨長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入冷靜修復(fù)期，資本也逐漸放緩。CVSource數(shù)據(jù)也印證了此點(diǎn)，據(jù)其統(tǒng)計(jì)，2019年前7個(gè)月，僅11家長(zhǎng)租公寓企業(yè)獲得了融資，同比降幅達(dá)70%。逆勢(shì)之下，蛋殼公寓卻在2019年完成了2輪將近7億美金的融資。

　　顯然，在長(zhǎng)租公寓的至暗時(shí)期，資本并未退潮，但走向卻更加集中。未來(lái)，資本將更加傾斜蛋殼等巨頭玩家。這也預(yù)示著市場(chǎng)將從狂熱逐漸走向成熟，而接下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也將更加良性和純粹。

　　成功上市

　　五年。

　　對(duì)蛋殼來(lái)說(shuō)，歷經(jīng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的狂熱與冷卻，亦見(jiàn)證了整個(gè)市場(chǎng)從盲目走向成熟。

　　而今天，蛋殼在五周年之際迎來(lái)了又一個(gè)新的拐點(diǎn)。

　　北京時(shí)間2020年1月17日，蛋殼公寓在美國(guó)紐交所成功掛牌上市，股票代碼為DNK，按照發(fā)行價(jià)，承銷商行使超額配售權(quán)后，蛋殼公寓總計(jì)募集資金超1.49億元，市值可達(dá)27.4億美元。。

　　作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)代表，蛋殼的上市表明其經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)初期的多重考驗(yàn)，正式步入成熟階段，并階段性獲得用戶和市場(chǎng)的認(rèn)可。從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，其存在的價(jià)值，不止是創(chuàng)造具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品與服務(wù)，更需以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，致力于行業(yè)盈利模式的持續(xù)探索，拉高長(zhǎng)租公寓行業(yè)的整體水平。

　　據(jù)招股書(shū)顯示，營(yíng)收方面，蛋殼從2017年的6.6億人民幣營(yíng)收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個(gè)月就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)超57億元人民幣的營(yíng)收。其持續(xù)的、大幅度營(yíng)收增長(zhǎng)，凸顯出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)空間。

　　2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓凈虧損為25.16億元人民幣，調(diào)整后EBITDA為負(fù)的14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長(zhǎng)。根據(jù)招股書(shū)披露，2019年蛋殼整體營(yíng)收較18年大幅提升，但經(jīng)調(diào)整虧損率及經(jīng)調(diào)整EBITDA率均較2018年有所下降。由此可見(jiàn)，在公司規(guī)模達(dá)到一定程度后，成本將會(huì)下降，彼時(shí)盈利將有所改善。

　　根據(jù)招股書(shū)披露的股東結(jié)構(gòu)信息可以看出，蛋殼公寓的投資方實(shí)力雄厚，表現(xiàn)出資本對(duì)于蛋殼公寓的持續(xù)看好。蛋殼公寓的大股東有螞蟻金服和老虎環(huán)球基金等。其中螞蟻金服的加持將給蛋殼公寓未來(lái)在支付、金融、流量與獲客層面帶來(lái)更多可能。

　　伴隨蛋殼公寓的上市，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)環(huán)境也在歷經(jīng)著自我修復(fù)，這場(chǎng)陣痛會(huì)讓市場(chǎng)回歸理性、讓供需恢復(fù)平衡。

　　從未來(lái)局勢(shì)看，2020年長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，行業(yè)集中度持續(xù)提高，頭部企業(yè)占據(jù)七成以上份額，而中小玩家將進(jìn)一步出清。在持續(xù)分化的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，企業(yè)要想提高競(jìng)爭(zhēng)力，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)成為必要選項(xiàng)，企業(yè)還需減少對(duì)于外部資金的依賴，以增值服務(wù)和科技賦能，全面提升用戶體驗(yàn)。

　　未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將駛向何方？一個(gè)可以預(yù)見(jiàn)的趨勢(shì)是，頭部企業(yè)間的良性競(jìng)爭(zhēng)，將帶領(lǐng)長(zhǎng)租公寓回歸其根本功能，為越來(lái)越多的用戶帶來(lái)品質(zhì)生活。