在粵港澳大灣區(qū)融合和惠州建設(shè)國(guó)內(nèi)一流城市的雙重機(jī)遇之下，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)近年迎來(lái)多家企業(yè)搶灘布局，土地市場(chǎng)成為各路房企關(guān)注的焦點(diǎn)。
今年，隨著疫情防控進(jìn)入常態(tài)化階段，樓市交易復(fù)蘇，土地市場(chǎng)也逐步活躍。從6月開(kāi)始，華潤(rùn)置地、方直集團(tuán)、泰豐地產(chǎn)和佳兆業(yè)地產(chǎn)等企業(yè)紛紛高溢價(jià)拿地，不斷刷新惠州土地單價(jià)的高位值。
結(jié)合城市常態(tài)化的市場(chǎng)調(diào)控環(huán)境，土地價(jià)格上揚(yáng)一方面意味著城市發(fā)展?jié)摿r(jià)值釋放，另一方面也意味著開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。如何進(jìn)行平衡？行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)更加關(guān)注到短中期的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，量力而行拿地。
市場(chǎng)環(huán)境：企業(yè)搶灘布局 土地市場(chǎng)需求旺盛
“盡管疫情一定程度上影響了市場(chǎng)的投資預(yù)期，但對(duì)于我們企業(yè)而言，加快和加大力度深耕惠州是既定的策略，有合適的土地推出都會(huì)積極參與�！币晃灰竽涿姆科笸镣亟�(jīng)理說(shuō)。
記者注意到，伴隨著粵港澳大灣區(qū)概念深化以及惠州建設(shè)國(guó)內(nèi)一流城市發(fā)展進(jìn)程提速，近年來(lái)，規(guī)模型房企搶灘布局惠州已成市場(chǎng)常態(tài)。綜合克爾瑞（全國(guó)房企排行）和惠州中原（惠州房企銷(xiāo)售排行）兩機(jī)構(gòu)分別發(fā)布的2020年上半年銷(xiāo)售排行榜可看到，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中有近五成在惠州布局。
尤其是碧桂園、恒大、中洲、新力和海倫堡等房企，更是通過(guò)兼并、收購(gòu)、村企合作開(kāi)發(fā)等方式在惠州實(shí)現(xiàn)了超10個(gè)項(xiàng)目布局。佳兆業(yè)、中海和華潤(rùn)等企業(yè)則通過(guò)在土地掛牌市場(chǎng)的頻頻舉牌完成了多個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。
“分析各企業(yè)布局惠州的路徑發(fā)現(xiàn)，作為市場(chǎng)的先行者，碧桂園、新力和海倫堡項(xiàng)目最多，但真正通過(guò)招拍掛取得的土地很少，基本都是收購(gòu)存量地；而佳兆業(yè)、領(lǐng)地等新晉發(fā)力擴(kuò)張的企業(yè)則更多關(guān)注政府掛牌的土地�！�
惠州資深土地市場(chǎng)分析專(zhuān)家胡光宇認(rèn)為，惠州樓市盡管長(zhǎng)期以來(lái)熱度不低，但真正成為各方投資熱土還是得益于粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的進(jìn)程，近三四年的事情，企業(yè)來(lái)得早自然就機(jī)會(huì)多，通過(guò)頻繁介入村企合作和存量土地收購(gòu)迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模布局，后續(xù)入惠企業(yè)則無(wú)疑面臨著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
與此同時(shí)，隨著存量地塊開(kāi)發(fā)入市土地年限要求進(jìn)一步規(guī)范、村企合作開(kāi)發(fā)和“三舊”改造模式的深化，土地掛牌市場(chǎng)成為企業(yè)搶灘布局的焦點(diǎn)。
“對(duì)比存量土地的不可控性，掛牌土地雖然爭(zhēng)奪比較激烈，價(jià)格成本相對(duì)而言會(huì)比較高，但地塊手續(xù)干凈、完善，后續(xù)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，比較適合我們外來(lái)企業(yè)在惠州落地。”2019年通過(guò)在招掛拍市場(chǎng)在博羅石灣溢價(jià)拿地的某規(guī)模型房企負(fù)責(zé)人這樣介紹。
土拍表現(xiàn)：優(yōu)質(zhì)地塊被競(jìng)奪 單價(jià)屢創(chuàng)新高
上半年賣(mài)房，下半年買(mǎi)地。盡管疫情一定程度上打亂了企業(yè)的推售步伐，但加速儲(chǔ)備土地?cái)U(kuò)大開(kāi)發(fā)仍然成為企業(yè)共識(shí)。隨著惠州樓市的回暖，土地掛牌交易市場(chǎng)也持續(xù)活躍，不斷出現(xiàn)企業(yè)舉牌競(jìng)奪局面。
年中階段，沉寂近半年的土地掛牌市場(chǎng)迎來(lái)交易潮，在惠城區(qū)，6月單月推出6宗商住用地。其中位于金山新城橋東、馬安片區(qū)兩宗編號(hào)分別為GP2020—12、GP2020—13地塊被華潤(rùn)置地、佳兆業(yè)集團(tuán)競(jìng)得。GP2020—12地塊最終成交總價(jià)271900萬(wàn)元，溢價(jià)33.3%，折合樓面地價(jià)7735元/平方米；GP2020—13地塊成交總價(jià)196500萬(wàn)元，樓面價(jià)5717元/平方米，溢價(jià)率2.1%。
其中，華潤(rùn)置地拿下的金山新城地塊樓面價(jià)格刷新了彼時(shí)惠州土地單價(jià)的高位值。
隨著8月市場(chǎng)交易房源面積突破200萬(wàn)平方米高位，進(jìn)入“金九銀十”周期的土地市場(chǎng)再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。
9月14日，方直集團(tuán)4.72億元在惠城江北東區(qū)拿下一宗1.8萬(wàn)平方米商住地塊，溢價(jià)36%，樓面地價(jià)7481元/平方米；9月24日，泰豐地產(chǎn)8.942億元競(jìng)得江北三新村一宗占地3.83萬(wàn)平方米商住地，溢價(jià)45.6%，樓面地價(jià)7784元/平方米，該土地單價(jià)也成為新的高位值。
不止在惠城，仲愷高新區(qū)仲愷大道沿線(xiàn)19宗城市更新地塊均完成掛牌交易。龍光地產(chǎn)溢價(jià)83.6%，51374萬(wàn)元于潼僑拿地；華宇集團(tuán)19550萬(wàn)元競(jìng)得博羅園洲地塊，溢價(jià)高達(dá)112.5%，樓面地價(jià)6256元/平方米；旭輝集團(tuán)32050萬(wàn)元在園洲拿地，溢價(jià)率同樣也達(dá)到了102.8%，折合樓面地價(jià)5987元/平方米。
這一市場(chǎng)行情進(jìn)入歲末仍然得到延續(xù)。剛剛進(jìn)入到當(dāng)前的11月，惠城鹿江瀝南岸LJL—47—21地塊就進(jìn)入到最后的競(jìng)奪周期，十余家房企舉牌競(jìng)奪3個(gè)多小時(shí)后，佳兆業(yè)地產(chǎn)以30.9億元總價(jià)拿下了起拍價(jià)格僅2.26億元的該地塊，樓面地價(jià)7974元/平方米，刷新了土地單價(jià)的新高值。
盡管部分地塊在掛拍過(guò)程中遭遇企業(yè)競(jìng)奪刷新了土地價(jià)格高位，但同時(shí)也應(yīng)注意到，企業(yè)拿地并不盲目。
梳理惠州市公共資源交易中心土地與礦業(yè)網(wǎng)上掛牌交易系統(tǒng)成交地塊信息，在土地溢價(jià)交易的同時(shí)多宗地塊也遭遇到了流拍。6月4日，小金口小鐵村X(qián)TX05—04地塊流
拍；7月，火車(chē)站地區(qū)GP2020—17地塊、河橋片區(qū)GP20206—18地塊無(wú)人應(yīng)價(jià)；10月，仲愷東江科技園東興片區(qū)GZK2020—88地塊流拍收?qǐng)觥?/P>
后市發(fā)展：調(diào)控深化 拿地應(yīng)考慮短中期風(fēng)險(xiǎn)
梳理今年以來(lái)惠州掛牌土地交易情況，區(qū)位較好、資源要素較優(yōu)的地塊通常都會(huì)迎來(lái)企業(yè)的瘋狂爭(zhēng)奪，而位置相對(duì)較偏、開(kāi)發(fā)成熟度有限的區(qū)域地塊則無(wú)人問(wèn)津。
“我們企業(yè)拿地也是沒(méi)辦法，好地就那么幾宗，大家都急著進(jìn)來(lái)惠州或繼續(xù)擴(kuò)大在惠州的布局，一推出來(lái)肯定是蜂擁著來(lái)?yè)�。”一位房企土拓�?fù)責(zé)人無(wú)奈表示。
他介紹，從去年以來(lái)，基本上惠城掛牌的每宗土地自己公司都做了核算和拿地計(jì)劃，但拍到后面都沒(méi)跟下去�！半m然市場(chǎng)需求旺盛，但對(duì)于企業(yè)而言，仍需要綜合去考慮多方問(wèn)題，比如發(fā)展?jié)摿Α⑿詢(xún)r(jià)比等，而不應(yīng)該盲目拿地布局。”胡光宇介紹，當(dāng)前階段的惠州，在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展背景下，深惠同城、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施都在完善，一流城市建設(shè)也頻出成績(jī)，房企在惠州布局的價(jià)值度不斷提升，但企業(yè)仍需注意發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。
胡光宇稱(chēng)，從長(zhǎng)線(xiàn)價(jià)值來(lái)看，惠州目前破6、破7，乃至破8的土地樓面價(jià)格仍有著不小的空間，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管機(jī)制的規(guī)范，企業(yè)拿地后，建設(shè)、竣工、銷(xiāo)售時(shí)限都極為明確，行業(yè)以往普遍存在的“以時(shí)間換空間”情況已經(jīng)不再存在，因此企業(yè)更多還需考慮短中期的市場(chǎng)規(guī)律和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)注到行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展進(jìn)程，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化應(yīng)該成為關(guān)注的焦點(diǎn)。自2016年底啟動(dòng)調(diào)控以來(lái)，惠州當(dāng)前市場(chǎng)“限售”“限貸”和“限價(jià)”機(jī)制已基本完善，在市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)制環(huán)節(jié)已經(jīng)形成了客觀(guān)的價(jià)格機(jī)制。尤其在今年7月以來(lái)，深圳、東莞等周邊城市調(diào)控升級(jí)，惠州樓市啟動(dòng)多輪次的巡查整治，行業(yè)監(jiān)管繼續(xù)深化，政策風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)受到企業(yè)重視。
與此同時(shí)，隨著惠州土地節(jié)約集約利用效率的提升，閑置土地調(diào)查力度不斷加大，針對(duì)存量用地開(kāi)發(fā)土地年限的監(jiān)管加強(qiáng)，這無(wú)疑也將倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)節(jié)奏提速。以近日剛剛高溢價(jià)成交的鹿江瀝南岸LJL—47—21地塊為例，目前土地樓面價(jià)已達(dá)到7974元/平方米，綜合配建學(xué)校等配套設(shè)施成本破8，而相鄰項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)為11000元/平方米，按照明年入市銷(xiāo)售的節(jié)奏，企業(yè)可經(jīng)營(yíng)和盈利空間相當(dāng)有限。
“每家企業(yè)的情況各異，但大的市場(chǎng)環(huán)境是相同的。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍說(shuō)，在當(dāng)前中央“三道紅線(xiàn)”精神要求下，企業(yè)都應(yīng)該根據(jù)各自的冷暖情況量體裁衣、量力而行。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，深度布局國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域城市的路線(xiàn)肯定是沒(méi)錯(cuò)的，但是也要充分考慮市場(chǎng)調(diào)控環(huán)境、信貸環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等，更精準(zhǔn)地把握和防控短中期市場(chǎng)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái) 源： 南方日?qǐng)?bào)
編 輯：liuy
