房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，決定了融資在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中扮演著舉足輕重的角色。當(dāng)下，隨著境內(nèi)外融資政策的持續(xù)收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統(tǒng)的融資渠道受到的限制越來越多，房企融資再度收緊，且呈現(xiàn)更加嚴(yán)峻的趨勢(shì)。
為此，記者采訪了北京無量數(shù)科技有限公司執(zhí)行總裁黃鵬杰。他曾擔(dān)任國(guó)內(nèi)某知名房企的融資總監(jiān)，具備10年房地產(chǎn)融資及管理經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)獲取超過500億元融資。同時(shí)，他也在不斷創(chuàng)新地產(chǎn)融資模式，拓展融資渠道，先后實(shí)現(xiàn)了“無追尾款融資”模式、集體用地項(xiàng)目開發(fā)融資等創(chuàng)新。
構(gòu)造“無追尾款融資”模式
2008年，全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了明顯的沖擊，悲觀情緒和收縮的需求使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速陷入低迷狀態(tài)。但很快，全球范圍內(nèi)的量化寬松和國(guó)內(nèi)4萬億元的放水刺激迅速將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)推向新高。
剛從對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)的黃鵬杰，也看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力，于是他選擇進(jìn)入了一家國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)公司，先后擔(dān)任風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控、報(bào)表核算、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、融資與資金管理等各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)工作。但即使從校園到職場(chǎng)，黃鵬杰卻從來沒有停下對(duì)會(huì)計(jì)理論的學(xué)習(xí)，并最終考取了特許公認(rèn)會(huì)計(jì)師（ACCA）。
“研讀ACCA教材的過程，讓我對(duì)財(cái)務(wù)工作有了更宏觀的理解與感悟，我找到了投資人對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的關(guān)注點(diǎn)；對(duì)國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)的共性與差異有更深的認(rèn)識(shí)。這些都為我后續(xù)的融資創(chuàng)新打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”黃鵬杰回憶說。
2017年，黃鵬杰迎來了從事融資業(yè)務(wù)以來的首次重大挑戰(zhàn)�！坝捎诠緦�(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表管理有嚴(yán)格要求，我們需要把項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率降到最低，但由于當(dāng)時(shí)多數(shù)項(xiàng)目都做的是‘有追尾款’的融資，即我們?nèi)诘降馁Y金在報(bào)表上仍屬于一筆負(fù)債，無法達(dá)到公司對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的要求�！秉S鵬杰至今仍對(duì)當(dāng)時(shí)的困境記憶猶新。幸運(yùn)的是，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的熟悉以及對(duì)財(cái)務(wù)理論知識(shí)的精通幫助他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)構(gòu)造并實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)首筆“無追尾款融資”。
“從提出構(gòu)想到設(shè)定義務(wù)條款，再到與各方溝通最終實(shí)現(xiàn)融資我們花了9個(gè)多月的時(shí)間”黃鵬杰說，“這個(gè)模式的核心就在于‘無追’，我們通過義務(wù)條款的設(shè)定，讓資金方在能控制回款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，取消對(duì)我們的追償權(quán)利。這也意味著，這筆融資在財(cái)務(wù)報(bào)表上不屬于負(fù)債，而是屬于一筆經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流�！�
據(jù)了解，黃鵬杰構(gòu)造的“無追尾款融資”模式實(shí)現(xiàn)后，被其他房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方紛紛采用，實(shí)現(xiàn)總?cè)谫Y規(guī)模達(dá)到百億級(jí)。
探索集體用地項(xiàng)目開發(fā)融資
“作為資金密集型領(lǐng)域，房地產(chǎn)‘高周轉(zhuǎn)’、融資量大、持續(xù)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)終繞不開資管新規(guī)的影響�！秉S鵬杰坦言，他花了大量的時(shí)間和精力研究這份報(bào)告。從內(nèi)容上看，資管新規(guī)旨在消除多層嵌套、打破剛性兌付、降低杠桿水平、禁止資金池等。
通過深入研究，黃鵬杰對(duì)未來地產(chǎn)融資方向作出了自己的判斷。他談到，資管新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要是在融資渠道與方式上，尤其體現(xiàn)在資金端。具體而言，資管新規(guī)明確限制土地融資，即企業(yè)拿土地融資的老方法不再可行，這意味著資金周轉(zhuǎn)率將大幅降低。所以他們當(dāng)時(shí)決定一是去杠桿，二是用長(zhǎng)周期融資項(xiàng)目替換短周期融資項(xiàng)目，這樣既符合國(guó)家政策要求，也有利于企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
經(jīng)過黃鵬杰和團(tuán)隊(duì)的不懈努力，他們成功申請(qǐng)到我國(guó)首張集體用地使用權(quán)證，類似于國(guó)有土地使用權(quán)證。進(jìn)而與國(guó)家開發(fā)銀行簽訂了長(zhǎng)達(dá)25年的融資協(xié)議，這也是對(duì)國(guó)有用地開發(fā)融資進(jìn)行的一次有益探索。
服務(wù)中小企業(yè)融資
多年從事融資服務(wù)，讓黃鵬杰看到了中小企業(yè)的融資困境。數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市房企2018年資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步上升至79.81%，為近四年來最高。銷售受阻、融資困難、債務(wù)到期等因素疊加給中小房企帶來前所未有之發(fā)展困境。
“信息不對(duì)稱是中小企業(yè)融資難的癥結(jié)之一。銀行信貸部門的風(fēng)控資源有限，不可能每個(gè)項(xiàng)目都去作盡職調(diào)查，所以更愿意將資金投到大項(xiàng)目。而對(duì)于缺錢的中小房企來說，缺的是融資服務(wù)團(tuán)隊(duì)，向銀行出具項(xiàng)目未來現(xiàn)金流分析等一系列專業(yè)財(cái)務(wù)分析報(bào)告以及帶銀行工作人員實(shí)地考察項(xiàng)目的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。。”黃鵬杰是這樣說的，也是這樣做的。
去年10月，中央政治局把區(qū)塊鏈定調(diào)為核心技術(shù)自主創(chuàng)新重要突破口，一度將區(qū)塊鏈推上“風(fēng)口”。如今，越來越多的機(jī)構(gòu)重視并參與研究區(qū)塊鏈技術(shù)，其落地場(chǎng)景也成為各方討論的焦點(diǎn)。
黃鵬杰依然沒有錯(cuò)過這次機(jī)遇，他創(chuàng)新性地將區(qū)塊鏈技術(shù)引入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，拓寬融資渠道，同時(shí)，他還在積極布局供應(yīng)鏈金融與區(qū)塊鏈技術(shù)的結(jié)合場(chǎng)景。他表示，供應(yīng)鏈金融具有去中心化、不可篡改、高度透明性等多種特性的區(qū)塊鏈技術(shù)在賦能供應(yīng)鏈金融領(lǐng)域有天然優(yōu)勢(shì)，可以解決交易環(huán)節(jié)的信任問題，打破上下游企業(yè)的融資困境。
黃鵬杰對(duì)融資相關(guān)法律法規(guī)的深度研讀，讓他能審時(shí)度勢(shì)，不斷創(chuàng)新。2019年，他的很多理論觀點(diǎn)也被公開發(fā)表，例如刊發(fā)在《商場(chǎng)現(xiàn)代化》的《加密貨幣的監(jiān)管規(guī)范與流通性初探》一文中，黃鵬杰表達(dá)了對(duì)區(qū)塊鏈技術(shù)和數(shù)字貨幣應(yīng)用前景的預(yù)判。他談道：“加密貨幣本質(zhì)上是區(qū)塊鏈技術(shù)和基于非對(duì)稱加密技術(shù)的數(shù)字簽名技術(shù)兩者結(jié)合的應(yīng)用。當(dāng)下加密貨幣并沒有真正參與到社會(huì)經(jīng)濟(jì)中來，也沒有成為真正的‘貨幣’，只是在一個(gè)小眾的圈子里自娛自樂。但是，如果將加密貨幣加入到一個(gè)閉合的產(chǎn)業(yè)鏈條中，來實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)資料的交換，即解決了流通性問題。因此未來加密貨幣在供應(yīng)鏈金融等很多場(chǎng)景仍大有可為�！�
來源：中華工商時(shí)報(bào)
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