隨著蛋殼等遭遇危機(jī)，長(zhǎng)租公寓這個(gè)商業(yè)模式已被眾人認(rèn)為先天有缺陷后天缺時(shí)機(jī)的倒霉蛋，還被一些騙子利用，成為詐騙工具。有人建議對(duì)麻煩不斷的長(zhǎng)租公寓一禁了之，不過(guò)這難免過(guò)于武斷。對(duì)于長(zhǎng)租公寓，還是應(yīng)該給予一定的發(fā)展和試錯(cuò)空間，讓市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，政府需要做的是提示和打擊那些詐騙者。
2017年，數(shù)個(gè)政府部門(mén)發(fā)文，要發(fā)展租賃市場(chǎng)，租售同權(quán)。在此大背景下，包括房產(chǎn)公司在內(nèi)的各方投入其中，發(fā)展長(zhǎng)租行業(yè)。
實(shí)際情況是，蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌開(kāi)始運(yùn)行后，市場(chǎng)就質(zhì)疑聲不斷。比如，高價(jià)從房東手中拿房，低價(jià)租給租客，通過(guò)這種方式哄搶房源，讓不想和其合作的租房者少了很多選擇。
企業(yè)家很早就發(fā)現(xiàn)這個(gè)模式有問(wèn)題。2018年8月，潘石屹在深圳推銷(xiāo)他的共享辦公時(shí)預(yù)測(cè)長(zhǎng)租公寓很難走下去。他認(rèn)為，銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，把款貸過(guò)來(lái)把房子建好租出去回報(bào)率只有1%。
潘石屹當(dāng)時(shí)應(yīng)該指的是房企投資做長(zhǎng)租公寓模式，的確有房企將所持物業(yè)轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租模式。現(xiàn)在爆發(fā)問(wèn)題的，主要是分散式長(zhǎng)租公寓，就是從分散的業(yè)主手中拿下房屋，然后裝修、隔斷出租出去。
問(wèn)題集中爆發(fā)的背景是疫情。疫情導(dǎo)致租賃市場(chǎng)迅速減少，租金價(jià)格也有所下滑。這對(duì)蛋殼等公司非常不利，本來(lái)行業(yè)積累有限，就更容易在疫情中耗干最后一滴血。因?yàn)椋突ヂ?lián)網(wǎng)邊界成本為零的模式相比，長(zhǎng)租公寓看似輕資產(chǎn)，其實(shí)很重，需要雇很多人搜集、維護(hù)和推銷(xiāo)房源，裝修房屋的成本也很高，這些都會(huì)壓縮利潤(rùn)空間，所以長(zhǎng)租公寓公司一般會(huì)收取租客服務(wù)費(fèi)，增加利潤(rùn)，營(yíng)收形式上做得很像信息公司，還會(huì)推廣租金貸，好讓更多人租上房，做大客單價(jià)。但關(guān)鍵是，一旦做到一定規(guī)模，想要繼續(xù)獲取房源的成本就會(huì)越來(lái)越高。
當(dāng)然，長(zhǎng)租公寓并非沒(méi)有生存空間，關(guān)鍵是能否降低房東管理成本，提高裝修品質(zhì)和出租率，提高顧客滿意度。市場(chǎng)需要專(zhuān)業(yè)的租賃管理者，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者就可承擔(dān)這個(gè)職能。在此過(guò)程中，正常的市場(chǎng)探索部分應(yīng)該給予其容錯(cuò)空間，因?yàn)榉稿e(cuò)本身就是市場(chǎng)需要付出的代價(jià)，沒(méi)有不經(jīng)驗(yàn)證就天然正確的模式。其實(shí)，在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)這些問(wèn)題也同樣存在，只是沒(méi)有集中在一些品牌上爆發(fā)而已。此外，市場(chǎng)需要建立行業(yè)黑名單和投訴預(yù)警機(jī)制，提示租賃各方風(fēng)險(xiǎn)，降低不良率發(fā)生。
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
