記者獲悉，世茂集團(tuán)（0813.HK）和合景泰富集團(tuán)控股有限公司（1813.HK，以下簡(jiǎn)稱“合景泰富”）分別宣布旗下物業(yè)管理企業(yè)世茂服務(wù)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世茂服務(wù)”）、合景悠活集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合景悠活”）已于10月11日晚間正式通過港交所聆訊。
“‘上市潮’是前三季度物企資本市場(chǎng)關(guān)鍵詞�！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱近期指出，截至三季度末，上市物企已達(dá)30家，今年已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊(duì)等待中。其稱，結(jié)合已知部分企業(yè)的上市計(jì)劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，并有前述物業(yè)公司正式上市交易，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。
物管行業(yè)再添新巨頭
房企分拆物業(yè)赴港上市潮仍在繼續(xù)。10月11日晚間，香港交易所披露，世茂服務(wù)通過港交所上市聆訊，這意味著世茂服務(wù)的上市進(jìn)程已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。
公開資料顯示，世茂服務(wù)為世茂集團(tuán)附屬子公司，擁有超過15年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。截至2020年6月30日，公司在管面積為8572萬平米，合約面積1.26億平米；在管物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為293個(gè)，合約物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為507個(gè)。按合約項(xiàng)目計(jì)算，公司業(yè)務(wù)目前覆蓋中國26個(gè)省份108個(gè)城市。
2017年至2019年，世茂服務(wù)收入分別為10.42億元、13.29億元、24.89億元，復(fù)合年增長率為54.5％，遠(yuǎn)高于物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)18.4％（中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)）的增速水平；凈利潤分別為1.09億元、1.46億元、3.85億元，復(fù)合年增長率為88％。此外，根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018至2019年世茂服務(wù)的凈利潤增長率為160％，位列行業(yè)第一名。
與世茂服務(wù)同一天通過港交所聆訊的還有合景悠活。作為合景泰富集團(tuán)旗下的物業(yè)公司，截至今年4月末，合景悠活管理109個(gè)住宅物業(yè)，總在管建筑面積為1890萬平方米。同期，公司管理30個(gè)商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積為3.3百萬平方米。另據(jù)招股書披露，2017年-2019年，公司實(shí)現(xiàn)總收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，復(fù)合年增長率為55.8％；截至今年4月末，公司營收約4.27億元，同比增長40%。
國慶節(jié)前，恒大物業(yè)上市的消息引發(fā)行業(yè)強(qiáng)烈關(guān)注：9月25日晚間，中國恒大集團(tuán)發(fā)布公告稱，分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市已獲港交所批準(zhǔn)，將在短期內(nèi)向聯(lián)交所遞交正式上市申請(qǐng)。目前，恒大集團(tuán)通過全資子公司CEG間接持有恒大物業(yè)71.939%的股權(quán)。待上市完成后，恒大物業(yè)將仍為其附屬公司。
背靠大樹好乘涼。據(jù)招股書披露，2017年至2019年，恒大物業(yè)在管面積分別為1.38億平方米、1.85億平方米及2.38億平方米，復(fù)合年增長率為31.3%。截至今年6月30日，恒大物業(yè)總在管面積約2.54億平方米，管理716個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總簽約面積約5.13億平方米，為1354個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)、分業(yè)主增值服務(wù)或社區(qū)增值服務(wù)。
緊隨恒大物業(yè)之后，9月30日，建發(fā)國際投資集團(tuán)有限公司也發(fā)布公告，透露旗下物業(yè)公司“建發(fā)物業(yè)”已向港交所遞交了招股書。招股書顯示，2020年上半年建發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收4.52億元，同比增長30%；歸母凈利潤0.61億元，同比增長102%。從營收結(jié)構(gòu)看，公司物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)占比分別為62.3%、9.4%、28.3%。從營收來源看，建發(fā)物業(yè)從建發(fā)集團(tuán)、獨(dú)立第三方項(xiàng)目獲取的收入占比分別為30.4%、69.6%，獨(dú)立第三方貢獻(xiàn)的收入占比持續(xù)提升。
行業(yè)高增長仍將持續(xù)
“‘上市潮’是前三季度物企資本市場(chǎng)關(guān)鍵詞。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱近期透露，截至三季度末，上市物企已達(dá)30家，今年已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊(duì)等待中，包括恒大物業(yè)、建發(fā)物業(yè)等在內(nèi)的數(shù)家房企也遞交了招股書。丁祖昱判斷，結(jié)合已知部分企業(yè)的上市計(jì)劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，并有前述物業(yè)公司正式上市交易，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。
之所以房企青睞分拆物業(yè)上市，業(yè)內(nèi)公認(rèn)，相較于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的“重”，屬于輕資產(chǎn)的物管業(yè)務(wù)更易受資本市場(chǎng)青睞，拆分后可以間接提升母公司的投資價(jià)值。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前房企融資面臨不斷收緊的趨勢(shì)，物業(yè)公司分拆上市可以帶來更多的現(xiàn)金流，加之物業(yè)公司的現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，也更易獲得金融機(jī)構(gòu)的青睞。張波表示：“另一方面則是搶占物業(yè)跑道，進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)公司的重要性也在不斷提升，通過上市的方式加快自身在物業(yè)市場(chǎng)的布局，無疑也是品牌房企重點(diǎn)關(guān)注的�！�
“短期來看，拆分物業(yè)板塊上市，對(duì)房企來說可以迅速回籠資金、增厚投資者所有權(quán)、達(dá)到降負(fù)債的目的�！敝倭柯�(lián)行中國區(qū)投資部總監(jiān)葉建成也向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出：“物業(yè)管理公司的估值較一般開發(fā)類房企高，拆分這部分業(yè)務(wù)可以募集更多資金�！�
合景泰富董事直言，分拆將使合景泰富的股東有機(jī)會(huì)在合景悠活這一獨(dú)立平臺(tái)下對(duì)合景悠活的投資價(jià)值變現(xiàn)，也能令合景悠活可以擁有獨(dú)立的身份和獨(dú)立的融資平臺(tái)，能夠直接進(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)、債務(wù)融資等，而無需依賴合景泰富。
丁祖昱認(rèn)為，目前物管行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長仍會(huì)持續(xù)，未來2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)
模增長和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。
而毫無疑問，更多龍頭房企們的加入，也必將攪局這片藍(lán)海。
克而瑞地產(chǎn)研究研報(bào)指出，隨著大房企的物業(yè)公司陸續(xù)上市，未來行業(yè)分化也將加劇。未來企業(yè)間的分化會(huì)表現(xiàn)在股價(jià)、估值上。優(yōu)質(zhì)的企業(yè)天花板會(huì)更高，而各方面比較弱勢(shì)的企業(yè)也可能難以獲得投資者關(guān)注。
張波也認(rèn)為，市場(chǎng)目前對(duì)物業(yè)公司的重視程度依然偏弱，好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌溢價(jià)表現(xiàn)也并不明顯，隨著物業(yè)公司上市數(shù)量的不斷增多，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司的重視程度也會(huì)不斷提升，未來物業(yè)公司之間的市值差距也將會(huì)進(jìn)一步拉大，物業(yè)行業(yè)的頭部效應(yīng)也將會(huì)愈加明顯。
葉建成亦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從房企戰(zhàn)略布局的角度來看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，企業(yè)間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，房企加強(qiáng)自身物業(yè)管理領(lǐng)域的布局就顯得尤為重要。“隨著大型房企紛紛拆分自己的物業(yè)管理公司上市，我們認(rèn)為這波風(fēng)潮將會(huì)逐漸接近尾聲。未來更多的投資機(jī)會(huì)將會(huì)出現(xiàn)在已有上市物業(yè)管理公司之間的整合，這個(gè)行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)集中度變高、‘強(qiáng)者愈強(qiáng)’的局面�！比~建成說。
來 源： 華夏時(shí)報(bào)
編 輯：liuy
