房地產(chǎn)總量擴(kuò)張黃金時(shí)代結(jié)束已成共識(shí)，養(yǎng)老、文旅、康養(yǎng)、長(zhǎng)租公寓、物流、聯(lián)合辦公等領(lǐng)域成為諸多房企戰(zhàn)略試水的重點(diǎn)領(lǐng)域。
近幾年，中國(guó)一面要應(yīng)對(duì)、人口老齡化，慢性病大幅攀升的問(wèn)題，另一面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均收入增加，人們對(duì)生活質(zhì)量和健康要求持續(xù)提升，市場(chǎng)存在巨大醫(yī)療健康潛在需求。不少房企轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)投資康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、恒大、魯能、遠(yuǎn)洋、融僑、復(fù)星、保利、遠(yuǎn)洋等超20家房企發(fā)力醫(yī)療大健康板塊，涉足醫(yī)療地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、醫(yī)院投資運(yùn)營(yíng)、醫(yī)藥器械與服務(wù)、非診療服務(wù)等領(lǐng)域。
然而風(fēng)口越大，風(fēng)險(xiǎn)敞口也越大。市場(chǎng)中，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)成功的項(xiàng)目鳳毛麟角、失敗的項(xiàng)目倒是越來(lái)越多。布局了22個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌就曾表示："康養(yǎng)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，但也是一個(gè)比較難做的市場(chǎng)。
轉(zhuǎn)型康養(yǎng)先自問(wèn)"初心
近幾年來(lái)，有關(guān)房企轉(zhuǎn)型康養(yǎng)存在的諸多問(wèn)題，筆者在參加行業(yè)論壇及接受媒體采訪時(shí)就被各種人士頻頻問(wèn)及。
房企轉(zhuǎn)型康養(yǎng)項(xiàng)目目前面臨的各種問(wèn)題與現(xiàn)狀，是與部分房企早期拿地秉持的理念有關(guān)。
隨著行業(yè)深度調(diào)整，部分房企在主業(yè)方面發(fā)展越來(lái)越困難，康養(yǎng)或者文旅等產(chǎn)業(yè)概念可以成為房企前期拿地和銷(xiāo)售去化的一個(gè)亮眼噱頭，從而才開(kāi)始轉(zhuǎn)型大健康，開(kāi)發(fā)康養(yǎng)小鎮(zhèn)、興建康養(yǎng)綜合體。
康養(yǎng)地產(chǎn)本身是一個(gè)聚合度、鏈接性很高的行業(yè)，從建設(shè)運(yùn)營(yíng)到醫(yī)療，都需要參看相關(guān)健康標(biāo)準(zhǔn)，要做到適齡化、適老化、全年齡段；此外，基礎(chǔ)無(wú)障礙、消防、日照等開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)都需要企業(yè)在熟悉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，對(duì)整個(gè)醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方方面面要更專(zhuān)業(yè)化更精細(xì)化。
因此，真正的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)真正要緊抓的就一個(gè)核心就是：運(yùn)營(yíng)！
首先，區(qū)別于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)需要以運(yùn)營(yíng)收入來(lái)覆蓋公司的運(yùn)營(yíng)成本、物業(yè)投資，賺的是運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，而非物業(yè)銷(xiāo)售收入。目前，不少房企所做康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，普遍還是"換湯不換藥"，以開(kāi)發(fā)思維在做本該以運(yùn)營(yíng)為核心的發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
不少所謂轉(zhuǎn)型康養(yǎng)的房企圍繞著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流來(lái)彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流缺口，很少有依靠運(yùn)營(yíng)獲取的現(xiàn)金流就能完全維持持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)，而這類(lèi)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)盈利則更不大可能。
其次，從商業(yè)模式來(lái)看，房企轉(zhuǎn)型康養(yǎng)或文旅等多元化產(chǎn)業(yè)，在商業(yè)邏輯上不好理順。文旅、康養(yǎng)、聯(lián)合辦公等產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)慢、知期內(nèi)現(xiàn)金流少，難以在較短時(shí)間內(nèi)支持地產(chǎn)公司舊有體系內(nèi)較高的管理和運(yùn)營(yíng)成本，必須要依靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流進(jìn)行交叉補(bǔ)貼才能維持。而房企之所以愿意對(duì)其補(bǔ)貼，用意仍在拿地與快速去化，并非真正通過(guò)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作賺取利潤(rùn)，這是根本。
轉(zhuǎn)型長(zhǎng)周期發(fā)展產(chǎn)業(yè)金融工具是底氣
筆者認(rèn)為，房企要轉(zhuǎn)型長(zhǎng)周期產(chǎn)業(yè)，必須要有規(guī)模化、低成本的長(zhǎng)期資金導(dǎo)入支撐，否則最終還是容易掉入"掛羊頭賣(mài)狗肉"的窠臼。
即使以險(xiǎn)資為代表、成本相對(duì)較低的資金，在進(jìn)入重資產(chǎn)類(lèi)型的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)時(shí)，也會(huì)采取售賣(mài)入住權(quán)等多種形式，以期盡早實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金回流。開(kāi)發(fā)企業(yè)或以出售物業(yè)回款為依托，或以分時(shí)共享權(quán)的售賣(mài)來(lái)平衡投資回報(bào)，這幾乎成為從事康養(yǎng)、文旅等長(zhǎng)周期物業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)投資方的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作。
在實(shí)踐中更甚的是，房企無(wú)論是轉(zhuǎn)型文旅或康養(yǎng)，往往都是住宅先行，然后再開(kāi)始建設(shè)配套的文旅內(nèi)容和康養(yǎng)內(nèi)容，即房企必須用前期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)獲取的現(xiàn)金流做支撐，才能進(jìn)一步推動(dòng)康養(yǎng)配套內(nèi)容投資。
業(yè)內(nèi)有句口頭禪："無(wú)地產(chǎn)，不文旅/康養(yǎng)"。
這背后直指國(guó)內(nèi)大部分房企核心資本不足，但行業(yè)環(huán)境又迫使企業(yè)必須以規(guī)模化、高增長(zhǎng)之路來(lái)維持土地市場(chǎng)的對(duì)價(jià)能力、融資勢(shì)能以及在資本市場(chǎng)的企業(yè)市值，從而不得不走向高負(fù)債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。
而康養(yǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)是要靠自身運(yùn)營(yíng)來(lái)收回投資的，作為一種長(zhǎng)線投資，與房地產(chǎn)主流的高周轉(zhuǎn)打法并不匹配，甚至是割裂的。因?yàn)殚L(zhǎng)周期產(chǎn)業(yè)極易造成房企周轉(zhuǎn)不靈和現(xiàn)金流壓力。因此，想真正轉(zhuǎn)型大健康領(lǐng)域的企業(yè)須做好心理建設(shè)與戰(zhàn)略資本儲(chǔ)備。
近幾年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)史無(wú)前例的調(diào)控，大部分房企拋棄了高周轉(zhuǎn)模式，從而轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理與運(yùn)營(yíng)，并嘗試在各種產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面有所作為，這是好事。
房地產(chǎn)經(jīng)歷了依靠土地資源、借助資本杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)山河巨變似的快速滾動(dòng)發(fā)展階段，如今進(jìn)入需要細(xì)水長(zhǎng)流、精打細(xì)算的運(yùn)營(yíng)時(shí)代，展現(xiàn)房企實(shí)力的時(shí)候到了。
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