3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，這是繼2021年國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》之后，我國公募REITs市場底層資產(chǎn)的又一次擴(kuò)容，是REITs市場建設(shè)邁出的重要一步，也是政府從金融端促進(jìn)和推動(dòng)居民消費(fèi)的又一配套措施和重要舉措。

　　吸引更多資本進(jìn)入零售物業(yè)

　　當(dāng)前中國已進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展新階段，在多數(shù)領(lǐng)域，消費(fèi)升級(jí)主要體現(xiàn)在對(duì)更高質(zhì)量商品與服務(wù)的需求，而非更多數(shù)量的需求，所以挖掘居民消費(fèi)潛力，塑造高品質(zhì)的消費(fèi)場景變得尤為重要。因此，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等同居民消費(fèi)息息相關(guān)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行將吸引更多資本進(jìn)入零售物業(yè)領(lǐng)域，從而促進(jìn)零售類項(xiàng)目的提質(zhì)升級(jí)。

　　作為城市最主要的基礎(chǔ)設(shè)施之一，商業(yè)地產(chǎn)是居民商業(yè)活動(dòng)、就業(yè)和消費(fèi)的重要場所，公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一方面可以有效盤活存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面也可以極大促進(jìn)商業(yè)物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)的提升。中國目前零售類項(xiàng)目存量巨大，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國16個(gè)重點(diǎn)城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)1.02億平米，四個(gè)一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)4650萬。這些項(xiàng)目作為承接居民消費(fèi)行為、釋放居民消費(fèi)潛力的物質(zhì)空間載體，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著重要作用。百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施普遍存在退出難，流動(dòng)性差的問題，公募REITs的發(fā)行能為該類企業(yè)提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，利用資本市場的定價(jià)功能，發(fā)現(xiàn)持有型資產(chǎn)的價(jià)值，有助于企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并將回收資金投資于新項(xiàng)目和已有項(xiàng)目的升級(jí)改造。公募REITs的推出也能鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場供給，為居民消費(fèi)提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場景，同時(shí)進(jìn)一步打通“投融建管退”的項(xiàng)目全周期鏈條。

　　零售類大宗物業(yè)迎來利好

　　在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批發(fā)行之后的一年多時(shí)間里，在政策的帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園及物流倉儲(chǔ)類項(xiàng)目的發(fā)行極大的帶動(dòng)了資本的涌入。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大宗物業(yè)成交為例，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批發(fā)行之前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的成交數(shù)量在全部大宗物業(yè)成交市場中的占比均較低，2019年及2020年成交個(gè)數(shù)占比僅為4.2%和6.7%；然而，在2021年之后，隨著多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批上市發(fā)行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目開始受到市場追捧，成交數(shù)量大幅上升，2021年和2022年產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目成交數(shù)量占比大幅上升到11.6%和11.38%。此外，物流倉儲(chǔ)類項(xiàng)目的成交也大幅增加，2020年這類資產(chǎn)的成交總額占比僅為6.6%，但至2022年，在其他資產(chǎn)成交大幅下降的情況下，物流倉儲(chǔ)類的大宗物業(yè)成交額占比大幅升至20.3%，政策效應(yīng)顯著。因此，本次零售類公募REITs的擴(kuò)容也將給零售類大宗物業(yè)成交帶來利好。

　　本次公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有助于擴(kuò)大消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大有效投資、繁榮資本市場等方面發(fā)揮重要作用。此外，由于REITs績效及考評(píng)設(shè)置上更加科學(xué)合理，因此在機(jī)制上給予了運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)更大的自主性和積極性，從而可以有效促進(jìn)了項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)量和管理效能的提升。因此，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出將給中國零售物業(yè)的發(fā)展帶來巨大利好，未來，我們有望能夠見到更多的資本進(jìn)入到零售物業(yè)領(lǐng)域，同時(shí)，更高水平的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的參與也將進(jìn)一步帶動(dòng)中國零售物業(yè)產(chǎn)業(yè)的迭代和升級(jí)。

    來源：戴德梁行

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