地方樓市松綁暖風(fēng)頻吹，似乎開始融化“冰封”的土地市場(chǎng)，土地財(cái)政收入跌幅有所縮窄。
財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（下稱“土地出讓收入”）18613億元，比去年同期減少7510億元，同比下降28.7%。不過5月份土地出讓收入跌幅（-24%）較4月縮窄了13.9個(gè)百分點(diǎn)。
多位地方財(cái)政人士告訴第一財(cái)經(jīng)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷造成土地出讓收入銳減，土地出讓收入是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等支出重要資金來源，收入銳減造成地方可用財(cái)力明顯減少，財(cái)政收支矛盾加劇。預(yù)計(jì)今年當(dāng)?shù)仉y以完成年初土地預(yù)算收入目標(biāo)，需要調(diào)整預(yù)算。
土地出讓收入連跌11個(gè)月
1998年中國(guó)住房市場(chǎng)化改革啟動(dòng)后，地方政府開始更加注重通過賣地獲取財(cái)政收入，以推動(dòng)城市建設(shè)和地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，土地出讓收入總體保持較快增長(zhǎng)。官方數(shù)據(jù)顯示，土地出讓收入已從1998年的507億元增至2021年的87051億元。
受經(jīng)濟(jì)下行等影響，地方一般公共預(yù)算收入增長(zhǎng)乏力，但剛性支出壓力不減反增，地方愈加依賴土地出讓收入。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2021年土地出讓收入占地方一般公共預(yù)算收入比重高達(dá)78%。這也使得土地出讓收入下滑備受市場(chǎng)關(guān)注。
土地出讓收入受當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地出讓市場(chǎng)等影響，有明顯的波動(dòng)。這一輪土地出讓收入下滑始于去年7月，這主要受去年上半年樓市調(diào)控收緊，房企資金緊張等影響。而隨著樓市調(diào)控放松，尤其是今年以來越來越多的地方在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，通過放松限購、限貸、限售、限價(jià)、信貸政策、公積金支持、購房補(bǔ)貼、二手房交易稅費(fèi)、落戶門檻等舉措，來給樓市松綁。
粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒告訴第一財(cái)經(jīng)，5月份土地出讓收入跌幅明顯縮窄，顯示近期中央和地方一系列放松調(diào)控的舉措下，房地產(chǎn)出現(xiàn)一定的修復(fù)，帶動(dòng)土地出讓收入低位回升。
東方金誠首席宏觀分析師王青告訴第一財(cái)經(jīng)，5月土地出讓收入同比降幅收窄，或與去年同期土地出讓收入偏低有關(guān)。另外，當(dāng)前部分重點(diǎn)城市實(shí)施集中供地，也會(huì)造成月度土地出讓收入易于出現(xiàn)波動(dòng)。這樣來看，5月同比降幅收窄，是否意味著土地出讓收入已筑底回升，還需進(jìn)一步觀察。
“考慮到上年6月土地出讓基數(shù)大幅走高（同比驟升至18.1%），以及近期土地市場(chǎng)走勢(shì)，不排除今年6月土地出讓收入同比降幅再度擴(kuò)大的可能�！蓖跚嗾f。
由于房企簽訂土地出讓合同價(jià)款到實(shí)際將資金繳入國(guó)庫需要一段時(shí)間，因此上述財(cái)政部公布的土地出讓收入有一定滯后性。王青認(rèn)為，5月土地出讓收入更多反映的是一季度土地成交價(jià)款情況。
遼寧大學(xué)地方財(cái)政研究院院長(zhǎng)王振宇對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近期土地財(cái)政不景氣，是多重因素長(zhǎng)期作用的反映。前期的房地產(chǎn)管制收縮效應(yīng)難以短期復(fù)蘇，近期部分地區(qū)樓市松綁政策傳遞到市場(chǎng)端還有時(shí)滯問題，房地產(chǎn)投資者、購買者大都處于“觀望”狀態(tài)。今年以來疫情多點(diǎn)散發(fā)也會(huì)影響一些地方土地出讓活動(dòng)。近些年地方政府不少優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)出售，長(zhǎng)期來看土地財(cái)政邊際效應(yīng)降低。
王青認(rèn)為，今年以來各地樓市松綁政策頻出，特別是5月房貸利率“雙降”，對(duì)推動(dòng)樓市回暖有一定積極意義。6月中旬以來，30個(gè)大中城市新房成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)改善跡象。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)順序通常是樓市成交回暖，房?jī)r(jià)止跌，接下來傳導(dǎo)到投資端，最后是土地市場(chǎng)改善。這樣來看，近期樓市政策利好最早也要到三季度晚些時(shí)候才能實(shí)質(zhì)性傳導(dǎo)至土地出讓收入指標(biāo)。
羅志恒表示，當(dāng)前地產(chǎn)銷售尚未完成筑底，2022年1~5月商品房銷售面積和銷售額同比分別下降23.6%和31.5%，延續(xù)2021年7月以來的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。加之現(xiàn)金流緊張，房企拿地意愿仍不強(qiáng)，后續(xù)土地出讓收入反彈的速度可能偏慢�？傮w來看，今年以來土地出讓收入總體負(fù)增長(zhǎng)，下半年將回暖，全年看大概率仍是負(fù)增長(zhǎng)。
“我們判斷，今年土地出讓收入的同比降幅將在10%左右。2021年地方政府土地出讓金收入達(dá)8.7萬億元，創(chuàng)歷史新高，今年收入規(guī)模大概會(huì)在7.8萬億左右。這是2015年以來土地出讓收入首次出現(xiàn)年度負(fù)增長(zhǎng)。”王青說。
地方財(cái)政收支平衡壓力大
除了地方土地出讓收入出現(xiàn)下滑，受退稅減稅降費(fèi)、疫情等影響，今年前5個(gè)月地方一般公共預(yù)算收入也出現(xiàn)下滑（-8.9%）。
王青表示，今年穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)地方政府財(cái)政支出需求剛性增強(qiáng)，大規(guī)模退稅減稅降費(fèi)又會(huì)導(dǎo)致一般財(cái)政收入增幅減緩，而土地出讓收入不升反降，且降幅偏大，會(huì)給地方政府財(cái)政收支帶來很大壓力。
“這種形勢(shì)下，一方面將倒逼財(cái)政體制改革，另一方面地方政府也可主動(dòng)作為，積極應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)低迷和土地財(cái)政下行的挑戰(zhàn)。”羅志恒說。
專家們普遍認(rèn)為，中央財(cái)政加大對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付力度，以支持地方落實(shí)退稅減稅降費(fèi)政策和“�；久裆�、保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)”。事實(shí)上今年中央財(cái)政早已這樣做，具體包括今年中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付規(guī)模逼近10萬億元，并罕見提前下達(dá)明年4000億元專項(xiàng)資金。
“建議地方政府加大力度盤活存量資產(chǎn)，千方百計(jì)擴(kuò)大收入來源，壓縮非必要性支出。另外下半年可以考慮發(fā)行特別國(guó)債，適度上調(diào)目標(biāo)財(cái)政赤字率。由于本輪疫情沖擊較大，超出年初預(yù)期，因此今年具備發(fā)行特別國(guó)債、調(diào)整預(yù)算方案的條件�！蓖跚嗾f。
羅志恒表示，地方政府需改善營(yíng)商環(huán)境、推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、持續(xù)吸引人口流入來優(yōu)化稅基，進(jìn)而提高財(cái)政的可持續(xù)性。未來地方政府比拼的不再是土地多寡和政策優(yōu)惠程度，而是地方政府統(tǒng)籌治理的能力、筑巢引鳳的能力以及激活企業(yè)和高技能人口積極性的能力。
前述財(cái)政人士也認(rèn)為，在收入端減少的同時(shí)，地方政府“六穩(wěn)六�！钡葎傂灾С鲂枰辉霾粶p，財(cái)政收支矛盾更加凸顯，這就要求地方政府一方面要進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，堅(jiān)持“放水養(yǎng)魚”“水多魚多”，培育涵養(yǎng)稅源。
該人士認(rèn)為，另一方面這也倒逼地方進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，全面深入實(shí)施預(yù)算績(jī)效管理，真正把有限的財(cái)政資金用在“刀刃”上，使得財(cái)政政策和資金真正落到實(shí)處、收到實(shí)效。
王振宇表示，解決土地出讓收入大幅下滑要標(biāo)本兼治，綜合施策，當(dāng)務(wù)之急要精準(zhǔn)科學(xué)防疫，切實(shí)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，清理不合時(shí)宜的收縮性政策，穩(wěn)政策、穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期。
“治本之策還是以落實(shí)國(guó)辦發(fā)20號(hào)文件為契機(jī)，推進(jìn)省以下財(cái)政體制改革，從根本上解決基層財(cái)政土地、債務(wù)依賴的問題，加速地方稅系建設(shè)。”王振宇說。
近日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)省以下財(cái)政體制改革工作的指導(dǎo)意見》（即上述國(guó)辦發(fā)20號(hào)文），進(jìn)一步理順省以下政府間財(cái)政關(guān)系，建立健全權(quán)責(zé)配置更為合理、收入劃分更加規(guī)范、財(cái)力分布相對(duì)均衡、基層保障更加有力的省以下財(cái)政體制。
羅志恒表示，通過進(jìn)一步推動(dòng)財(cái)稅體制改革，省級(jí)政府要發(fā)揮出轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌和均衡財(cái)政資源的作用。另外還要優(yōu)化債務(wù)和支出結(jié)構(gòu)，實(shí)事求是反映債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高支出效率。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
