1月12日，克而瑞研究中心發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2022年的土地市場(chǎng)整體熱度會(huì)延續(xù)2021年末低位運(yùn)行的趨勢(shì)。在“因城施策”政策指引下，部分城市會(huì)適度放松部分調(diào)控，但整體房地產(chǎn)政策面偏緊仍是大勢(shì)所趨，2022年開(kāi)發(fā)商拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月份全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積增至46019萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲138%，同比微降3%。從全年成交規(guī)模來(lái)看，同比下滑是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)比2020年來(lái)看，2021年全國(guó)土地成交規(guī)模下降超過(guò)兩成。尤其是作為成交主力的二三線城市，2021年成交建面比2020年降幅都在25%以上。
和土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致的是，土地成交金額較2020年同期也明顯收縮。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月20日，全國(guó)土地總成交金額62494億元，較2020年同期下降了10%。扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六年的漲勢(shì)。究其原因，主要是因?yàn)閮杉行抡䦟?shí)施后成交規(guī)模的大幅減少所致。分能級(jí)來(lái)看，與成交建面保持一致，除一線城市成交金額保持漲勢(shì)外，二線城市成交金額同比漲幅均為負(fù)。
從價(jià)格方面來(lái)看，受城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，2021年12月平均地價(jià)并未抬升，反而較11月下滑了5%至2472元/平方米。各能級(jí)城市中，除一線城市成交地價(jià)環(huán)比上漲外，其余能級(jí)城市的成交地價(jià)均較2021年11月有所下滑，其中三四線城市降幅最大，平均地價(jià)環(huán)比下降了7%至1654元/平方米。但對(duì)比2020年來(lái)看，各能級(jí)城市的地價(jià)均有所抬升，尤其是二線城市，2021年平均地價(jià)達(dá)5430元/平方米，同比上漲了28%。
從2021年全年來(lái)看，受成交結(jié)構(gòu)和二季度市場(chǎng)熱度高漲的影響，2021年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創(chuàng)歷史新高。地價(jià)的明顯上漲，一方面是由于成交結(jié)構(gòu)所致；另一方面也要?dú)w功于2021年第二季度土地市場(chǎng)熱情高漲，因此平均地價(jià)被大幅拉高。
克而瑞強(qiáng)調(diào)，雖然整體地價(jià)較2020年大幅抬升，但在2021年22城實(shí)行土地供應(yīng)兩集中新政、熱點(diǎn)城市加強(qiáng)溢價(jià)、地價(jià)管控等影響下，溢價(jià)率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價(jià)率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)。
進(jìn)入2021年三季度，重點(diǎn)城市集中供地政策再度升級(jí)，加強(qiáng)了對(duì)溢價(jià)率、房企競(jìng)拍資格和競(jìng)拍資金等多方面的管控，熱點(diǎn)城市隨即跟進(jìn)，拿地門(mén)檻較上半年明顯抬升。同時(shí)，多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，無(wú)論是北上等重點(diǎn)城市，還是東莞、金華等熱點(diǎn)三四線城市，土地市場(chǎng)均上演著底價(jià)成交與國(guó)企托底，地市熱度跌入寒冬，溢價(jià)率也隨之走低，溢價(jià)率降至8%。
土地流拍方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善逐漸起效，2021年12月土地市場(chǎng)的運(yùn)行也較11月表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，土地流拍現(xiàn)象較此前略有改善，流拍率降至16%，較2021年年內(nèi)高峰期下降了10個(gè)百分點(diǎn)以上。結(jié)合流拍地塊所在城市來(lái)看，集中土拍的重點(diǎn)城市仍是土地流拍主力，尤其是長(zhǎng)春、沈陽(yáng)，因樓市下行壓力較大，房企投資意愿較低，在第三輪集中土拍均有半數(shù)以上的地塊遭遇流拍。
另外，由于2021年第二輪流拍土地過(guò)多，在政策放松以及國(guó)企、央企托底之下，第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年房企蜂擁而至，集中供地基本被前30強(qiáng)房企拿下，但是到了下半年房企拿地謹(jǐn)慎，甚至不拿地，三分之二的地塊都被國(guó)家隊(duì)托底，國(guó)企央企拿地比例超65%。
克而瑞在報(bào)告中稱，2021年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門(mén)檻，整體來(lái)看，除杭州、成都等個(gè)別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴(yán)格。并且，上層也多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)；同時(shí)，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)，在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下，供地結(jié)構(gòu)上保障住宅的比例將進(jìn)一步提升。綜上，可以預(yù)估今年土地市場(chǎng)發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。
來(lái)源：澎湃新聞
編輯：wangdc
