房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)十年"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時(shí)代寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的變局，探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開(kāi)啟中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個(gè)十年"。

　　中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會(huì)由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦，采取現(xiàn)場(chǎng)交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)等專(zhuān)業(yè)媒體，對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行了直播和報(bào)道，100余萬(wàn)人次在線觀看了年會(huì)直播。

　　REICO工作室博士劉琳在開(kāi)幕演講中就房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和政策進(jìn)行深入解讀，她表示，2021年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年的火熱，到7月份的驟冷，再到年底觸底企穩(wěn)信號(hào)的釋放。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)運(yùn)行，一是因?yàn)楹暧^調(diào)控政策保持穩(wěn)增長(zhǎng)，謹(jǐn)慎出臺(tái)收縮性政策，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；二是因?yàn)檎麄�(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持住房需求；三是因?yàn)槭袌?chǎng)端供給下降需求穩(wěn)定，供求關(guān)系會(huì)逐步完善，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

　　2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用三個(gè)階段來(lái)形容：第一個(gè)階段是火熱，上半年市場(chǎng)的火熱；第二個(gè)是從7月份開(kāi)始市場(chǎng)的驟冷；第三個(gè)是到年底市場(chǎng)出現(xiàn)觸底企穩(wěn)的信號(hào)。

　　從房?jī)r(jià)的變化上來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，在今年7月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)加速探底，8月開(kāi)始房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量快速減少，截止到11月份，二手住房的價(jià)格基本上已經(jīng)跌到市場(chǎng)的底部。值得注意的是，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整與以往的市場(chǎng)調(diào)整的差異在于市場(chǎng)調(diào)整的速度非�？�。在前兩輪到三輪的周期里，從周期的高點(diǎn)到周期的低點(diǎn)大概要持續(xù)一年，而本次調(diào)整從周期的高點(diǎn)進(jìn)入下降到低點(diǎn)只有三個(gè)月，這是這次市場(chǎng)的調(diào)整的不同點(diǎn)，速度非�？�，可謂是驟冷。

　　從區(qū)域上來(lái)看，無(wú)論是用一二三四線城市來(lái)劃分，還是從經(jīng)濟(jì)活躍的五大城市群分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在今年的8月份基本全部進(jìn)入環(huán)比下降的局面。從數(shù)據(jù)可以觀察到，在11月份一些區(qū)域和一線城市房?jī)r(jià)降幅則出現(xiàn)收窄。

　　從商品房銷(xiāo)售情況看，2021年商品房銷(xiāo)售從7月下半月開(kāi)始出現(xiàn)快速的下降，一直到11月份，當(dāng)月銷(xiāo)售面積都是負(fù)增長(zhǎng)。11月份，商品房銷(xiāo)售面積降幅收窄，當(dāng)月銷(xiāo)售面積出現(xiàn)環(huán)比增加，增幅為20%，可以看出受宏觀政策影響，市場(chǎng)做出了一些積極的反應(yīng)。二手房方面，在11和12月份兩個(gè)月，一二線城市二手房的成交量出現(xiàn)了較大幅度的環(huán)比增加，一般來(lái)說(shuō)，二手房的表現(xiàn)要先于新房市場(chǎng)，從中可以看到市場(chǎng)觸底的信號(hào)。

　　從新開(kāi)工情況看，2021年商品房新開(kāi)工面積受房地產(chǎn)企業(yè)從年初縮表、去杠桿的影響，從2021年年初開(kāi)始當(dāng)月的數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這與“三條紅線”、房地產(chǎn)去杠桿有很大關(guān)系。供給市場(chǎng)上的降速是先于銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)變化的，銷(xiāo)售市場(chǎng)在上半年依然非�；馃�，但是供給端無(wú)論是從新開(kāi)工面積還是土地購(gòu)置面積這兩個(gè)指標(biāo)看，都是在上半年的年初就出現(xiàn)下降。

　　從投資來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速滯后于新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積的變化，也滯后于銷(xiāo)售端的變化，從9月、10月、11月三個(gè)月，投資增速才出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速還會(huì)維持5%的增長(zhǎng)幅度。

　　從金融端來(lái)看，在2021年10月和11月，對(duì)比當(dāng)期的預(yù)售款和當(dāng)期個(gè)貸的變化，可以看出個(gè)貸的支持力度確實(shí)出現(xiàn)了大幅度的增加，這對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)是非常關(guān)鍵的因素。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的資金端，應(yīng)付款在快速增加。2021年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款4.8萬(wàn)億元，同比增加10%，相當(dāng)于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的26.2%，其中應(yīng)付工程款2.7萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)應(yīng)付款在2021年全年會(huì)超出5萬(wàn)億。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資中，開(kāi)發(fā)貸和國(guó)內(nèi)債券減少。1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款2.16萬(wàn)億元，同比下降10.8%，連續(xù)6月同比減少。2021年，房企發(fā)行國(guó)內(nèi)債券6363億元，同比減少12%。積極的變化出現(xiàn)在11月和12月，國(guó)內(nèi)貸款的發(fā)放的數(shù)量出現(xiàn)了明顯的增加。

　　海外債市場(chǎng)截止到12月份則依然沒(méi)有明顯的恢復(fù)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年431.2億美元債到期，全年發(fā)行量522億美元，同比減少23%。從7月份開(kāi)始，海外債發(fā)行數(shù)量比去年同期出現(xiàn)明顯下降，8月份繼續(xù)下降，9月份有所緩解，但10月、11月、12月，海外債融資渠道基本斷掉了，預(yù)計(jì)在美元債市場(chǎng)上暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)有可能還會(huì)增多。

　　2021年房地產(chǎn)信托發(fā)行5939億元，同比減少22%。房地產(chǎn)信托在2018、2019和2020年發(fā)行量大約都接近一萬(wàn)億，但是2021年房地產(chǎn)信托數(shù)量急劇縮小，尤其是在7月份以后。可以看出無(wú)論是從海外債市場(chǎng)還是房地產(chǎn)信托，投資人信心依然沒(méi)有恢復(fù)。

　　房地產(chǎn)政策解讀

　　伴隨著市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策也發(fā)生了一些調(diào)整。

　　首先是初步建立了房地產(chǎn)金融審慎管理制度。從2018年“兩會(huì)”開(kāi)始，央行提出要完善房地產(chǎn)金融的調(diào)控政策。2019年6月，銀保監(jiān)會(huì)首次提出了房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題，包括房地產(chǎn)金融化和泡沫化的問(wèn)題，并要求遏制房地產(chǎn)金融化和泡沫化的傾向。在2019年5月開(kāi)始，房企在公開(kāi)市場(chǎng)融資、境外融資、信托融資、ABS融資等方面，相關(guān)部門(mén)都出臺(tái)了一些較嚴(yán)的規(guī)定。2020年8月，監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了“三線四檔”的房企債務(wù)水平管理新規(guī)，在房地產(chǎn)金融系統(tǒng)里，初步建立起房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

　　該項(xiàng)制度建立后，對(duì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)生巨大影響，資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域流入速度減緩。從房地產(chǎn)貸款余額占比來(lái)看，在整個(gè)各項(xiàng)貸款余額中的占比由2019年的28.8%降到了27.1%；新增貸款占比下降速度更快，由45%左右降到了18%。這個(gè)數(shù)據(jù)真實(shí)反映出今年房地產(chǎn)企業(yè)感受到的融資偏緊局面，就也是房地產(chǎn)金融去地產(chǎn)化、去泡沫化以及金融去地產(chǎn)化、去泡沫化的效用。

　　第二項(xiàng)政策變化是土地集中出讓制度的改革。2021年3月自然資源部出臺(tái)土地供應(yīng)“兩集中”的新規(guī)，并在22個(gè)熱點(diǎn)城市率先施行。2021年8月，又對(duì)第二批土地集中出讓出臺(tái)進(jìn)一步完善的規(guī)則，包括土地出讓溢價(jià)率上限的規(guī)定、一次性報(bào)價(jià)以及房企拿地資金穿透式的審查等，相關(guān)制度非常嚴(yán)格。在該項(xiàng)政策影響下，2021年三次土地集中出讓市場(chǎng)從火爆到冷淡再到平穩(wěn)，預(yù)計(jì)今后還會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的完善和改革。

　　第三個(gè)制度是二手房?jī)r(jià)格指導(dǎo)制度。從2021年年初開(kāi)始，熱點(diǎn)城市相繼試行二手房?jī)r(jià)格指導(dǎo)制度。最開(kāi)始是深圳，在2月8號(hào)建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布制度，到現(xiàn)在大約十幾個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布實(shí)施了該項(xiàng)制度。從效果來(lái)看，對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

　　第四項(xiàng)影響較大的政策是加快發(fā)展保障性租賃住房。2021年7月，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，首次明確國(guó)家的住房保障體系是由公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房組成，這在整個(gè)住房制度和住房供應(yīng)體系設(shè)計(jì)上，具有里程碑意義，代表了國(guó)家未來(lái)將實(shí)施“大保障”概念。目前已經(jīng)有幾個(gè)城市發(fā)布了“十四五”期間住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，保障性租賃住房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中擁有較高占比。該項(xiàng)政策是在房地產(chǎn)市場(chǎng)完善調(diào)控的同時(shí)，在整個(gè)保障領(lǐng)域里最為重要的一個(gè)政策。

　　最后一個(gè)是房地產(chǎn)稅。2021年10月23日，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》，在市場(chǎng)引起很大的反響。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的定位是什么？其目的一是要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法和改革，為房地產(chǎn)稅立法而服務(wù)；二是要引導(dǎo)住房的合理消費(fèi)和土地資源的節(jié)約利用，在引導(dǎo)住房合理消費(fèi)方面將起重要作用。所以在2020年，房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)是需要持續(xù)受到關(guān)注的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在7月下旬出現(xiàn)快速下跌后，為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，中財(cái)辦、央行、銀保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)在10月下旬開(kāi)始陸續(xù)發(fā)聲。中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題的總體定義是，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別的問(wèn)題，但是總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的，合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。政策也在進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到非常關(guān)鍵的作用。

　　政策和市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判

　　今后房地產(chǎn)政策會(huì)是什么樣的方向？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出來(lái)一些政策的指向。其中對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)提出經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力，要求整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的政策要轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議除了重申堅(jiān)持“房住不炒”之外，還要求堅(jiān)持租購(gòu)并舉，要支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。無(wú)論是從宏觀的政策來(lái)講，還是從房地產(chǎn)政策環(huán)境來(lái)講，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展都是積極的信號(hào)。

　　住建部隨后也做出了一些工作部署，一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保障剛性住房需求，滿(mǎn)足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，加強(qiáng)金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　此外，在推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，住建部明確表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面是沒(méi)有變的，住房需求是依然旺盛的，這其實(shí)也是現(xiàn)在的一個(gè)共識(shí)。所以針對(duì)這樣一些住房需求，無(wú)論是剛性需求還是改善性需求，政策將會(huì)予以支持。

　　對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們的預(yù)測(cè)是市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行，下半年的市場(chǎng)會(huì)好于上半年，一個(gè)季度會(huì)好于一個(gè)季度，越來(lái)越好。

　　主要理由有三點(diǎn)，第一，宏觀政策環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。整個(gè)宏觀調(diào)控政策保持穩(wěn)增長(zhǎng)，要求謹(jǐn)慎出臺(tái)收縮性政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展有積極的意義。

　　第二，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策目標(biāo)很清晰，就是要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持合理的住房需求。

　　第三，從市場(chǎng)端來(lái)看，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整最大的特點(diǎn)是供給端的調(diào)整先于需求端的調(diào)整，供給端的降幅要大于需求端的降幅，導(dǎo)致這一輪市場(chǎng)的調(diào)整是在一個(gè)低庫(kù)存水平上的調(diào)整。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供給端的下降，與此同時(shí)需求力求保持穩(wěn)定，所以供求關(guān)系會(huì)逐步完善，價(jià)格會(huì)企穩(wěn)。

　　來(lái)源：房訊網(wǎng)