6月接近尾聲，試點集中供地的22城的首批集中供地已經(jīng)結束，部分城市的第二次供地也已經(jīng)結束。22城首次集中供地總成交金額超萬億，土地成交總建筑面積為1.08億平米，杭州以1178億元總成交金額居于首位，北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地成交總金額均超500億元。
從各城市首次集中供地情況來看，各個城市特征鮮明，地域性特征明顯：
�。ㄒ唬┕┙o總量分布上，首次供地總量占比多不足50%，供地集中于下半年。
從數(shù)據(jù)上看，首次集中供地的城市中，廣州首次供地總量占全年供地量的62%，其他城市均在40%以內，深圳、廈門的首次供地量占比僅在10%。
�。ǘ┕┙o量板塊分布上，郊區(qū)占比較高。
22城中天津、青島、無錫、長沙、廣州等城市郊區(qū)地塊建筑面積占比均在50%以上。
（三）土地規(guī)則明確，一地一策，“限地價”、“競配建” 、“競自持”成標配。
實行集中供地的22城中，每個城市都有其明確且嚴格的土地競拍規(guī)則，精細至一地一規(guī)則，不同地塊適用不同規(guī)則�！半p限”、“竟配建”、“競自持”成為多城市土地出讓必備規(guī)則，最大可能穩(wěn)定地價，穩(wěn)定房價，穩(wěn)定預期。
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現(xiàn)如今，房企或已實現(xiàn)全國化布局，或者在既定的區(qū)域內形成了明顯的品牌影響力和市場競爭力，企業(yè)的布局重心更多的集中于做好既定區(qū)域的優(yōu)勢鞏固，不在追求城市的數(shù)量目標。所以各個城市內拿地的房企多為深耕型的外來房企或者本地房企，新進入城市的房企較少。
（五）拿地總量的多寡與“三道紅線”所處檔位密切相關。
從E50房企的拿地情況來看，總體上，2020年度“三道紅線”指標表現(xiàn)理想的企業(yè)，其拿地的總量也會相應較高，“三道紅線”踩線較多的企業(yè)，拿地數(shù)量相對有限。
�。┞�(lián)合拿地趨勢延續(xù)，控風險仍是拿地第一考量要素。
從首次集中供地的成交情況來看，企業(yè)間聯(lián)合拿地的趨勢仍在延續(xù)，主要還是本著控制風險的考量，通過與合作方之間優(yōu)勢互補、資源共享，能夠一定程度減低資金壓力，達到控制風險的目的。
22座城市的首次集中供地都已收官，對于各個城市的土地市場表現(xiàn)，企業(yè)行為，我們有以下五點思考：
（一）財務視角：現(xiàn)金流安全是首位的，在現(xiàn)金流安排的基礎上追求利潤目標。
很多人會有疑問，在現(xiàn)金流與利潤之間孰輕孰重，毫無疑問，兩者都重要，只是在特定的階段內會有一定的側重�，F(xiàn)金流的安全更多是前提，是企業(yè)能夠存在，存活的必然前提，倘若沒有這一前提，利潤追逐的實現(xiàn)也毫無基礎。若無現(xiàn)金流，企業(yè)則可能很快面臨生死考驗，而且通常無法調整，利潤指標則可以通過一定方式慢慢優(yōu)化。
�。ǘ┩顿Y視角：鑒于項目開發(fā)周期及三道紅線，預計第二、三次集中供地的熱度或下降。
企業(yè)的投資決策會受到多因素的影響，如利潤率，開發(fā)周期，財務情況等等。從當前的情況來看，考慮到時點、項目的開發(fā)周期和“三道紅線”等因素，年內的第二次、第三次集中供地的市場熱度或有所下降。
�。ㄈ┩顿Y視角：多思、多想、多聽、多看，把握收并購與撿漏機會。
從22城土地成交情況來看，核心城市、核心板塊土地熱度仍然維持高位，市場競爭的激烈程度毋庸置疑，在此情形下，直接的正面的競爭或會面臨較大挑戰(zhàn)，所以保持參與，另辟途徑，如收并購等，或會有理想收獲。
�。ㄋ模┙�(jīng)營視角：用長遠眼光看待競自持/配建租賃住房。
此次的集中供地中，競自持/配建租賃住房成為土地出讓標配，杭州成交地塊中，競自持比例最高達到40%，短期來看，高比例的自持/配建比例將大量侵蝕企業(yè)利潤，增加企業(yè)資金壓力，但可作為配套，完善社區(qū)建設 ，提升項目整體質量，進而提升項目議價的可能。長期以運營的角度來看，自持產(chǎn)品，租賃住房可作為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源，并能通過金融化的手段實現(xiàn)退出。
�。ㄎ澹┙�(jīng)營視角：注重提升產(chǎn)品力，品質競爭可能會成為新常態(tài)。
2021年以來，已有多個城市在土地出讓時設定“競品質”要求，北京的首次集中供地中涉宅用地30宗，其中有10宗地塊觸發(fā)雙頂進入競高標準建設方案環(huán)節(jié)，競品質的審查標準主要關注綠色建筑和宜居程度，在產(chǎn)品上有競爭優(yōu)勢的企業(yè)則在北京市場的土拍中有所收獲。隨著經(jīng)濟的轉型，消費需求的升級，產(chǎn)品本身的重要性將越發(fā)凸顯，企業(yè)本身的產(chǎn)品力或能為企業(yè)構建起護城河。
來源：億翰智庫
編輯：wangdc
