房訊網(wǎng)訊 4月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等10部門(mén)發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的意見(jiàn)》的通知，提出從多種方式引入社會(huì)資本參與、加大財(cái)稅和金融支持、存量資源統(tǒng)籌利用、簡(jiǎn)化審批、監(jiān)督管理等多條意見(jiàn)，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機(jī)制。
《意見(jiàn)》提到，鼓勵(lì)社會(huì)資本作為實(shí)施主體參與老舊小區(qū)改造。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資市區(qū)政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。支持社會(huì)資本開(kāi)展類(lèi)REITs、ABS等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。支持社會(huì)資本通過(guò)項(xiàng)目融資、公司融資等方式向開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款。支持社會(huì)資本利用財(cái)政補(bǔ)貼、政府實(shí)物注資、產(chǎn)權(quán)單位和居民出資等作為項(xiàng)目融資的資本金。市級(jí)財(cái)政對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予不超過(guò)5年、最高不超過(guò)2%的貸款貼息。
關(guān)于引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的意見(jiàn)
根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》和市委市政府工作部署，為構(gòu)建政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的工作機(jī)制，逐步形成居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位籌一點(diǎn)、補(bǔ)建設(shè)施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)等“多個(gè)一點(diǎn)”資金分擔(dān)方式，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機(jī)制，本市將引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)：
一、多種方式引入社會(huì)資本參與
�。ㄒ唬┥鐣�(huì)資本可通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)方式參與。按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或物管會(huì)組織業(yè)主共同決定，業(yè)委會(huì)或物管會(huì)等業(yè)主組織通過(guò)招標(biāo)等方式選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。小區(qū)已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或物管會(huì)組織業(yè)主共同決定，依據(jù)居民提升物業(yè)服務(wù)水平和老舊小區(qū)改造的需求，業(yè)主組織重新與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
（二）社會(huì)資本可通過(guò)“改造+運(yùn)營(yíng)+物業(yè)”方式參與。在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或物管會(huì)組織業(yè)主共同決定，可以將小區(qū)共用部位的廣告、停車(chē)等公共空間利用經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)打包，采用招標(biāo)等方式選定社會(huì)資本，社會(huì)資本通過(guò)投資改造，獲得小區(qū)公共空間和設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)，提供物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。
（三）社會(huì)資本可通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)方式參與。業(yè)主組織或?qū)嵤┲黧w可通過(guò)招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判選擇養(yǎng)老、托育、家政、便民等專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)投資改造或經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施，提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
�。ㄋ模┕膭�(lì)社會(huì)資本作為實(shí)施主體參與老舊小區(qū)改造。區(qū)政府可通過(guò)“投資+設(shè)計(jì)+施工+運(yùn)營(yíng)”一體化招標(biāo)確定老舊小區(qū)改造實(shí)施主體，既可作為單個(gè)小區(qū)的實(shí)施主體，也可通過(guò)區(qū)政府組織的大片區(qū)統(tǒng)籌、跨片區(qū)組合，作為多個(gè)小區(qū)及周邊資源改造的統(tǒng)一實(shí)施主體。實(shí)施主體可與專(zhuān)業(yè)企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。
二、加大財(cái)稅和金融支持
�。ㄒ唬┥鐣�(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的，市級(jí)財(cái)政仍按照《關(guān)于老舊小區(qū)綜合整治市區(qū)財(cái)政補(bǔ)助政策的函》（京財(cái)經(jīng)二﹝2019﹞204號(hào)）等政策予以支持；同時(shí)，對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予不超過(guò)5年、最高不超過(guò)2%的貸款貼息。區(qū)政府對(duì)符合要求的項(xiàng)目，可以申請(qǐng)發(fā)行老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債。
�。ǘ┥婕盎A(chǔ)設(shè)施改造的，市區(qū)發(fā)展改革部門(mén)按照《加快推進(jìn)自備井置換和老舊小區(qū)內(nèi)部供水管網(wǎng)改造工作方案》（京政辦發(fā)〔2017〕31號(hào)）、《北京市老舊居民小區(qū)配網(wǎng)改造工作方案（2018-2022）》（京發(fā)改〔2018〕2952號(hào)）等有關(guān)規(guī)定予以支持。
�。ㄈ┲С滞ㄟ^(guò)“先嘗后買(mǎi)”方式引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，各區(qū)政府可對(duì)引入的業(yè)主大會(huì)或會(huì)議認(rèn)可的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。
�。ㄋ模┦袇^(qū)稅務(wù)部門(mén)應(yīng)按照《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，落實(shí)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)機(jī)構(gòu)的稅費(fèi)減免政策。
�。ㄎ澹┕膭�(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資市區(qū)政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。支持社會(huì)資本開(kāi)展類(lèi)REITs、ABS等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
�。┲С稚鐣�(huì)資本通過(guò)項(xiàng)目融資、公司融資等方式向開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款。支持社會(huì)資本利用財(cái)政補(bǔ)貼、政府實(shí)物注資、產(chǎn)權(quán)單位和居民出資等作為項(xiàng)目融資的資本金。
三、存量資源統(tǒng)籌利用
（一）業(yè)主共有的自行車(chē)棚、門(mén)衛(wèi)室、普通地下室、物業(yè)管理用房、騰退空間，在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或物管會(huì)組織業(yè)主共同決定使用用途，統(tǒng)籌使用。
�。ǘ﹨^(qū)屬行政事業(yè)單位所屬配套設(shè)施，以及區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)通過(guò)劃撥方式取得的小區(qū)配套用房或區(qū)域性服務(wù)設(shè)施，經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，可將所有權(quán)或一定期限的經(jīng)營(yíng)收益作為區(qū)政府老舊小區(qū)改造投入的回報(bào)。
�。ㄈ┦�、區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)通過(guò)出讓方式取得的配套用房，以及產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人、民營(yíng)企業(yè)和其他單位的配套用房，規(guī)劃自然資源部門(mén)要加強(qiáng)用途管控，恢復(fù)原規(guī)劃用途或按居民實(shí)際需要使用。區(qū)政府搭建平臺(tái)，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人授權(quán)實(shí)施主體統(tǒng)籌使用。
�。ㄋ模┥鲜龃媪抠Y源授權(quán)社會(huì)資本改造運(yùn)營(yíng)的，授權(quán)雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議，明確授權(quán)使用期限、使用用途、退出約束條件和違約責(zé)任等。國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)由區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況確定。
四、簡(jiǎn)化審批
�。ㄒ唬┘{入老舊小區(qū)改造計(jì)劃或完成相應(yīng)投資決策審批的項(xiàng)目，即可在建設(shè)工程承發(fā)包招標(biāo)平臺(tái)或勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)平臺(tái)進(jìn)行一體化招標(biāo)。
（二）社會(huì)資本經(jīng)委托或授權(quán)取得的設(shè)施用房，在辦理經(jīng)營(yíng)所需證照時(shí)，持區(qū)老舊小區(qū)綜合整治聯(lián)席會(huì)認(rèn)定意見(jiàn)即可辦理工商等相關(guān)證照，不需提供產(chǎn)權(quán)證明。
�。ㄈ┕ㄅ牛┧�、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)公司對(duì)社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)的配套服務(wù)設(shè)施，給予縮短接入時(shí)間等支持措施，屬于簡(jiǎn)易低風(fēng)險(xiǎn)工程附屬水、電、氣接入“三零服務(wù)”范圍的，免于行政審批。
�。ㄋ模┩恋匾�(guī)劃有關(guān)支持政策，按照本市城市更新有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
五、監(jiān)督管理
各區(qū)要健全引入社會(huì)資本的監(jiān)管制度，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要對(duì)社會(huì)資本投資、改造和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管。各區(qū)要建立評(píng)估機(jī)制，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）聘請(qǐng)第三方定期對(duì)社會(huì)資本的服務(wù)情況進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)改進(jìn)和提升社會(huì)資本的服務(wù)質(zhì)量。
社會(huì)資本違反合同約定，存在擅自改變使用用途、服務(wù)收費(fèi)明顯高于周邊水平、服務(wù)質(zhì)量差居民反映強(qiáng)烈等觸及退出約束條件的，授權(quán)主體依據(jù)合同約定終止授權(quán)。
六、本意見(jiàn)自下發(fā)之日起實(shí)施。意見(jiàn)執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)反饋。
