戴德梁行近日發(fā)布報告，對2020年中國內(nèi)地不動產(chǎn)大宗交易市場進行回顧指出，去年全國市場整體表現(xiàn)好于預期，交易量保持相對活躍。根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，在全球疫情蔓延與經(jīng)濟不確定性增強的挑戰(zhàn)下，2020年中國內(nèi)地不動產(chǎn)大宗交易市場仍然保持相對活躍，全年錄得交易額 2047億元人民幣。

　　報告對2020年四大一線城市大宗交易市場進行分析，具體來看，北京外資機構的交易額比例明顯上升，首次超過上海成為在內(nèi)地外資投資占比最高的城市；上海大宗交易市場表現(xiàn)雖然連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，但依舊是國內(nèi)交易金額排名第一的城市；廣州不動產(chǎn)大宗交易市場成交額較2019年增幅達110%，是國內(nèi)四大一線城市中唯一逆勢上漲的城市；投資型買家對深圳寫字樓項目仍表現(xiàn)出謹慎態(tài)度，對于深圳及周邊城市物流倉儲和數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)關注度增加。

　　北京：成為在內(nèi)地外資投資占比最高的城市

　　受新冠疫情及經(jīng)濟下行的雙重考驗，2020年北京不動產(chǎn)大宗交易活動受到一定程度的抑制，全年交易額為人民幣519億元，同比下降31%，但2020年仍是北京歷史上交易額第三高的年份，僅次于2019年與2018年。

　　從資金來源看，雖然內(nèi)資買家仍為北京市場主力，但與上一年相比外資機構的交易額比例明顯上升，30% 的外資投資占比使得北京首次超過上海成為在內(nèi)地外資投資占比最高的城市。其中新加坡GIC表現(xiàn)尤為積極，參與收購望京萬科時代中心、LG雙子座大廈及悅秀城項目，成交金額占全年外資在北京總成交額的85%。

　　2020年北京法拍項目持續(xù)受到投資者關注，全年法拍成交明顯增多，交易數(shù)量達7宗，交易金額約為69.8億，占總交易額的13%。這些資產(chǎn)大多地理位置優(yōu)越，類型覆蓋酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等多種物業(yè)。

　　2020年北京市場所呈現(xiàn)的另一個特征是市場需求逐漸從核心商圈外溢，通州、麗澤、上地等新興商圈受到越來越多投資者的關注。年內(nèi)這三個區(qū)域的成交金額占到市場總額的三成，交易標的主要以寫字樓及商務園區(qū)為主。2020 年 9 月國務院印發(fā)了《中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，中關村 - 上地及通州分別作為科技創(chuàng)新片區(qū)和國際商務服務片區(qū)位列其中。未來隨著自貿(mào)區(qū)政策的推進與商圈內(nèi)配套設施逐步完善，預計這些區(qū)域將吸引更多投資者進入。

　　上海：依然是國內(nèi)交易金額排名第一的城市

　　上海大宗交易市場表現(xiàn)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，2020年成交總額共計722億元，同比下降 13%，但依然是國內(nèi)交易金額排名第一的城市。上海辦公市場短期內(nèi)供需失衡、空置率上升、租金承壓影響了投資者對于辦公市場的信心，是整體成交金額下降的主要原因。此外疫情放緩了外資投資人來中國內(nèi)地考察項目、商務談判的腳步，對于成交額一向以外資機構占比較高的上海市場造成較大影響。

　　2020 年上海高達 84% 的投資額是由內(nèi)資買家完成的，遠高于過去兩年約 50% 的占比，達到歷史最高水平。值得注意的是，內(nèi)資機構中自用型買家貢獻了上海全年近四成的交易額。

　　2020 年上海城市更新類交易熱度不減，投資者積極物色合適的城市更新項目。例如，黑石于四季度以 10.2 億元的價格從融創(chuàng)手中收購位于普陀區(qū)的香溢花城三期公寓和酒店項目，以期重新設計改造為長租公寓來實現(xiàn)租金及資本價值的增長。

　　此外，國家出臺的多項降杠桿政策及企業(yè)高負債率等原因使得上海不良資產(chǎn)及法拍市場投資機會增加，其中不少區(qū)位佳、單價低的優(yōu)質商辦類項目吸引了眾多投資人開始關注這一領域，代表項目如上海核心區(qū)地標建筑明天廣場經(jīng)過三次拍賣最終由上海國盛集團以 19.9 億元的總價競得 7 至 32 層寫字樓物業(yè)，成交單價僅為 5.5 萬元 / 平方米。

　　經(jīng)過一年的市場沉淀，上海不動產(chǎn)大宗交易市場預計將于 2021 年逐步復蘇。作為國內(nèi)交易流動性最好的城市，上海依然是境內(nèi)外投資人首選的投資目的地之一。寫字樓物業(yè)伴隨著 2020 年供應量到達頂峰后，空置率及租金表現(xiàn)將迎來拐點，給投資人帶來更強的市場信心。隨著境外投資者的回歸及自用買家持續(xù)的購置需求，寫字樓市場將迎來新一輪的投資機會，推動上海不動產(chǎn)交易市場保持活躍態(tài)勢。位于產(chǎn)業(yè)聚集地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目以更穩(wěn)定的租金收益和租戶粘性也在吸引投資人的關注。核心地段具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公類物業(yè)、具有改造增值空間的資產(chǎn)、上海區(qū)域內(nèi)資本化率較高的物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心項目依然將受到投資人的追捧。

　　深圳：資產(chǎn)類別呈多元化趨勢

　　深圳全年錄得大宗交易額 282 億元，同比減少近 50%，但究其原因主要是由于 2019 年深圳市前三大交易合計貢獻了 250億元的成交，推高了上一年交易總量。2020 年深圳市場仍保持近 300 億的交易規(guī)模，其中下半年隨著新冠疫情得以有效控制半年內(nèi)成交超 200 億元，占全年交易額的七成。

　　寫字樓及商務園區(qū)資產(chǎn)依然是深圳大宗成交的主力，占年度總交易額的 75%。全年這兩類資產(chǎn)交易多以企業(yè)自用為目的，在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展機遇下越來越多外地企業(yè)通過購買資產(chǎn)進入深圳。而面對當下深圳寫字樓市場整體空置率較高的狀況及在未來供應持續(xù)放量且租金上漲乏力的預期下，投資型買家對寫字樓項目仍表現(xiàn)出謹慎態(tài)度。

　　2020 年，因疫情催生出的新經(jīng)濟形態(tài)使得投資型買家對于深圳及周邊城市物流倉儲和數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)關注度增加。年內(nèi)深圳及惠州均錄得數(shù)據(jù)中心項目成交、東莞錄得冷鏈倉儲項目交易，諸多類似交易顯示出投資型買家對于深圳都市圈、大灣區(qū)數(shù)據(jù)中心以及物流倉儲機會的持續(xù)看好。

　　工業(yè)類資產(chǎn)交易在2020年也較為活躍，除部分科技類企業(yè)收購廠房自用外，城市更新工改類機會增加。10 月中旬中央印發(fā)了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案 (2020-2025 年 )》，提出“支持盤活利用存量工業(yè)用地”，同月末深圳又公布重啟“小地塊”拆除重建類城市更新計劃，加快城市更新推進步伐的同時賦予工改類城市更新項目更多想象空間，市場關注度也有明顯回升。

　　隨著深圳不動產(chǎn)市場可售物業(yè)增多、價格預期回調(diào)、不良資產(chǎn)投資機會的出現(xiàn)，優(yōu)質項目有較大價格談判空間，投資型買家或將迎來收購深圳資產(chǎn)的窗口期。租金穩(wěn)定、未來供應相對較低區(qū)域（如福田、羅湖、南山科技園）的寫字樓及商務園區(qū)投資機會預計將受到投資人重點關注。

　　廣州：國內(nèi)四大一線城市中唯一逆勢上漲的城市

　　2020 年廣州不動產(chǎn)大宗交易市場成交額達 233 億，較 2019 年上升 122 億元，增幅達 110%，是國內(nèi)四大一線城市中唯一逆勢上漲的城市，同時廣州的交易量在 2019 年降至冰點后重回 200 億元時代。

　　分季度來看，廣州大宗交易市場于 2020年第四季度迎來井噴，單季度貢獻了全年約 64% 的交易額。外資機構在廣州的投資明顯增長，占 2020 年投資總額的28%，與全國外資投資比例接近。年度最大外資主導交易為黑石從富力收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大物流園區(qū) - 富力國際空港綜合物流園 70% 股權，成交總金額超 44 億元人民幣。

　　從資產(chǎn)類型來看，寫字樓依然占據(jù)廣州市場主導地位，成交金額占全年交易額的 46%。同時工業(yè)物流類資產(chǎn)約 60 億的成交金額超越零售物業(yè)成為廣州第二大的交易物業(yè)類型。

　　盡管新冠疫情對市場造成一定沖擊，但四季度廣州不動產(chǎn)大宗交易已呈活躍態(tài)勢，投資意愿明顯回暖，預計市場活躍度將持續(xù)。長期來看，廣州將圍繞打造全球交通樞紐城市的定位加大基礎設施相關投入，利好廣州及周邊城市產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展；同時未來三年廣州將有 83 個城中村啟動城市更新，有望增加中心城區(qū)優(yōu)質項目供應，吸引高端產(chǎn)業(yè)向中心城區(qū)聚集，帶動區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)大宗交易增長。

　　來源：房訊網(wǎng)

編輯：wangdc