至2021年1月14日，房地產(chǎn)服務機構“五大行”，世邦魏理仕、高力國際、戴德梁行、仲量聯(lián)行和第一太平戴維斯，全部發(fā)布了2020年全年北京房地產(chǎn)市場報告。

　　從2020年的一季度到四季度，北京寫字樓市場“承壓”的字眼一直出現(xiàn)在各大行的報告里。

　　空置率、租金和凈吸納量，是衡量寫字樓市場的關鍵指標，由于樣本選擇不同，各家機構數(shù)據(jù)稍有差異，但五大行報告中的共性趨勢明顯。

　　從空置率來看，北京寫字樓四季度的空置率，持續(xù)走高超過15%，為十年來新高。

　　五大行中，最高的為高力國際數(shù)據(jù)，顯示空置水平至19.4%；最低的為仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，顯示2020年底，全市空置率達15.4%。

　　多家機構告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，市場出現(xiàn)“以價換量”現(xiàn)象，由于空置率處于歷史高位，為盡快提高出租率，部分業(yè)主繼續(xù)通過降低租金的方式爭取租戶。具體到租金表現(xiàn)，北京寫字樓平均租金下降為三百多元/月/平方米。

　　仲量聯(lián)行指出，截至2020年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個季度下跌的紀錄，為342元/月/平方米的租金，同比下跌7.9%；戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，第四季度，北京全市租金為337.2元/月/平方米，同比下降11.8%。

　　凈吸納量方面，四季度吸納量開始回暖。

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，第四季度全市凈吸納量達14.2萬平方米，比過去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累計凈吸納量較2019年同期有近50%的增長。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全年北京甲級寫字樓市場的供應量約為64.9萬平方米，但凈吸納量僅為17.7萬平方米。

　　即使四季度的吸納量開始回暖，但面對全年的大量供應，空置率仍被不斷推高。相比2020年，2021年的供應量會更高，有機構稱之為天量供應。

　　高力國際判斷，2021年全市甲級寫字樓將迎來供應高峰期，預計全年新增供應將達到157萬平方米。戴德梁行也表示，未來三年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約316.9萬平方米的新增供應，其中預計2021年新增供應將高達150萬平方米。

　　天量供應，并非從2020年開始。從2018年以來，北京寫字樓市場迎來高供應量周期。高力國際和仲量聯(lián)行均表示，相比2015年，市場空置水平上漲超過10個百分點。

　　對2021年的預測，高力國際表示，市場空置率將觸及高點，隨后將進入3至4年的去化周期，租金預計繼續(xù)下調(diào)。2022年，隨著市場新增供應量減少，租金將逐步企穩(wěn)。

　　仲量聯(lián)行的看法是，2021年的需求將回暖，但隨著大體量面積的入市，空置率仍將上升，租金可能于2022年觸底。其預測，2021年，租金將達到327元/月/平方米，空置率達17.8%。

　　租金下行和空置率高企的背面，是活躍的大宗交易。2020年，外資投資北京寫字樓的大宗交易比例持續(xù)上升。

　　2020年9月，高力國際2020投資者問卷調(diào)查結果顯示，36%的被調(diào)查投資者選擇北京，作為最具吸引力的投資地點，該比例同比增長12%。高力國際表示，北京的甲級寫字樓市場，從2022年起新增供應將減少，加上需求持續(xù)回暖，供應量開始去化，2021年是收購或出售的機會窗口。

　　2020年，全年大宗成交總額達到470億元，顯著低于2019年800億元的峰值，但仍高于2018年的投資總額。

　　仲量聯(lián)行認為，2020年外資大宗成交占到全年總成交額約35%，這在多年來由內(nèi)資主導的北京投資市場中極為少見，且顯著高于2019年的30%和2018年的22%，可見外資投資者在京活躍度持續(xù)逐年提高。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部資深董事王剛表示：“北京市場強勁的基本面、更多可售資產(chǎn)和更大的議價空間等眾多利好因素的持續(xù)作用，也將推動北京商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)受到國內(nèi)外投資人的青睞，投資熱度有望在2021年轉化為更多成交�！�

　　來源：經(jīng)濟觀察報

編輯：wangdc