新湖中寶（600208.SH）在上海的百萬(wàn)土儲(chǔ)正陸續(xù)進(jìn)入價(jià)值釋放期。
首先在今年10月，位于普陀區(qū)的新湖明珠城三期（四標(biāo)）項(xiàng)目就要進(jìn)入預(yù)售�？偨ㄖ娣e約90萬(wàn)平方米，這是新湖中寶進(jìn)入上海的首個(gè)項(xiàng)目，也是上海內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)最大的城市更新項(xiàng)目之一。
在緊接著的12月，位于靜安區(qū)新湖·青藍(lán)國(guó)際二期也將入市。
作為上海最早參與城市更新的民營(yíng)房企之一，新湖中寶在該領(lǐng)域有著長(zhǎng)達(dá)20年的經(jīng)驗(yàn)積累。
時(shí)間拉到20年前，“城市群”“中心城市”這些當(dāng)下時(shí)髦的詞匯在當(dāng)時(shí)其實(shí)并不流行。如果沿著這兩個(gè)項(xiàng)目所在地的道路走，當(dāng)時(shí)可能唯一能想到的關(guān)鍵詞是“頹敗”、“凋敝”。
但20年后，再來(lái)看，正因?yàn)樾潞袑毜牡絹?lái)，這里一幢幢現(xiàn)代化的建筑群拔地而起，區(qū)域面貌開(kāi)啟了改變的前奏。
城市更新這塊硬骨頭，新湖中寶一啃就是近20年。在一家家參與上海城市更新的開(kāi)發(fā)商一一離場(chǎng)之際，新湖中寶是為數(shù)不多堅(jiān)持下來(lái)的一家。由此，新湖中寶在城市更新的發(fā)展摸索上也從1.0階段向當(dāng)下的2.0階段邁進(jìn)。
內(nèi)環(huán)C位
能向2.0階段邁進(jìn)，正因?yàn)樾潞袑氃谏虾?nèi)環(huán)的4大土地儲(chǔ)備皆位于黃金地段。
10月要進(jìn)入銷(xiāo)售的新湖明珠城，就位于上海市普陀區(qū)光復(fù)西路、東新路，于環(huán)線以?xún)?nèi)，占據(jù)1200米一線蘇州河岸線，擁有普陀、新湖雙公園生態(tài)資源。
在新湖明珠城的東北面，新湖·青藍(lán)國(guó)際處在約外灘三公里繁華城心、六大頂級(jí)商圈環(huán)伺，隸屬不夜城板塊。
至于尚在規(guī)劃中的天虹項(xiàng)目和亞龍項(xiàng)目，位于虹口北外灘與黃浦豫園，是新湖中寶的硬核資產(chǎn)。按照公司2019年的年報(bào)，前者已完成土地征收進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，后者整體征收簽約率97%比上年增加2%，接近沖線。
粗略計(jì)算，這4大項(xiàng)目，合計(jì)的建筑面積近160萬(wàn)平方米，可貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售收入近千億。
在一線城市土地日益稀缺的當(dāng)下，這些存量土儲(chǔ)無(wú)疑是新湖中寶決勝地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下半場(chǎng)的王牌。
隨著這些項(xiàng)目的不斷入市，上市公司的資金沉淀壓力得到緩解，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量增長(zhǎng)。整個(gè)盤(pán)子看，體現(xiàn)在2019年財(cái)報(bào)中，現(xiàn)金利息保障倍數(shù)從2018年的0.43增加265.12%到2019年的1.57，安全性提高。
而這些城市更新項(xiàng)目因拿地時(shí)間早，相應(yīng)的地價(jià)成本也較低，相應(yīng)也給了新湖中寶在定價(jià)上的優(yōu)勢(shì)。
比如以新湖·青藍(lán)國(guó)際為例，12月新
推出的二期預(yù)估售價(jià)比周邊項(xiàng)目要有競(jìng)爭(zhēng)力。以浦西外灘為原點(diǎn)，3公里半徑內(nèi)的南京西路、新天地、陸家嘴等區(qū)域新房?jī)r(jià)格早站在了至少15萬(wàn)元/平方米。
高門(mén)檻的1.0階段
對(duì)比多數(shù)同行，新湖中寶城市更新的1.0階段就已經(jīng)是高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)。
尊重文化和注重產(chǎn)品力，是兩大直觀的表現(xiàn)。
同樣是拆遷，新湖中寶在早期就特別注意保留項(xiàng)目所在區(qū)域的地標(biāo)和文化標(biāo)志建筑。比如已經(jīng)完成征收的天虹項(xiàng)目，周邊就有西本愿寺、景林廬等文保建筑。
事實(shí)上，新湖中寶在早期選擇城市更新項(xiàng)目時(shí)就注重尋找有文化基因的地塊。
新湖明珠城是一大佐證，項(xiàng)目所靠近的蘇州河，見(jiàn)證了上海的文化起源，也見(jiàn)證了國(guó)家民族工業(yè)自強(qiáng)不息。
同樣，新湖·青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目所在的區(qū)域是文人貴胄鐘情的歸隱之地，也是老上海大學(xué)文脈舊址，中國(guó)新文化、新文學(xué)之源，是一片充滿文化與詩(shī)意的土地。
在這些凝聚著城市的共同記憶、擁有卓著的歷史人文價(jià)值，優(yōu)越的地段，新湖中寶通過(guò)高端住宅的更新為區(qū)域帶來(lái)了新功能。
另一大方面，在城市更新的1.0階段，新湖中寶在產(chǎn)品工藝選材上從不吝嗇，打造精品并不斷實(shí)現(xiàn)自我超越。
新湖·青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目有各種經(jīng)得起時(shí)間推敲的細(xì)節(jié)。
一期建筑的立面使用了航空鋁板與石制結(jié)構(gòu)，數(shù)年的時(shí)間并沒(méi)有讓這些材質(zhì)老去。項(xiàng)目?jī)?nèi)還規(guī)劃了約2.1萬(wàn)方的中央公園，內(nèi)嵌1670平方米下沉式水景庭院，1200平方米疏林草地，這樣的手筆，在上海內(nèi)環(huán)幾乎無(wú)蹤尋覓。項(xiàng)目的一期一舉拿下2018年“上海市建設(shè)工程白玉蘭獎(jiǎng)”。
2.0階段的騰飛
在存量市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)里，有了1.0階段的鋪墊，新湖中寶正在風(fēng)口。
沒(méi)有變的一點(diǎn)是，公司依舊在追求高產(chǎn)品力，并努力做到極致和完美。
據(jù)新湖明珠城項(xiàng)目相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)的介紹，在打造三期項(xiàng)目時(shí)，光是為了尋找一款獨(dú)特的石材，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)花了一年多時(shí)間，跑遍世界石材交易市場(chǎng)，從巴西到保加利亞，再到非洲，最終，終于選定了現(xiàn)在這款來(lái)自納米比亞的高密度花崗巖—龍鳳金。新湖·青藍(lán)國(guó)際二期的建筑立面同樣使用該花崗巖。
而龍鳳金因售價(jià)高，在國(guó)內(nèi)住宅上使用較少，但為了匹配公司對(duì)“百年建筑”的追求，團(tuán)隊(duì)進(jìn)入納米比亞的礦區(qū)里指導(dǎo)選材，選出優(yōu)中之優(yōu)。
在公共空間上，新湖中寶在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行了動(dòng)線的優(yōu)化。新湖·青藍(lán)國(guó)際方面對(duì)時(shí)代周報(bào)介紹，項(xiàng)目在一期已經(jīng)建成了中央花園構(gòu)成整體環(huán)游路線，接下來(lái)還會(huì)打造出三層地下空間讓兩個(gè)巨大的下沉庭院串聯(lián)起歸家、賞玩的立體景觀空間。
這些，僅僅只是諸多細(xì)節(jié)里的一小部分。
2.0階段，新湖中寶也在升級(jí)項(xiàng)目?jī)?nèi)已有的配套，以進(jìn)一步打造出有溫度的城市新名片。
即將開(kāi)售的新湖明珠城三期和青藍(lán)國(guó)際二期在配套上，均建設(shè)有地下三層的車(chē)庫(kù)。盡管地下三層的車(chē)庫(kù)建設(shè)極其耗費(fèi)資金和精力的工程，但新湖中寶更關(guān)心的是給到用戶(hù)足夠的車(chē)位，從而提升居住體驗(yàn)。
這是一家真正產(chǎn)品主義者發(fā)出的宣言。新湖中寶希望旗下的每一個(gè)樓盤(pán)，都不辜負(fù)腳下的土地。
來(lái) 源： 時(shí)代周報(bào)
編 輯：liuy
