房訊網(wǎng)訊 由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、精瑞人居發(fā)展基金會(huì)聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會(huì)，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長的安全邏輯”。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長、精瑞人居發(fā)展基金會(huì)主席聶梅生出席并演講。
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，媒體界的朋友們，大家上午好！非常歡迎大家來參加博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇。我們風(fēng)風(fēng)雨雨走過了二十年，這20年，我?guī)缀趺磕甓紖⒓恿�，一路走來，我非常欣賞這個(gè)會(huì)議。我今天的演講也是和大家分享一些觀點(diǎn)。
說到房地產(chǎn)周期的問題，現(xiàn)在應(yīng)該說進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，在新的周期里面又和整個(gè)經(jīng)濟(jì)總的戰(zhàn)略是有關(guān)系的，說到高質(zhì)量的發(fā)展，在房地產(chǎn)相關(guān)的高質(zhì)量發(fā)展當(dāng)中，我覺得有兩個(gè)因素要說的：①一個(gè)是綠色發(fā)展，這是國家提出來的戰(zhàn)略；②還有一個(gè)是科技加持和驅(qū)動(dòng)，也就是數(shù)字經(jīng)濟(jì)。我今天的演講當(dāng)中認(rèn)為這兩個(gè)是我們高質(zhì)量增長安全邏輯當(dāng)中的兩個(gè)驅(qū)動(dòng)力。所以今天的演講題目叫做“綠色建筑的發(fā)展與破局”。
我們綠建剛好經(jīng)歷了二十年，和今天論壇20周年是非常吻合的。綠建發(fā)展到現(xiàn)在，完成了“由物到人”的發(fā)展，數(shù)字化賦能綠色建筑這已經(jīng)是全球化的事情了，綠色金融在今年提出來支持綠建，房地產(chǎn)金融是我們不可缺少的。今年關(guān)于綠色金融怎么支持綠色發(fā)展，和我們密切相關(guān)。
最后提到今天的演講主題，綠色金融和科技賦能綠色建筑。
先說一下綠建和今天的會(huì)議一樣，經(jīng)歷了20年。完成了“由物到人”的發(fā)展，尤其這一次的疫情。這二十年我們做了一些什么？2001年我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會(huì)與清華大學(xué)聯(lián)合編制《中國生態(tài)住宅技術(shù)評(píng)估手冊(cè)》。2006年頒布《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，明確“四節(jié)一環(huán)�！薄�2012年由財(cái)政部、住建部印發(fā)了《關(guān)于加快推動(dòng)我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》。2013年轉(zhuǎn)發(fā)了《綠色建筑行動(dòng)方案》。2014年編入《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》。2019年頒布《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。2020年發(fā)布了《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)方案》，為什么今年要發(fā)布這個(gè)？因?yàn)橐瀼貒揖G色生活創(chuàng)建行動(dòng)總體方案。所以綠色建筑是綠色生活當(dāng)中的一部分。20年來我們發(fā)布了這樣一些文件。
總量就不說了，大家可以看到基本上綠建發(fā)展的速度和我們整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展速度是一樣的，同步的。最開始只有3千萬平方米，到現(xiàn)在是6.5億平方米，發(fā)展是非常快的。
綠建市場(chǎng)的兩個(gè)階段：①前十年是“四節(jié)一環(huán)�！�。節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水，最后達(dá)到環(huán)境保護(hù)。強(qiáng)調(diào)建筑本身的綠色性能，缺少人居的感受，這個(gè)階段里面建筑物的系統(tǒng)、材料、產(chǎn)業(yè)鏈怎樣節(jié)約，這個(gè)強(qiáng)調(diào)得非常多。我也參與了指標(biāo)的設(shè)定、研討、實(shí)施。這是前十年。②近十年回歸到“以人為本”。尤其是這一次疫情給了大家一個(gè)警鐘，搞了半天，如果今后人不安全，人的居住環(huán)境不安全，怎么安全？所有的綠色建筑最后還是關(guān)注到人的發(fā)展上，所以這個(gè)綠色不光是環(huán)境資源的綠色，最后是以人為本。這里面的健康問題、安全問題、數(shù)字問題就上來了。數(shù)字、智慧不上去，“四節(jié)一環(huán)�！�、人的健康安全，都無從談起。
數(shù)字化怎么賦能綠色建筑？
疫情期間，重塑和提升綠色建筑內(nèi)涵。大概在最近的五年，我們所有的開發(fā)商，包括從美國開始，“威爾系統(tǒng)”（音）主要從健康系統(tǒng)來說，和人有關(guān)系，健康建筑的說法。光健康建筑還不夠，這一次全球性的疫情給我們一個(gè)警鐘，我們說到安全，地震、抗震、防火、耐久性，這是建筑安全。但是這一次不是這些安全，是人的生命安全。什么時(shí)候考慮過在建筑當(dāng)中人的生命安全是最大的安全？生命安全是最大的安全，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)過耐久性的安全、防火安全，這就跨學(xué)科了。人的生命安全跨到健康、醫(yī)學(xué)、防疫，但人是居住在建筑當(dāng)中的，不考慮人的生命安全，整個(gè)社區(qū)、整個(gè)地球都不會(huì)安全。所以生命安全和健康建筑，這件事就要求綠色建筑要以人為本。
要做到剛剛說的兩點(diǎn)，必須和數(shù)字化、智慧化相結(jié)合。人的生存環(huán)境涉及到這么多的問題，最后達(dá)到舒適、安全、高效、健康。一定和物聯(lián)網(wǎng)有關(guān)，和智慧家居、傳感器、大數(shù)據(jù)分析、綜合調(diào)度是有關(guān)的。這一次我們關(guān)于小區(qū)門禁的問題，給我們提出了非常大的挑戰(zhàn)。門禁口，大家知道多少二維碼在那發(fā)，這個(gè)是我們綠色建筑領(lǐng)域當(dāng)中考慮到的門禁嗎？這一次各種各樣的二維碼、傳感器、GPS，構(gòu)成了我們小區(qū)的門禁，和數(shù)字化已經(jīng)脫離不開了。比如說這一次的快遞派送，物聯(lián)網(wǎng)是非常厲害的�？倸w來說和數(shù)字化、智慧化聯(lián)合到一起。如果我們的系統(tǒng)不能升級(jí)，我們就會(huì)失敗，我們就不可能達(dá)到下一步的綠色建筑。
數(shù)字化技術(shù)在疫情控制中發(fā)揮巨大的作用。首先為什么中國在全球能夠把防疫工作做得這么好。我有很多美國朋友，他們說我們做不到，我們沒有門禁、沒有小區(qū)、沒有圍墻，我們不可能有人守在那刷二維碼。我們社區(qū)有形圍墻在疫情防控中發(fā)揮了較好的隔離防控作用。我們小區(qū)的有形圍墻還是起作用的。二維碼、GPS、大數(shù)據(jù)、監(jiān)控類傳感器形成了物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合作戰(zhàn)。我們現(xiàn)在生活工作和綠色建筑離不開數(shù)字化。
再進(jìn)一步，疫情過去以后我們發(fā)現(xiàn)什么缺？我們醫(yī)療配置缺。老年人的慢病，由于不能及時(shí)的救治，轉(zhuǎn)成急性。所以我們醫(yī)療配置、商業(yè)配套以及社區(qū)物流、人流管控須要重視與加強(qiáng)。給我們提出了一連串的問題，關(guān)于社區(qū)疫后的升級(jí)，幾乎和數(shù)字化有關(guān)的。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和全國制標(biāo)委馬上要一起啟動(dòng)一連串的關(guān)于數(shù)字化社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，在編的有《智慧社區(qū)信息模型標(biāo)準(zhǔn)》。和全國制標(biāo)委共同編了“建筑及居住區(qū)出入口數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)”。新編的有智慧社區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
既然我們國家提出來房住不炒，必須要把住的問題，大家目前居住的小區(qū)提升。這里面包括智能安防、智能健康、智能出行、智能配送、智能生活等。
第三部分我們說賦能，再出發(fā)，賦能的第一個(gè)必須要依靠科技，第二個(gè)是綠色金融。房地產(chǎn)是跟金融密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。原來我們的金融無非是開發(fā)貸、個(gè)貸、企業(yè)貸、信托，無非是這些。其實(shí)不完全是。在綠色金融這方面我們?cè)瓉頉]有進(jìn)去，怎樣讓綠色金融支持綠色發(fā)展。
現(xiàn)在我們國家有一個(gè)綠債。國內(nèi)房企融資成本一般在10%上下。綠債的利率基本上在5%，降一半。但是哪些企業(yè)爭(zhēng)取到了呢？比如說龍湖發(fā)了，基本上在4.4%到4.6%。
綠色金融的賦能，我們中國綠色建筑的用資比例比全球的低得多，全球投向綠色建筑的綠色金融大概占到30%，國內(nèi)只有6%。我們國家也發(fā)綠債，但是沒有用到綠色建筑上，比全球低得多。主要的問題，一個(gè)是我們信息發(fā)布，“綠色效益”評(píng)估與發(fā)布與金融系統(tǒng)不銜接。第二個(gè)是信用體系。這就形成目前非常尷尬的局面，有綠債，我們拿不到，要做綠色建筑，拿不到錢。這和三個(gè)原因有關(guān)：①第一個(gè)現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控，開發(fā)類的貸款基本上一刀切的，不管綠不綠，都不行，綠色建筑也拿不到。②第二個(gè)是剛剛說的評(píng)級(jí)問題。綠債偏愛信用評(píng)級(jí)3A級(jí)和2A+級(jí)。③第三個(gè)真正做綠色建筑的，而且做得非常辛苦的和一些中小企業(yè)創(chuàng)新能力比較強(qiáng)的，但是評(píng)級(jí)不夠，拿不到綠色金融的支持。我們建筑節(jié)能、綠色建筑，很多企業(yè)都在做，但是能拿到綠色融資的不多。所以中小企業(yè)形成了錢荒。但是綠債發(fā)行機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在說現(xiàn)在根本不是錢荒，我們是資產(chǎn)荒，找不到項(xiàng)目，所以這是目前的局面。
綠債，①單一項(xiàng)目募集資金體量更大；②資金運(yùn)用更靈活；③時(shí)間更靈活；④發(fā)行成本相對(duì)較低；⑤審核效率較高。最近七部委也發(fā)表了“綠色產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄”。倒逼進(jìn)行綠色改革，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向綠色發(fā)展。
這是我們國家發(fā)的一些政策，我就不詳細(xì)說了。
謝謝大家！
來源:房訊網(wǎng)
