據(jù)高力國(guó)際2020年第二季度《亞太資本化率報(bào)告》分析顯示，2020年上半年，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)受COVID-19影響，整體表現(xiàn)走弱，寫字樓市場(chǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

　　2020年第一季度，亞太地區(qū)各國(guó)政府致力于控制COVID-19產(chǎn)生的不利影響，出臺(tái)了包括限制出行、鼓勵(lì)保持社交距離、暫時(shí)關(guān)閉人群聚集性場(chǎng)所等措施，部分公司開始實(shí)施線上辦公等遠(yuǎn)程辦公模式。第一季度整體商務(wù)環(huán)境面臨較大不確定性；2020年第二季度，COVID-19在亞太部分地區(qū)得到初步控制，商務(wù)環(huán)境呈復(fù)蘇狀態(tài)，商務(wù)活力較第一季度也大大增加，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平緩。

　　在COVID-19的影響下，以酒店和零售業(yè)為首的部分行業(yè)受到一定沖擊。與此同時(shí)，為穩(wěn)固營(yíng)商和就業(yè)環(huán)境，各地政府陸續(xù)采取了減稅、補(bǔ)貼、鼓勵(lì)消費(fèi)等支持政策；部分銀行對(duì)貸款政策進(jìn)行了一系列調(diào)整，合理延遲還款期限，也收到了更多有關(guān)再融資的需求。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，潛在投資者希望借此時(shí)機(jī)以合適的價(jià)格購(gòu)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。以下我們將就三大業(yè)態(tài)在各個(gè)重要市場(chǎng)中的表現(xiàn)進(jìn)行具體分析。

　　寫字樓市場(chǎng)

　　截至2020年上半年，亞太地區(qū)寫字樓板塊大體保持穩(wěn)定，只有北京、上海和馬尼拉資本化率在第二季度環(huán)比上調(diào)0.5%。

　　投資者對(duì)新興市場(chǎng)的高品質(zhì)物業(yè)仍抱有較高興趣，投資需求穩(wěn)健。仰光的商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè)市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁，穩(wěn)定上漲的租金支撐著市場(chǎng)信心，因此其寫字樓、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的資本化率在2020年上半年均有所下調(diào)。

　　中國(guó)寫字樓市場(chǎng)在上半年有數(shù)宗亮點(diǎn)成交，如位于上海的上海海航大廈、歌斐中心、長(zhǎng)城金融大廈、綠地外灘中心的B1、B2和B3棟等，位于北京的LG雙子座大廈、北京合生國(guó)際大廈北座，及位于深圳的太子灣寫字樓項(xiàng)目二期的3號(hào)樓等。數(shù)宗成交彰顯了投資者對(duì)于具有穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)的青睞。

　　商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　進(jìn)入第二季度，COVID-19在亞太部分地區(qū)得到初步控制，商業(yè)活力較第一季度有所回升。但綜合而言，亞太商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)及發(fā)展情況與往年同期相比仍較為滯緩，過半數(shù)亞太城市/地區(qū)市場(chǎng)的資本化率繼續(xù)上升，環(huán)比上升幅度在0.25%至0.5%。

　　封城禁令和保持社交距離的要求導(dǎo)致澳大利亞CBD區(qū)域的大型購(gòu)物中心客流量有所下降，加之澳大利亞主要城市的購(gòu)物中心在特殊期間給出更加優(yōu)惠的租賃條款和更長(zhǎng)的免租期致使整體租金水平有所下滑，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值小幅下降。

　　在中國(guó)，商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)逐步恢復(fù)，較大體量的成交包括位于上海的三林印象城，位于深圳的招商局中央廣場(chǎng)等。與寫字樓、工業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)相比，投資者對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資更加謹(jǐn)慎。

　　工業(yè)市場(chǎng)

　　上半年，亞太地區(qū)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的資本化率普遍持平，部分地區(qū)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，錄得資本化率下降，如首爾、胡志明市和仰光。

　　在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和疫情影響下，工業(yè)/物流行業(yè)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。這主要得益于近期電子商務(wù)的逆勢(shì)發(fā)展和線上辦公模式的普及帶動(dòng)了對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)和數(shù)據(jù)中心業(yè)態(tài)的需求。

　　中國(guó)物流行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，在COVID-19期間電子商務(wù)板塊逆勢(shì)發(fā)展，加之新基建REITs正式啟航及5G的發(fā)展推動(dòng)，均對(duì)工業(yè)/物流物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生促進(jìn)作用。第二季度，多個(gè)核心物流市場(chǎng)的平均租金較上季度不減反升，如北京、上海、昆山、蘇州、無(wú)錫、東莞等。北京、上海工業(yè)/物流物業(yè)的資本化率均保持不變，與寫字樓、商業(yè)物業(yè)的資本化率進(jìn)一步拉近。

　　來源：高力國(guó)際

編輯：wangdc