深圳寫字樓市場(chǎng)二季度總體向好，凈吸納量已經(jīng)超過去年同期水平。下半年新項(xiàng)目入市提速，存量迎來高峰，過量供應(yīng)的大環(huán)境下，寫字樓租金難以在短期內(nèi)回升。但是與其他一次線城市相比，深圳寫字樓存量依舊不高，當(dāng)下正是吸貨好時(shí)機(jī)。

　　需求源自TMT和金融

　　7月14日，第一太平戴維斯《大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓指數(shù)》顯示，二季度，深圳寫字樓凈吸納量環(huán)比大幅回升11.7倍，至17.1萬平方米，上半年合計(jì)凈吸納量已超過去年同期水平。

　　該報(bào)告指出，二季度隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇，受此前停工停產(chǎn)影響而滯后的需求開始集中釋放，科技園、前海子市場(chǎng)需求表現(xiàn)均傳遞出積極的信號(hào)。需求主要源自于TMT及金融類企業(yè)，TMT行業(yè)預(yù)計(jì)繼續(xù)是需求增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)者，尤其是行業(yè)中的龍頭企業(yè)；金融業(yè)由于迎來新的大灣區(qū)利好政策，有望逐漸衍生新的租賃需求。

　　二季度空置率28.1%

　　盡管二季度需求顯著回升，上半年深圳寫字樓市場(chǎng)租金指數(shù)（反映寫字樓租金的變化趨勢(shì)）及價(jià)格指數(shù)（反映寫字樓銷售價(jià)格和投資市場(chǎng)的變化趨勢(shì)）呈下跌趨勢(shì)。第一太平戴維斯報(bào)告顯示，以價(jià)換量成去化手段首選，租金指數(shù)半年環(huán)比下跌4.7%，至141.5；深圳因業(yè)主對(duì)價(jià)格修正表現(xiàn)出較高的靈活度和洽談意愿，價(jià)格指數(shù)半年度環(huán)比下降8.5%至190.8，降幅為大灣區(qū)內(nèi)最高。

　　新冠疫情是租金下行的催化劑，供過于求才是租金下行主因。第一太平戴維斯分析：“甲級(jí)寫字樓過量供應(yīng)現(xiàn)狀在深圳、佛山、東莞、珠海均有所體現(xiàn)，因近年內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)，需求增長(zhǎng)動(dòng)力有限，導(dǎo)致這些城市供過于求的市場(chǎng)特征突出，租金增長(zhǎng)因此備受掣肘。該情況對(duì)租金走向的影響較疫情所致更為顯著及深遠(yuǎn)�！�

　　甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市步伐回速，增量市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)張。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度深圳市新增供應(yīng)量共計(jì)約43萬平方米，全市市場(chǎng)總存量環(huán)比上升5.8%，至781.2萬平方米。報(bào)告分析：盡管部分項(xiàng)目工程進(jìn)度因疫情而有所延誤，但深圳總體市場(chǎng)復(fù)工效率甚高，年內(nèi)仍將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)有約83.4萬平方米的新增項(xiàng)目于下半年陸續(xù)交付入市，供過于求的現(xiàn)象料將延續(xù)。

　　“深圳新出的寫字樓都是在非核心區(qū)，核心區(qū)已經(jīng)沒有地塊來新增。深圳南山區(qū)供應(yīng)較多，其現(xiàn)有存量已可與福田比肩，兩者共占市場(chǎng)總存量的85%�！� 第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。他表示，過量供應(yīng)成為市場(chǎng)最大隱憂，二季度深圳全市平均空置率環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，至28.1%，在一線城市中最高。

　　未來投資熱度不減

　　深圳中原寫字樓部范進(jìn)佳則表示：“短期來看，因市場(chǎng)調(diào)整及供應(yīng)量的增加，全市寫字樓空置率提升，租金下滑。但是與其他一線城市相比，深圳甲級(jí)寫字樓的存量仍處于低位，需通過新供應(yīng)來進(jìn)行補(bǔ)充（其他一線城市甲級(jí)寫字樓的存量大概1200-1500萬平米）。2024 年后甲級(jí)寫字樓基本處于低供應(yīng)或無供應(yīng)的狀態(tài)，未來市場(chǎng)租金價(jià)格將會(huì)趨于穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，空置率也將會(huì)逐步降低。”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，深圳的問題不大，市場(chǎng)供應(yīng)過剩是短期的，宏觀經(jīng)濟(jì)刺激，深圳市場(chǎng)后續(xù)會(huì)有較好的表現(xiàn)。

　　說到過量供應(yīng)對(duì)投資的影響，范進(jìn)佳對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“近期過量的寫字樓供應(yīng)，使業(yè)主會(huì)通過提升其管理及運(yùn)營(yíng)能力來增加招租的競(jìng)爭(zhēng)力，長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)樓宇穩(wěn)定租金是個(gè)利好。也可以說這幾年是吸貨的好時(shí)機(jī)，近幾年集中供應(yīng)，令整個(gè)市場(chǎng)租金調(diào)整明顯，能為政府招商引資提供有利的條件�！�

　　“深圳即將迎來經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，加之大灣區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，深圳的城市發(fā)展預(yù)計(jì)或獲得更充沛的政策支持，將繼續(xù)支撐投資市場(chǎng)熱度不減�！敝x靖宇對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。為改善供過于求的情況，政府政策支持將起主導(dǎo)作用，除政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展及引進(jìn)新增企業(yè)外，吸納和挽留人才，優(yōu)化配套設(shè)施及營(yíng)造優(yōu)良的營(yíng)商環(huán)境都值得額外關(guān)注。

　　范進(jìn)佳表示：“近幾年供應(yīng)過大，政府也看到這個(gè)問題，今年年初政府已經(jīng)出具文件同意商辦物業(yè)可以改成公寓或酒店進(jìn)行出租，第一緩解商辦市場(chǎng)供應(yīng)過大的壓力問題，第二也緩解住宅租金漲幅過快的現(xiàn)象”。

　　來源：華夏時(shí)報(bào)

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