受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳已成定局。二季度剛剛開始，該季度中國房地產(chǎn)市場狀況如何，不僅將直接影響整個(gè)行業(yè)全年態(tài)勢，也將間接影響中國整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和對(duì)行業(yè)的政策調(diào)整取向。
從一季度整體而言，中央保持調(diào)控定力，堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，各地為應(yīng)對(duì)新冠疫情帶來的影響，密集出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，從供需兩端提振市場信心，因城施策更加靈活。
盡管一季度市場受疫情沖擊明顯縮量，但3月成交規(guī)模已呈現(xiàn)回升勢頭。展望二季度，預(yù)計(jì)受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場也將逐漸恢復(fù)，但短期需求釋放動(dòng)力的強(qiáng)弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，一二線城市整體恢復(fù)或相對(duì)更快。
一季度市場特征為量跌價(jià)穩(wěn)
價(jià)格方面，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2020年一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.18%，是2015年5月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個(gè)百分點(diǎn)。其中2月線下售樓處受限，企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上營銷，部分項(xiàng)目降價(jià)促銷，致百城住宅均價(jià)出現(xiàn)階段性小幅調(diào)整，3月線下售樓處逐步開放，市場情緒有所恢復(fù)，價(jià)格環(huán)比小幅上漲0.14%，整體保持平穩(wěn)。從各級(jí)城市來看，一季度一線城市累計(jì)上漲0.19%，與去年同期基本持平；二線城市價(jià)格累計(jì)上漲0.13%，三四線代表城市累計(jì)下跌0.07%。
成交規(guī)模方面，2020年一季度，根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬平方米，為2011年以來同期最低水平，同比下降接近四成。其中2月成交規(guī)模同環(huán)比下降均在70%以上，進(jìn)入3月，隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，疊加多地出臺(tái)穩(wěn)市場相關(guān)政策，市場情緒有所恢復(fù)，交易規(guī)模低位回升，但仍不及去年同期，同比下降近40%，降幅較2月有所收窄。
不同級(jí)別城市來看，一季度，一線城市商品住宅月均成交面積同比下降37.6%，3月以來，北上廣深成交規(guī)模均從低位明顯回升，深圳成交規(guī)模已略超去年同期。二線城市商品住宅月均成交面積同比下降35.5%，3月，熱點(diǎn)城市市場逐步回溫，杭州等城市周度成交規(guī)模已超去年同期水平。三線代表城市商品住宅月均成交面積同比下降超40%，降幅在各線城市中最為顯著，3月多數(shù)城市同比仍下降，部分長、珠三角區(qū)域的城市成交面積同比增長。
熱點(diǎn)城市土地?zé)岫热暂^高
一季度受疫情影響，多地延遲或暫停土地出讓，全國300個(gè)城市各類用地共推出4.2億平方米，同比下降11.5%，其中住宅用地推出1.8億平方米，同比下降14.8%；各類用地共成交3.4億平方米，同比下降16.8%，其中住宅用地成交同比下降24.1%。
價(jià)格方面，住宅用地成交樓面均價(jià)明顯上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，全國300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)為4781元/平方米，同比上漲18.6%。住宅用地成交樓面均價(jià)的上漲，一方面受各線城市成交結(jié)構(gòu)性因素的影響，另一方面，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，帶動(dòng)企業(yè)拿地積極性提高，多宗高溢價(jià)地塊成交，亦一定程度上帶動(dòng)整體樓面價(jià)的上漲。
一季度，除一線城市外，其余各線城市供需規(guī)模均明顯縮減。一線城市住宅用地成交面積同比增長7.8%，二線和三四線城市住宅用地成交同比分別下降28.0%和22.9%。價(jià)格方面，一季度各線城市成交樓面均價(jià)均有所上漲，其中一線城市漲幅領(lǐng)先，同比上漲37.3%。
2月以來，多省市從供給端出臺(tái)扶持政策緩解企業(yè)的資金壓力，如延期或分期繳納土地出讓金、調(diào)整競買保證金比例等，在一定程度上提振了企業(yè)信心。與此同時(shí)，北京、紹興、成都、東莞等城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，進(jìn)一步帶動(dòng)了企業(yè)拿地的積極性，多宗地塊成交溢價(jià)率較高，部分地塊亦刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。如紹興越城區(qū)地塊競拍輪次超160輪，競拍熱度高，成交樓面價(jià)刷新全市最高樓面價(jià)紀(jì)錄。
供需兩端將逐漸恢復(fù)
宏觀環(huán)境方面，二季度降息降準(zhǔn)依然可期，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更有利的金融環(huán)境。對(duì)房地產(chǎn)市場而言，短期相對(duì)偏松的金融大環(huán)境下，房企融資將略有改善，但中央對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，企業(yè)資金改善空間或有限；另外，在利率新政下，5年期LPR存一定下行空間，房貸利率或?qū)殡SLPR的下調(diào)有所下移。
市場方面，短期市場壓力的凸顯主要源于疫情集中暴發(fā)帶來的影響，隨著疫情防控取得實(shí)質(zhì)性成效，線下售樓處恢復(fù)營業(yè)、土地出讓回歸正常、施工人員順利到崗，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度將有明顯緩和，加之短期行業(yè)政策環(huán)境在不違背“房住不炒”主基調(diào)的前提下仍存優(yōu)化預(yù)期，政府財(cái)政承壓背景下推地積極性高，且在疫情影響下，部分租房需求向置業(yè)需求轉(zhuǎn)化、改善需求也將積極釋放，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場供需兩端將逐漸恢復(fù)，價(jià)格則存穩(wěn)中小幅調(diào)整壓力。
全年來看，受疫情沖擊影響，需求入市將更為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2020年全國商品房銷售面積同比下降，全年市場規(guī)模保持近16億平方米水平。疫情背景下房企讓價(jià)促銷動(dòng)力較強(qiáng)，短期房價(jià)存調(diào)整預(yù)期，但疫情對(duì)三四線市場銷量的影響將更為突出。
同時(shí)，2020年大多數(shù)企業(yè)應(yīng)保持審慎的態(tài)度，規(guī)模上追求適度、穩(wěn)健增長，并更加強(qiáng)調(diào)提升經(jīng)營質(zhì)量，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。房企投資計(jì)劃繼續(xù)以穩(wěn)健、安全為主，量入為出，重點(diǎn)拓展核心城市群及熱點(diǎn)一二線城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，同時(shí)積極探索多樣化、低成本的拿地渠道，為未來業(yè)績增長提供有力支撐。
（作者為中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長）
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
