房訊網(wǎng)訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經(jīng)濟和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時也蘊含著新的商業(yè)機遇。
新冠肺炎疫情發(fā)生以來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。
疫情之下，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思？對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場有何預(yù)測和展望？
為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起新園區(qū)50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟學(xué)者、研究機構(gòu)、商會領(lǐng)導(dǎo)和代理機構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對、營銷創(chuàng)新、預(yù)測展望等為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
3月6日，針對疫情對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運營的行業(yè)影響、政策建議、企業(yè)機遇等問題，房訊網(wǎng)采訪了億達(dá)中國高級副總裁于大海。
億達(dá)中國高級副總裁 于大海
房訊網(wǎng)：疫情過程中，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？
于大海：我首先談一談疫情對產(chǎn)城的影響和政策的預(yù)判。新冠肺炎較非典具有傳播性高、速度快、范圍廣、隱蔽性強這樣一些特點，是否會出現(xiàn)持續(xù)時間更久、影響面更大的局面尚不可知。當(dāng)中國的疫情防控出現(xiàn)穩(wěn)定的跡象，疫情又在全球多個國家出現(xiàn)蔓延。與十七年前相比，地球村上的每個成員都更難以獨善其身，疫情對全球的衛(wèi)生安全、經(jīng)濟增長乃至于政治平衡等方面的長期影響值得關(guān)注。國際貨幣基金組織預(yù)計，如果疫情盡快結(jié)束，中國經(jīng)濟將迅速反彈，若疫情長期持續(xù)，將會導(dǎo)致中國經(jīng)濟放緩加劇，對全球也將造成更大的影響。
具體談到對產(chǎn)城的影響，我想分三個方面：
一、對在建項目，我們看到許多地方，在農(nóng)民工的返程、抵達(dá)項目地后的隔離、施工材料的供應(yīng)，因降低工作和居住密度而產(chǎn)生的成本和費用增加等方面都普遍存在一些困難和問題。未來一個月，如果疫情能夠有所好轉(zhuǎn)，以上這些問題才有可能得到改觀，對于在建項目，我對工期影響的判斷，應(yīng)該在兩個月以上。
第二是對于在招商項目，影響非常大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同于普通住宅，線上推廣、談判對接和促進成交的難度更大。意向客戶購置辦公樓宇的信心和支付能力都將受到影響，一些前期招商質(zhì)量不高的合同可能出現(xiàn)違約。總體看，疫情對招商的影響，可能會大于對工期的影響。
第三方面就是對于已經(jīng)投入運營的項目，首先體現(xiàn)在運營方和物業(yè)方在投入運維成本增加這方面所產(chǎn)生的壓力。以億達(dá)服務(wù)集團為例，每天在全國所有項目投入的防護消耗物資大約在10萬元以上，對于疫情中心區(qū)的項目，以及高鐵、機場等特殊服務(wù)項目的在崗人員，還要給予額外的補貼，截至目前，補貼發(fā)放已經(jīng)超過1000萬元。這樣的成本增加，對于一些中小型的產(chǎn)城運營商來說是個不小的壓力。但是從長遠(yuǎn)來看，負(fù)責(zé)任的企業(yè)在疫情當(dāng)中這種資金的投入以及科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芸�，將會換來業(yè)主和租戶的信任與好感。我也借此機會呼吁全行業(yè)共同克服困難，繼續(xù)加大投入，為整個疫情的防控、為地方、為我們眾多的服務(wù)對象，真正負(fù)起責(zé)任、做出貢獻(xiàn)。另一方面，一段時間以來的延遲開工和經(jīng)濟的停擺，對企業(yè)客戶產(chǎn)生較大影響，一些以中小型企業(yè)客戶為主的園區(qū)，可能會出現(xiàn)階段性的減租和退租潮。
盡管國家針對這次疫情已經(jīng)出臺了一系列穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)的金融和財政政策，但是考慮到政策落地并收取效果會有一定的遲滯性，一方面我們希望政府要加大加快政策實施的力度和速度，另一方面要精準(zhǔn)施策，對社會經(jīng)濟的基本組成細(xì)胞也就是企業(yè)，給予切實有效的支持和幫助。
這次疫情作為重大的公共衛(wèi)生事件，對全社會的普遍影響和短期負(fù)面沖擊是客觀存在的。自力更生、自救紓困是我們絕大多數(shù)企業(yè)要面對的現(xiàn)實。當(dāng)然我們也寄望于在二季度疫情形勢能夠得到根本好轉(zhuǎn)，我們的企業(yè)客戶和我們一道趕工加班、補救損失的局面早日到來。
房訊網(wǎng)：疫情過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對和反思？
于大海：我想結(jié)合億達(dá)中國的實際情況對如何積極應(yīng)對疫情的沖擊作以介紹。
億達(dá)中國在22年前就成功轉(zhuǎn)型為專業(yè)的產(chǎn)城融合開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商。項目廣泛布局于京津冀、長三角、大灣區(qū)和中西部，已經(jīng)在全國超過20個一線和二線省會城市，開發(fā)運營了40余個商務(wù)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)面積超過1200萬方。這次疫情對億達(dá)中國的園區(qū)是一次嚴(yán)峻的考驗，我們的經(jīng)驗和做法，可以歸納為以下三點：
一是判斷準(zhǔn)、反應(yīng)快、布局早。我們在1月20日就制定和下達(dá)了第一輪的防控工作方案和通知，并全面啟動了物資保障措施。
二是統(tǒng)一思想、統(tǒng)一步調(diào)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成立了疫情應(yīng)急指揮部，組織全員開展專項培訓(xùn)，建立全國統(tǒng)一的防控標(biāo)準(zhǔn)，加大檢查督導(dǎo)，開展強力宣傳。
三是緊密配合、依靠政府。形成政府、街道、社區(qū)三級聯(lián)動，廣泛發(fā)動業(yè)主和客戶齊心配合，形成高于國家和地方政府要求的防控手段和局面。
舉兩個具體的案例：一是大連軟件園。大連軟件園是目前中國國際化色彩最為濃厚的專業(yè)軟件園區(qū)，已經(jīng)成為諸多跨國企業(yè)重要的全球業(yè)務(wù)實施和交付中心，這種特殊性就決定了大連軟件園是全年無休的24小時無間斷的園區(qū)，即便是在正式復(fù)工前的春節(jié)期間，也有近萬人在正常工作。對于承載著幾萬名從業(yè)者和包括70多家世界500強企業(yè)在內(nèi)的數(shù)百家企業(yè)的大連軟件園來說，防疫期間的復(fù)工絕對不是一個簡單的時間點，它是一個比較復(fù)雜的綜合性進程，我們既不能一刀切地影響園區(qū)企業(yè)的業(yè)務(wù)運營，也不能一擁而上、聽之任之，帶來安全隱患。我們與園區(qū)企業(yè)客戶一道探索出了彈性工時、錯崗上班、輪流到崗、遠(yuǎn)程辦公、變通考勤方式等有效方法。率先引進了測溫門，和園區(qū)餐飲配套商家共同研究制定特殊的供餐方案，園區(qū)工會推出班車方案，為園區(qū)從業(yè)者提供公共交通以外的出行選擇。應(yīng)該說整個工作的重點是在疫情防控和保障企業(yè)正常運營之間尋求合理的平衡點。
第二是身處疫情中心的武漢軟件新城。武漢軟件新城已經(jīng)集聚了110多家包括世界500強在內(nèi)的軟件研發(fā)和高科技企業(yè)，針對園區(qū)已經(jīng)形成了完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈和IT基礎(chǔ)設(shè)施完備的特點，武漢軟件新城聯(lián)合了園區(qū)企業(yè)共同成立了云復(fù)工聯(lián)盟，為信息技術(shù)類企業(yè)免費開放基礎(chǔ)技術(shù)支持，為企業(yè)定制硬件、技術(shù)體系和運維管理培訓(xùn)，既節(jié)省了人力成本，共享了現(xiàn)有的平臺資源，還能為企業(yè)升級研發(fā)體系，優(yōu)化作業(yè)模式。同時線下重點布局智能防控，加速智慧園區(qū)升級，對公寓進行智能化改造等。保生產(chǎn)、促發(fā)展，是抗疫最好的良藥。武漢軟件新城也將攜手園區(qū)企業(yè)共克時艱，準(zhǔn)備迎接隨時可能到來的復(fù)工潮。
億達(dá)中國位于北京、上海、深圳、鄭州、長沙、合肥、成都、重慶等地的園區(qū)已經(jīng)陸續(xù)進入到復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段。通過扎實有效的工作，包括武漢項目在內(nèi)，沒有出現(xiàn)一例園區(qū)內(nèi)的確診病例。
在整個防疫期間，令我印象深刻的還有三點：
一是億達(dá)中國旗下的億達(dá)服務(wù)集團。作為中物協(xié)的副會長單位，全國物業(yè)百強的第18位，公司在管項目近千個，服務(wù)面積超過1億平方米，防疫壓力巨大。通過在全國率先引進使用測溫門、機器人等技術(shù)手段，包括無差別的為客戶登門送菜和生活必須品等貼心服務(wù)，加之各級管理層和員工共同吃住在項目，嚴(yán)防死守，這些有效措施和手段取得了業(yè)主和客戶的信任和感動。一些住宅項目的業(yè)主主動預(yù)交物業(yè)費，幫助物業(yè)公司緩解資金壓力。
二是我們的園區(qū)企業(yè)在克服自身困難的同時，積極承擔(dān)社會責(zé)任。目前億達(dá)中國和入園企業(yè)客戶一道捐款捐物近億元。
三是已經(jīng)成功舉辦了25年的億達(dá)之聲新年音樂會，遍邀國際知名藝術(shù)團體，在全國多地奉獻(xiàn)了百余場藝術(shù)精品。在這次疫情期間，歷年參演樂團特別是曾經(jīng)到過武漢巡演的樂團，比如德國哥廷根交響、捷克交響、烏克蘭國家交響、香港中樂團等紛紛錄制并發(fā)來視頻，為武漢市民加油，聲援中國抗疫。
房訊網(wǎng)：疫情過程中，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場趨勢的預(yù)測和展望？
于大海：我想談?wù)勥@次疫情給我們帶來的思考。
第一點就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目拓展和企業(yè)客戶選址產(chǎn)生了更多維度。過去我們的重點關(guān)注在GDP、人口、教育資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)這些維度上，現(xiàn)在我們首要增加的是醫(yī)療發(fā)達(dá)程度，考量一個城市的醫(yī)療發(fā)達(dá)程度，主要是三甲醫(yī)院、百強醫(yī)院的數(shù)量，每千人的床位數(shù)和執(zhí)業(yè)醫(yī)師數(shù)量等。武漢的醫(yī)療資源雖然不及北、上、廣，但也位居二線城市最前列，高居中部城市的首位，在這次疫情當(dāng)中也捉襟見肘，一方面是疫情沖擊過大、過快，另一方面也引發(fā)社會各界對城市治理能力的思考。這也是我們要提到的第二個維度，就是法治文明和城市治理能力。從統(tǒng)計來看，2013年至今，始終保持在全國城市治理能力前20強的城市有北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、長沙、成都、廈門等城市。企業(yè)客戶的選址要素除以上談到的幾點之外，在本次抗疫當(dāng)中表現(xiàn)出了強烈的社會責(zé)任感和專業(yè)水準(zhǔn)的運營商，也會得到客戶的信任和青睞。
第二點是地產(chǎn)運營的數(shù)字化進程將會進一步加快。這次疫情也使億達(dá)中國進一步增強了對智慧城市、智慧園區(qū)方面持續(xù)投入的決心�；谖覀�20多年的園區(qū)運營理念和經(jīng)驗，前年我們在深圳專門成立了易達(dá)云圖科技公司，其悉心打造的智慧資管平臺、物聯(lián)可視化平臺、產(chǎn)業(yè)服務(wù)共享平臺、大數(shù)據(jù)可視化平臺，在這次抗疫中均發(fā)揮了重要作用。下步我們將對已建成的園區(qū)持續(xù)升級，對在建園區(qū)進行高標(biāo)準(zhǔn)的硬件投入和軟件配套，持續(xù)增強我們的線上服務(wù)能力。
第三點是低密度花園式的商務(wù)園區(qū)將會受到更多歡迎。這次疫情當(dāng)中，城市中心區(qū)的寫字樓由于高容積率、垂直交通單一依賴電梯、人流過于密集等原因使得防控難度極大。億達(dá)中國20多年來始終堅持的"低密度、低容積率、低碳"的三低開發(fā)理念將會更加符合疫后的客戶選址需求。
第四點是"健康"成為園區(qū)設(shè)計、建造和運營的重要考量。在這次疫情當(dāng)中，出現(xiàn)一個概念叫"免疫力是人的核心競爭力"，對于園區(qū)來講也是同理。開發(fā)商和運營商及客戶不僅關(guān)注得房率等經(jīng)濟指標(biāo)，也會把更多的注意力轉(zhuǎn)移到"健康"這個要素上來，空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、垂直交通、公共區(qū)域、商業(yè)設(shè)施、餐飲配套等都需要運用新理念和新技術(shù)加以改進和提升。
第五點是先線上、后線下的招商模式將被廣泛采用。疫情來襲，傳統(tǒng)的行商招商、會議招商、活動招商這些手段被瞬間叫停。之前高度重視并廣泛應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、新媒體、自媒體進行推廣的企業(yè)和項目，得以保持項目在市場上的熱度。剛才提到的易達(dá)云圖整合了我們?nèi)珖漠a(chǎn)業(yè)項目，推出產(chǎn)業(yè)選址云服務(wù)平臺，進一步升級億達(dá)傳統(tǒng)運營體系中全國客戶選址平臺的概念，打造線上產(chǎn)業(yè)資源與招商中心。同時要看到，園區(qū)產(chǎn)品由于交易頻次低、決策周期長等特點，也決定了實地考察和面對面的洽商是在疫情過后必須要補上的一課。
第六點是關(guān)注新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域一些市場機會。傳統(tǒng)行業(yè)在這次疫情中受沖擊較大，而新一代信息技術(shù)、智能制造、無人配送、在線教育與消費、遠(yuǎn)程醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出強大的成長潛力。這些產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的共同特點就是平時以便利消費者為主，在特殊時期更加不可或缺。在疫中和疫后，這些企業(yè)和行業(yè)將會在業(yè)績和資本市場上有進一步上佳表現(xiàn)，擴大市場將是他們下一步的必然選擇，也是我們園區(qū)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注和爭奪的優(yōu)質(zhì)客戶資源。
在去年下半年出席的一些行業(yè)論壇上，在回答產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢時，我提出過兩個觀點：一是摒棄一味追求速度和規(guī)模的粗放增長方式，讓不可再生的土地資源在產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展過程中發(fā)揮最大的價值；二是擺脫傳統(tǒng)租售模式的束縛，在長期服務(wù)于客戶并在為客戶不斷創(chuàng)造價值的過程中尋求新的效益增長點。經(jīng)過這一輪的疫情洗禮，整個行業(yè)將會進入到一個加速洗牌和整理的階段。品牌、模式、服務(wù)等綜合實力將會促使部分企業(yè)加速發(fā)展，擴大市場份額，增強客戶粘性和產(chǎn)業(yè)聚集能力。我們的企業(yè)客戶也會隨著國家出臺一系列促進產(chǎn)業(yè)恢復(fù)、轉(zhuǎn)型和發(fā)展的政策，煥發(fā)出新的生機和活力。
我本人很喜歡王維的一句詩："行到水窮處，坐看云起時" 。表面上看水勢已盡，實際是換了一種形態(tài)，云是水汽蒸騰的聚集，時機到了自然會變成雨落下來。
來源：房訊網(wǎng)
