長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟滄海。

　　習(xí)近平總書記指出："抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫(yī)院救死扶傷陣地，一個是社區(qū)防控陣地。"

　　商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是社區(qū)防控陣地的重要組成部分。自疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思？對商業(yè)地產(chǎn)市場有何預(yù)測和展望？

　　為了能為更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供助力，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起“新商辦50人專題采訪行動”，采訪、整理了來自50位商業(yè)地產(chǎn)總裁的思考和建議，期待與大家共享思想共克時艱。

　　預(yù)測：長風(fēng)破浪會有時

　　金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛：

　　對于行業(yè)、市場的未來趨勢，有以下幾個判斷。

　　判斷一：房地產(chǎn)調(diào)控政策或出現(xiàn)寬松可能。對于今年，我們一方面認為疫情將對今年一季度地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈及后周期相關(guān)消費產(chǎn)生沖擊，但若疫情蔓延超預(yù)期，國家可能增加舊改等方面投入，作為經(jīng)濟托底的政策選項；另外，在因城施策的政策環(huán)境下，地方政府或根據(jù)自身情況適當(dāng)放松地產(chǎn)政策，房價地價回落的城市出現(xiàn)政策放松的可能性最大。

　　判斷二：中長期看，商辦市場趨于平穩(wěn)。受疫情影響，企業(yè)對于寫字樓的租賃需求短期內(nèi)將更趨謹慎，擴租、換租需求減少，但伴隨疫情控制，以及政府利好政策刺激下，企業(yè)擇址需求將很快得到修復(fù)。特別對于某些疫情中受損的零售行業(yè)、進出口行業(yè)、旅游行業(yè)、線下教育行業(yè)，經(jīng)歷了一輪洗牌之后，擇址需求將在二三季度集中爆發(fā)。

　　判斷三：疫情會造成產(chǎn)業(yè)與商業(yè)模式的變革，但商辦樓宇需求不會減弱�！∫咔橛绊懴�，原有商業(yè)形態(tài)、商業(yè)結(jié)構(gòu)勢必受到?jīng)_擊，但疫情過后商辦樓宇需求很可能集中爆發(fā)，辦公樓宇需求至少來源自三個方面：一是受沖擊行業(yè)的自我修復(fù)，旅游、餐飲、休閑娛樂企業(yè)對于原有市場的收復(fù)失地；二是疫情中壯大的相關(guān)企業(yè)，生物制藥、醫(yī)療用品等與抗擊疫情密切相關(guān)行業(yè)企業(yè)；三是在疫情大趨勢下萌生的新興產(chǎn)業(yè)，比如智慧物流、電影線上發(fā)行、大數(shù)據(jù)等。

　　判斷四：高新技術(shù)將成為今后商務(wù)樓宇管理發(fā)展主流。新冠肺炎疫情的大范圍爆發(fā)，勢必引發(fā)樓宇設(shè)計與樓宇管理的再次變革。商務(wù)樓宇的變革，管理的升級，會有更多元的評判權(quán)重、更高標(biāo)準(zhǔn)的提出。

　　判斷五：疫情過后，商辦樓宇將迎來較好的投資時機。受疫情影響，部分物業(yè)持有企業(yè)很可能因為資金鏈問題引發(fā)風(fēng)險；同時部分寫字樓租戶也可能因為成本壓力、經(jīng)營問題等造成商辦市場短期空置率上升。也就是說，疫情過后，大量優(yōu)質(zhì)樓宇資源將會涌入市場，回歸價值。在可預(yù)期的時間段內(nèi)，量化寬松將成為金融政策大概率事件，這對于資金充沛的企業(yè)來說，是絕佳的投資時機。

　　嘉豐達科技發(fā)展有限公司董事長汪浩：

　　疫情是調(diào)整優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)的重要契機。從行業(yè)角度看，生物醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)、科技等依舊看好；疫情催生的新的細分產(chǎn)業(yè)比如第三方檢測、公共衛(wèi)生防疫、醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備、大數(shù)據(jù)、5G、AI、線上辦公&游戲&視頻、遠程教育、遠程健身和醫(yī)療等等也會快速增長；律所、會計師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)受到的直接影響較小；這些客戶擴租能力更強，將會成為未來爭取續(xù)租、擴租的重要對象。

　　智慧樓宇、智慧園區(qū)將成為發(fā)展趨勢。深度 B 端運營，培養(yǎng)客戶粘性，將成為未來運營商重要的評價指標(biāo)。

　　大悅城控股北京大區(qū)公司常務(wù)副總經(jīng)理、中糧廣場總經(jīng)理孫天立：

　　如短期疫情結(jié)束，則寫字樓市場需求量下降，企業(yè)承租能力下降，將對上半年的出租率和平均租金帶來下行壓力，中小企業(yè)會產(chǎn)生違約和退租風(fēng)險（免租期不是救命稻草）。如疫情時間延長，則大中型企業(yè)也會受到影響，部分樓宇"主力店"會有縮減面積風(fēng)險，將會對寫字樓未來一段時間產(chǎn)生影響。

　　目前辦公方式將會對未來辦公形式產(chǎn)生一定影響，但不意味著遠程辦公成為主流，目前的溝通成本和工作效率也是需要解決的問題。

　　今后，客戶會更加關(guān)注樓宇健康，促進產(chǎn)品升級，樓宇更加智能化�？萍碱惡铜h(huán)保類服務(wù)商將更多的參與到樓宇運營方案中。

　　中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：

　　受本次疫情影響，雖項目收益受到一定影響，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體管理運營水平，特別是突發(fā)公共安全事件的應(yīng)急處理能力，將進一步提升，為未來行業(yè)的長遠發(fā)展、健康運營注入活力。

　　新設(shè)備、新技術(shù)的涌現(xiàn)與后期的應(yīng)用將有效保障疫情防控工作開展。項目信息化、科技化管理手段的上線，為行業(yè)管理、人員生活方式轉(zhuǎn)變帶來變革的同時，也將提升項目的管理效率與效力并優(yōu)化管理成本。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱：

　　新冠肺炎疫情發(fā)生以來，商業(yè)辦公項目包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。直接面臨的是疫情和經(jīng)濟環(huán)境疊加效應(yīng)的影響。我們預(yù)計，疫情過程中商業(yè)辦公類項目開發(fā)商、運營商、渠道商會面臨很大的生存和經(jīng)營壓力。所以，我們在調(diào)研部分企業(yè)行業(yè)和行業(yè)專家的基礎(chǔ)上，積極向全國工商聯(lián)和北京市有關(guān)部門反映，建議減免持有型、租賃性的商業(yè)辦公項目2020年房產(chǎn)稅，未來兩年也給予適當(dāng)減免。

　　疫情之后，我們認為商業(yè)地產(chǎn)將發(fā)生五大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產(chǎn)運營模式輕者勝，資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運營大行其道、專業(yè)化運營與服務(wù)團隊崛起，科技賦能和智慧運營迎來窗口期。

　　中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚：

　　總的來說短期形勢嚴峻，長期逐步趨穩(wěn)。本次疫情對全國商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷節(jié)奏和銷售節(jié)點均產(chǎn)生影響，預(yù)計疫情結(jié)束后的1-2個月內(nèi)，市場會迎來一波集中需求釋放，將成為年度營銷的重要窗口期。

　　另外目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)部分優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)低價入市的情況，國內(nèi)外機構(gòu)資本也會借此時期選擇介入，年度大宗交易機會有望提升，房企應(yīng)該積極提前做好營銷準(zhǔn)備工作，強化項目價值輸出，及時把握時機去化，全年度商業(yè)地產(chǎn)銷售或呈現(xiàn)價跌量升的趨勢。

　　CBRE中國區(qū)研究部主管謝晨：

　　2020年寫字樓市場最早在二季度迎來反彈。受到疫情沖擊，一季度寫字樓租賃活動明顯放緩。但隨著疫情逐步得到控制以及金融和TMT行業(yè)新增長引擎的推動，我們預(yù)計需求會在之后的幾個季度內(nèi)逐漸企穩(wěn)并反彈。全年吸納量將與2019年基本持平。2021年起的供應(yīng)減速和需求持續(xù)復(fù)蘇將使市場空置率逐步回落。

　　租金方面，若疫情整體能在2-3個月內(nèi)得到控制，其對大多數(shù)市場寫字樓租金的影響將是有限的，2020年全國平均租金預(yù)計將同比下降1.5%。一線城市和杭州、成都等核心二線城市租金相對穩(wěn)定，需求偏弱的部分華北市場和短期供應(yīng)過剩較為嚴重的中西部城市租金下行壓力較大。

　　匠人科技創(chuàng)始人兼CEO項銘：

　　我認為未來整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢一定是兩極分化，這兩極分化是由這個行業(yè)的存量市場這根本性來決定的。兩極分化以后，未來行業(yè)會出來非常多的專業(yè)機構(gòu)和運營機構(gòu)，這也是必然的。

　　所以，我認為寫字樓、產(chǎn)業(yè)園一定是從招租變成真正的招商。

　　啟迪協(xié)信集團園區(qū)運營部總經(jīng)理徐鵬：

　　與業(yè)主方的合作模式將會發(fā)生改變，采用管理費的輕資產(chǎn)模式。

　　從產(chǎn)品來說，低密度的園區(qū)產(chǎn)品比寫字樓將更暢銷，同時對中央空調(diào)的選擇更加理性。

　　為客戶提供更加彈性的辦公空間管理，提升園區(qū)的通信基礎(chǔ)設(shè)施，5G成為主流。

　　中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平：

　　呼吁減免商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方的"房產(chǎn)稅"。當(dāng)下，抗擊疫情是第一要務(wù)，但后續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展舉措如何落地至關(guān)重要。我們看到全國范圍內(nèi)，無論寫字樓、購物中心、聯(lián)合辦公、物流倉儲等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的很多業(yè)主方，都盡其所能已經(jīng)為其資產(chǎn)的租戶方或多或少的進行了租金減免，以減輕租戶的壓力，攜手共擔(dān)疫情造成的負面影響。所以，在此呼吁政府針對已經(jīng)給予過租戶租金減免的業(yè)主方免除或減少"房產(chǎn)稅"等相關(guān)稅費負擔(dān)。

　　展望：直掛云帆濟滄海

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海：

　　對于2020年的北京甲級寫字樓租賃市場走勢，我們做出以下四個基本判斷。

　　第一，供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率才是市場本質(zhì)。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現(xiàn)狀，而這個持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應(yīng)高峰所致。同時，2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會繼續(xù)攀升。但受到疫情的影響，部分項目或?qū)⒀舆t入市，導(dǎo)致整個市場供給壓力減輕，可能會從一定程度避免更多項目集中在2020年入市。從供給的角度來看，疫情從一定程度上減輕了今年的市場供給壓力。

　　第二，市場需求長期存在，疫情只能影響市場租賃節(jié)奏的變化。短期各類市場需求都會受到抑制，但需求會在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一個短期的釋放，用來消化之前所壓抑的市場需求，全年吸納量或?qū)⒕S持往年的平均水平。金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依然會是北京市場的主要需求來源，特別是外資金融機構(gòu)，相對成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務(wù)類公司。

　　第三，2020年是北京寫字樓未來4到5年內(nèi)最后一個供應(yīng)高峰。從2002年到2020年，北京甲級寫字樓市場增長規(guī)模一共經(jīng)歷了3個時期：2002-2008年的供應(yīng)量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2020年的第二個供應(yīng)推動期。從2021年開始，整體市場隨著第二輪供應(yīng)高峰的結(jié)束將進入一輪3-4年左右的市場去化周期，整體甲級寫字樓市場租金收入規(guī)模依然會持續(xù)攀升。

　　第四，租金進入階段性高位調(diào)整階段的大趨勢保持不變。由于疫情導(dǎo)致整體市場節(jié)奏的變化，且對于很多行業(yè)的一季度收入都有著災(zāi)難性的影響，這將導(dǎo)致很多企業(yè)遇到現(xiàn)金流危機而出現(xiàn)經(jīng)營困難的情況。因此，在租戶遇到租金兌付危機時，整體市場租金依然會處于調(diào)整期，且受疫情影響租金短期調(diào)整幅度可能會加大。因此，受疫情影響，租金調(diào)整節(jié)奏大概率會持續(xù)到2020年底，從2021年初開始租金企穩(wěn)預(yù)期將會增強。

　　中糧·置地廣場副總經(jīng)理馬佳音：

　　疫情之后，第一，經(jīng)濟壓力持續(xù)下行和結(jié)構(gòu)調(diào)整造成的產(chǎn)業(yè)辦公行業(yè)兩極分化局面，疊加疫情影響，愈發(fā)加快加劇；第二，升級場景，不斷探索智慧辦公。

　　健康和安全是客戶長期永恒的聚焦點。受疫情影響，寫字樓安全健康功能及對服務(wù)升級的需求被提到了新高度。如何提升場景營造能力，滿足企業(yè)集中辦公的俱樂部化需求；如何在5G時代的遠程辦公需求背景下，加強技術(shù)與硬件供給，也將成為寫字樓運營團隊持續(xù)關(guān)注的課題。

　　金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：

　　大體量辦公項目對自身的產(chǎn)品定位、經(jīng)營策略盤整、分析、調(diào)整勢在必行，即使是運營穩(wěn)定期的項目依然要未雨綢繆，積極調(diào)整，形成產(chǎn)品競爭差異化、關(guān)注物業(yè)服務(wù)提升、促進運營團隊管理提升。

　　從項目角度來看，商業(yè)項目面臨哪最艱難的時刻，同時也是決策、優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的一次機會。

　　遠洋集團寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達：

　　預(yù)計下半年隨著經(jīng)濟發(fā)展趨勢和速度的變化，寫字樓租賃市場將有所改善，但是項目整體收入的提升具有滯后性，預(yù)計2020年各商務(wù)樓宇的租金收入將有所下降，但年底的出租率和租金水平會有所上升。

　　金茂北京產(chǎn)城公司副總經(jīng)理、金茂北京產(chǎn)城公司寫字樓部總經(jīng)理李華臣：

　　雖然疫情期間，大量公司啟動居家辦公，但居家辦公短期內(nèi)很難成為未來的發(fā)展趨勢（部分行業(yè)除外）。

　　受疫情影響，行業(yè)會進入調(diào)整期，供給端會有部分項目減緩入市節(jié)奏，需求端至少需要半年以上的緩沖期才能逐步轉(zhuǎn)暖。如果聯(lián)合辦公的運營方能夠挺過本次疫情，未來對他們來說可能會有更好的機會，至少中小微企業(yè)中，會更多地選擇更具有彈性的辦公空間從而對沖風(fēng)險。因此，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓配置聯(lián)合辦公產(chǎn)品應(yīng)該更能順應(yīng)潮流。

　　榮盛產(chǎn)業(yè)新城集團副總經(jīng)理王玉龍：

　　從新冠疫情看產(chǎn)業(yè)園區(qū)的五大轉(zhuǎn)變。

　　第一、園區(qū)配套升級及硬件的轉(zhuǎn)變。對新建的園區(qū)來講，經(jīng)過這次疫情，應(yīng)該將健康、綠色作為園區(qū)建筑設(shè)計中的一個重要的評價因素。第二、政策扶持的轉(zhuǎn)變。政府肯定會出臺更加有利，更有針對性的政策和措施來刺激經(jīng)濟，大家要密切關(guān)注，快速反應(yīng)，詳細解讀政策，抓住這次少有的窗口期。第三、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的轉(zhuǎn)變。在互聯(lián)網(wǎng)時代下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再是一個獨立的個體，而應(yīng)該是一個產(chǎn)業(yè)的集聚。第四、產(chǎn)業(yè)招商能力的轉(zhuǎn)變。線上招商方式可能會成為趨勢。第五、園區(qū)智慧運營能力的轉(zhuǎn)變。未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將會是通過互聯(lián)網(wǎng)新興技術(shù)"大數(shù)據(jù)""云計算""移動互聯(lián)"等技術(shù)，打造一個智能化的運營服務(wù)信息平臺，實現(xiàn)企業(yè)資源共享、高效辦公、業(yè)務(wù)管理、合理決策等功能的一體化。

　　譽翔安地產(chǎn)執(zhí)行合伙人王珂：

　　長期看，廣義的寫字樓市場（含產(chǎn)業(yè)園）觸底的標(biāo)志，是各個產(chǎn)業(yè)龍頭的企業(yè)借助國家扶持，通過資本市場輸血完成資產(chǎn)負債表的修復(fù)，也就是刺激股價上升來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再啟動，所以需要密切關(guān)注國家在產(chǎn)業(yè)扶持、金融等政策和實際行動上。

　　現(xiàn)階段是一個探底的過程，可能需要一兩年，把市值夯實了，市場也就進入新的一輪增長了。

　　中國城智更新研究院院長陳方勇：

　　商業(yè)地產(chǎn)有其長期趨勢，疫情只是加速了變化的到來。傳統(tǒng)寫字樓、購物中心和酒店都是疫情影響最大的業(yè)態(tài)，相應(yīng)也加速了向靈活辦公、智慧零售、無人酒店的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)看到盒馬、亞朵等新興業(yè)態(tài)在公開搜撿"尸體"，這就是行業(yè)的新陳代謝。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，最困難的日子還沒到來，疫情結(jié)束后的三到四個月才是真正的生死時速，一定會有一大批倒下，也一定一大批新生力量崛起。是好事，該來的總歸會來，早點到來不是壞事。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜：

　　疫情對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響不只是最近這一段時間，而是一個相對長期的過程。一方面疫情會導(dǎo)致不少租戶經(jīng)營困難乃至消失，引發(fā)空鋪和重新招租的問題，而市場信心的恢復(fù)也是需要時間的；另一方面疫情對于商業(yè)形態(tài)和生態(tài)的影響也將是長期的，反過來會影響商辦物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和市場供應(yīng)，比如中央空調(diào)的新風(fēng)系統(tǒng)可能需要加大風(fēng)量以及消殺功能、一些具備開放式中庭與天井的商辦物業(yè)可能會更受市場歡迎、一些線上業(yè)務(wù)占比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)可能也會更受商辦市場的追捧。

　　左鄰副總裁周薈榮：

　　園區(qū)和樓宇管理方在防控疫情過程中，紛紛將眼光投向智慧園區(qū)運營平臺，但都十分注重平臺對長遠發(fā)展的實際效益。管理方的需求更具體，對效益追求更明確；已經(jīng)擺脫早期為了智慧化而智慧化的盲目。這是行業(yè)發(fā)展良好的方向。

　　通過疫情，很多園區(qū)樓宇意識到可持續(xù)的增值營收的重要性，會更注重運營。疫情發(fā)生，影響到大部分園區(qū)和樓宇管理方的穩(wěn)定租金收入，促使管理方思考增值運營方向，實現(xiàn)收入多樣化，確保良性發(fā)展。

　　來源：房訊網(wǎng)