北京市政府工作報告指出，2020年北京地區(qū)GDP預期目標是增長6%左右，與去年的保持基本平穩(wěn)。但此次疫情對北京一季度經濟的影響顯著，第三產業(yè)首當其沖，商辦市場尤其是零售、娛樂、餐飲、酒店等領域受到波及較大。因此，預計北京GDP增長將會有一定程度的下調。

　　按照政策規(guī)劃，北京將集中聚焦發(fā)展四個城市功能——政治、文化、國際交往和科技創(chuàng)新中心。政治中心是核心，而其余三個定位都將強化第三產業(yè)的發(fā)展勢頭，尤其是科技創(chuàng)新中心的定位將推動金融、信息、科技等重點行業(yè)實現(xiàn)增長，利于此次疫情后鞏固北京寫字樓市場的需求，刺激市場的活躍度回升。

　　供應和需求

　　供應方面，受疫情影響，房企投資減緩、施工周期延長，預計2020年一二季度寫字樓市場新增供應量將會明顯變緩并后延至三四季度，在一定程度上緩解北京寫字樓租金和空置率的下行壓力。預計2020年，北京市寫字樓市場仍將迎來約84萬平方米的新增供應，主要集中在CBD以及麗澤金融商務區(qū)。

　　需求方面，在經濟放緩、供應持續(xù)加碼、需求走弱以及疫情疊加下，預計上半年企業(yè)對于寫字樓的租賃的需求在短期內也會更加謹慎，特別是擴租、換租的需求會有所減少。但疫情過后，下半年仍有反彈的機會。

　　租戶方面，TMT、專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)仍將是租賃主力。隨著行業(yè)的洗牌和整合，金融科技、5G、云計算、人工智能等領域或將成為寫字樓市場的新興租戶力量。另外，生物醫(yī)藥、醫(yī)療設備、線上教育、直播、電商類的企業(yè)可能會有較大擴張需求。

　　另外隨著中國繼續(xù)開放金融市場，預計疫情后在華外資金融機構的新增辦公需求將有所增加，將會刺激優(yōu)質辦公物業(yè)的租賃市場，或將擴大京、滬區(qū)域部分高端金融企業(yè)聚集的商圈的租賃需求。

　　租金和空置

　　面對疫情、經濟放緩、新租動力不足及市場供應高峰等多重壓力，預計2020年上半年北京寫字樓市場空置率將持續(xù)上揚，租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力，下半年疫情結束后可能會有所緩和。

　　預計到2020年6月份，北京寫字樓租金將比當前下跌1.96%，全年預計下跌4.1%。金融街商圈的租金、空置率預計保持平穩(wěn)，CBD、麗澤橋等商圈將小幅下行，另外互聯(lián)網(wǎng)、高科技行業(yè)的需求有望推升中關村商圈的租金出現(xiàn)小幅上漲。

　　部分業(yè)主方會調整租賃策略，通過免租期、較為合適的租金優(yōu)惠及折扣條件，減免部分的租金和物業(yè)管理費，應對疫情和市場挑戰(zhàn)。

圖：北京重點商圈寫字樓租金走勢預測（單位：元/㎡·天）

數(shù)據(jù)來源：CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版

　　投資市場

　　北京寫字樓市場較為成熟、租金收益穩(wěn)定、交易流動性強、升值潛力超同類型產品等特點，以及受資產全球配置需求的驅使，北京的優(yōu)質寫字樓項目對潛在投資者尤其是境外投資者具有吸引力，成為投資熱點。而本土的很多機構投資者，則對改造增值類辦公物業(yè)比較青睞。

　　預計2020年，國內外機構投資者的投資策略相對審慎。資產估值在短期內可能會被壓低，因此不乏會出現(xiàn)一些優(yōu)質資產“抄底”的機會。投資者需要精準把握投資窗口期，聚焦和布局一些位置好，現(xiàn)金流相對穩(wěn)健，穩(wěn)定性、安全性更高的成熟項目。

　　除了北京傳統(tǒng)商業(yè)中心以外，通州、麗澤等新興區(qū)域也會是未來三年大宗交易的重點區(qū)域。由于人才和科技環(huán)境等因素影響，中關村商圈的物業(yè)項目仍將受投資者關注。

　　總結和展望

　　周期性和不確定性是不動產投資的長期規(guī)律，此次疫情的出現(xiàn)只是諸多不確定性中一個新的變量。短期看疫情，長期看供需；短期波動，長期企穩(wěn)。目前來看，北京寫字樓市場的企穩(wěn)回升短期內取決于疫情結束的時機，疫情得到控制之后市場會逐漸恢復常態(tài)。從長期來看，寫字樓市場面臨的供需失衡和同質競爭是市場低迷的根本原因。北京作為金融、互聯(lián)網(wǎng)、IT等領域頭部企業(yè)高度聚集的一線城市，抗風險能力強的優(yōu)質租戶占比較高，租戶群體規(guī)模大，企穩(wěn)仍將是大趨勢，未來市場也將對辦公樓宇的運營和物業(yè)管理水平，以及應對突發(fā)公共事件的能力提出更高的要求。

　　來源：中指研究院

編輯：wangdc