“從2018年底貫穿整個(gè)2019年，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)較為低迷，租金下行趨勢(shì)明顯，需求轉(zhuǎn)弱，空置率攀升，而疫情的蔓延對(duì)寫字樓市場(chǎng)是雪上加霜�！贝鞯铝盒惺紫叻治鰧＜椅簴|在接受記者時(shí)表示。
“每年寫字樓市場(chǎng)在返工后會(huì)有一個(gè)租賃小高峰，一般在正月十五過(guò)后，會(huì)有比較多的客戶去寫字樓看房，做一些新年的租賃計(jì)劃，但現(xiàn)在這種可能性已經(jīng)不太大�！备吡�(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海告訴財(cái)聯(lián)社記者。
他進(jìn)一步表示，從租戶的角度看，大量人員無(wú)法正常開工，很多帶看都處于停滯狀態(tài)，導(dǎo)致寫字樓租賃市場(chǎng)在整個(gè)一季度都會(huì)比較平淡。之前希望計(jì)劃進(jìn)行搬遷的租戶可能會(huì)調(diào)整租賃節(jié)奏，等到疫情穩(wěn)定以后再做打算。從業(yè)主的角度看，待入市項(xiàng)目會(huì)受到疫情影響延遲開工并推遲入市。
一位商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高層認(rèn)為，疫情對(duì)服務(wù)業(yè)、中小企業(yè)沖擊較大，因此對(duì)乙級(jí)寫字樓的影響會(huì)更大。
不過(guò)，高力國(guó)際針對(duì)辦公樓業(yè)主、租戶和投資機(jī)構(gòu)等475個(gè)客戶的調(diào)研顯示，雖然2020年上半年市場(chǎng)可能會(huì)相對(duì)低迷，但在政策的支持下，下半年市場(chǎng)需求或?qū)⒒厣�，并彌補(bǔ)上半年的大部分損失。
短期面臨較大壓力
相對(duì)于眾多商場(chǎng)推出租金減免等措施，寫字樓市場(chǎng)尚未出現(xiàn)大規(guī)模減免租金的情況�！澳壳氨本┑膶懽謽菢I(yè)主方對(duì)于租金減免都沒有表態(tài)，因?yàn)樗麄円策�沒有復(fù)工。”嚴(yán)區(qū)海如是說(shuō)。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，目前有個(gè)別國(guó)企對(duì)旗下寫字樓降了租金，但是現(xiàn)在看起來(lái)大規(guī)模降租金不太可能。
“受疫情影響，寫字樓市場(chǎng)短期面臨較大壓力，新增需求已基本消失，租金面臨進(jìn)一步下滑。部分租戶會(huì)針對(duì)租金和物業(yè)費(fèi)同業(yè)主方進(jìn)行協(xié)商，政府層面目前出臺(tái)了一些政策對(duì)業(yè)主進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼�！蔽簴|表示。
北京市發(fā)改委近期發(fā)布的文件顯示，充分考慮企業(yè)在應(yīng)對(duì)疫情中受到的影響，在降成本方面，鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方對(duì)中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區(qū)對(duì)采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。
2月8日，深圳出臺(tái)了應(yīng)對(duì)疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的16條措施，其中，國(guó)企“房東”持有物業(yè)（含廠房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、寫字樓、農(nóng)批市場(chǎng)、商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施、配套服務(wù)用房等）免除2個(gè)月租金。
“政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)寫字樓業(yè)主起到一定扶持作用，但寫字樓市場(chǎng)有很大的存量，擴(kuò)大到所有業(yè)主并不是符合市場(chǎng)的行為�！鄙鲜錾虡I(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高層告訴財(cái)聯(lián)社記者。
匯生國(guó)際融資總裁黃立沖表示，大部分寫字樓是屬于民營(yíng)的，國(guó)企占比較小。國(guó)企的寫字樓可以通過(guò)政府補(bǔ)貼進(jìn)行減租，但民營(yíng)寫字樓有時(shí)沒辦法或者也未必愿意減免租金。
“減免租金是一對(duì)一的情況，是針對(duì)租戶的經(jīng)營(yíng)狀況決定，而不會(huì)是全部的租戶都減租�！鄙鲜鲅芯繖C(jī)構(gòu)高層說(shuō)。
“在疫情影響下，企業(yè)收入減少，成本增加，對(duì)于很多中小企業(yè)打擊會(huì)比較大，而企業(yè)遇到困難一般會(huì)要求業(yè)主降租，寫字樓業(yè)主應(yīng)對(duì)租金進(jìn)行一定減免，否則容易出現(xiàn)違約潮�！币晃蛔稍児靖邔訉�(duì)財(cái)聯(lián)社記者指出。
高力國(guó)際調(diào)查報(bào)告顯示，在受訪辦公樓業(yè)主中，有近六成的辦公樓業(yè)主認(rèn)為租金將保持穩(wěn)定，而29%則預(yù)計(jì)租金將會(huì)面臨下行壓力。
嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，對(duì)于寫字樓來(lái)講，業(yè)主和租戶是唇亡齒寒的關(guān)系，積極溝通和互相扶持，這是大前提。具體到租金減免的問(wèn)題，應(yīng)該是政府、寫字樓業(yè)主和租戶三方共同努力的方向，目前已經(jīng)看到有城市出臺(tái)扶持計(jì)劃，相信針對(duì)有困難的租戶，業(yè)主方也會(huì)提供相應(yīng)的幫扶措施。
空置率或進(jìn)一步攀升
“相對(duì)零售物業(yè)，寫字樓市場(chǎng)抗擊疫情風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，這和租戶承租能力有關(guān)�！蔽簴|告訴財(cái)聯(lián)社記者。
黃立沖則表示，雖然短時(shí)間內(nèi)商場(chǎng)受疫情影響比寫字樓大，但一旦疫情結(jié)束，商場(chǎng)的恢復(fù)會(huì)比寫字樓快。嚴(yán)區(qū)海也認(rèn)為，目前商業(yè)的需求被按捺住，疫情結(jié)束后反彈會(huì)比較快，但是寫字樓的復(fù)蘇會(huì)慢一些。
多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，疫情將導(dǎo)致短期內(nèi)新增需求減少，寫字樓空置率或進(jìn)一步攀升。
高力國(guó)際報(bào)告顯示，40%的辦公樓業(yè)主預(yù)期空置率將小幅上升�！耙咔闉榇笃髽I(yè)帶來(lái)的影響相對(duì)更小，44%的企業(yè)認(rèn)為有負(fù)面影響，僅19%的企業(yè)認(rèn)為有明顯影響。而對(duì)中小企業(yè)而言，有54%的企業(yè)認(rèn)為疫情帶來(lái)了負(fù)面影響，超過(guò)大企業(yè)10個(gè)百分點(diǎn)。”
“疫情還在發(fā)展，長(zhǎng)期的影響現(xiàn)在還不好判斷，主要看疫情何時(shí)能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。現(xiàn)在高力國(guó)際調(diào)研的結(jié)果顯示，大部分客戶都認(rèn)為短期有影響，長(zhǎng)期的話，還需要回到城市的供需面。”鄧懿君對(duì)記者表示。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019年，深圳寫字樓空置率位列四大一線城市之首。2019年，深圳新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)53.56萬(wàn)平方米，市場(chǎng)僅消化約10.17萬(wàn)平方米，供應(yīng)量約為市場(chǎng)需求的5倍。
“疫情控制住之后市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)正常，一些正在建設(shè)的項(xiàng)目因疫情停工，一些項(xiàng)目可能會(huì)推遲入市，這對(duì)于平抑市場(chǎng)情緒有一定幫助�！蔽簴|如是說(shuō)。
多位業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)于寫字樓業(yè)主來(lái)講，當(dāng)務(wù)之急并不是減租，而是做好大廈物業(yè)管理的疫情防控，而租戶在返工的時(shí)候也需要注意防范。
來(lái)源：財(cái)聯(lián)社
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