1月7日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了上海與全國(guó)的2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2020年展望。報(bào)告顯示，2019年上海寫字樓空置率較去年同比增長(zhǎng)4.2%，為19.4%。大宗交易方面，上海北京大宗交易占全國(guó)總交易額67%。

　　今年上海新增寫字樓預(yù)計(jì)將逾140萬平方米

　　報(bào)告顯示，寫字樓市場(chǎng)方面，截至2019年末，CBRE跟蹤的17個(gè)中國(guó)內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，較去年同期小幅上升，其中空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。上海寫字樓市場(chǎng)方面，全市空置率19.4%，較去年同期上升4.2%。

　　從租金來看，全國(guó)寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。年底，上海全市租金報(bào)價(jià)同比下調(diào)1.7%。CBRE報(bào)告指出，2019年上海寫字樓市場(chǎng)錄得約99萬平方米的新增供應(yīng)，受到大量供應(yīng)持續(xù)入市而經(jīng)濟(jì)放緩、需求端走弱的影響，新交付項(xiàng)目預(yù)租普遍表現(xiàn)低于預(yù)期。不過，核心拓展區(qū)全年新增供應(yīng)居首，去化壓力較大；而新興商務(wù)區(qū)以其前期高性價(jià)比的租金優(yōu)勢(shì)，極大地滿足了擴(kuò)租、定制辦公以及地區(qū)總部整合需求。

　　CBRE黃東區(qū)辦公樓部主管張?jiān)綇堅(jiān)筋A(yù)計(jì)，2020年上海市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將逾140萬平方米，同時(shí)帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)去化逐漸回暖。

　　全國(guó)寫字樓方面，CBRE報(bào)告預(yù)計(jì)，空置率有望在2021年見頂。CBRE的報(bào)告指出，2021年在新增供應(yīng)放緩和需求持續(xù)復(fù)蘇的雙重推動(dòng)下，空置率有望開始下行。與此同時(shí)，全國(guó)寫字樓租金仍處下行通道，不過全國(guó)寫字樓租金降幅將收窄。

　　2020年“Z世代”將貢獻(xiàn)整體消費(fèi)力的40%

　　零售市場(chǎng)方面，CBRE中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨指出，2020年中國(guó)約有1.5億的“Z世代”（1998年至2010年出生），將貢獻(xiàn)中國(guó)整體消費(fèi)力的40%，成為消費(fèi)的主力軍。中國(guó)主要商品類型的銷售額增速方面，美妝店、運(yùn)動(dòng)用品店、玩具游戲店、家具店和寵物店等將成為增速最快的品類。

　　CBRE預(yù)計(jì)，17個(gè)全國(guó)主要城市中，包括京滬、部分核心二線等逾10個(gè)城市有望實(shí)現(xiàn)零售物業(yè)市場(chǎng)租金的小幅增長(zhǎng)。

　　上海方面，2019年上海零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得8個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目，新增零售面積約51.8萬平方米。上海零售物業(yè)市場(chǎng)年供應(yīng)量較過去3年平均超百萬水平有所放緩。從供應(yīng)區(qū)域來看，非核心項(xiàng)目占比達(dá)90%。此外，上海全年共有3個(gè)改造項(xiàng)目于調(diào)改后重新開業(yè)，助推全市空置率環(huán)比回落在低位水平，至年末為7.2%。

　　CBRE報(bào)告指出，2019年，存量改造驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展迭代更新，區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)成為重要增長(zhǎng)點(diǎn)。上海零售物業(yè)市場(chǎng)多中心化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

　　CBRE黃東區(qū)商業(yè)部主管希諾預(yù)計(jì)，2020年存量改造將成為圍繞上海核心商圈煥新發(fā)展和賦能城市迭代更新的主旋律。與此同時(shí)，非核心商圈將迎來更多新開業(yè)項(xiàng)目，上海零售板塊的外延將促使更多品牌向非核心商圈擴(kuò)張。

　　上海北京大宗交易占全國(guó)總交易額67%

　　大宗交易方面，CBRE報(bào)告顯示，2019年全國(guó)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資年度累計(jì)交易金額2564億元，較2018年下跌3.5%。其中，外資表現(xiàn)活躍，交易金額占比達(dá)到32.5%，較去年提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，上海和北京兩地的大宗交易占據(jù)2019年總交易額的67%，與上一年基本持平，仍是中國(guó)區(qū)的投資重點(diǎn)，其中寫字樓交易占據(jù)主導(dǎo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年上海全年累計(jì)錄得68筆交易，總金額累計(jì)達(dá)847.2億元人民幣，同比下降了33.8%。其中，上海2019年四季度的大宗交易就占到全國(guó)交易數(shù)量的近三分之一。CBRE報(bào)告顯示，2019年四季度上海錄得22筆大宗交易，總計(jì)160.8億元人民幣。

　　CBRE報(bào)告指出，縱觀全年大宗交易的活躍度呈現(xiàn)了開高低走的趨勢(shì)，但其中也不乏積極的信號(hào)。

　　其一，企業(yè)買家積極購(gòu)置自用型寫字樓。CBRE報(bào)告顯示，2019上海全年寫字樓交易中，企業(yè)購(gòu)置占比40%，其中以銀行、生物醫(yī)藥及TMT產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)最為活躍，且高達(dá)88%布局于新興市場(chǎng)；在自用型企業(yè)表現(xiàn)積極的助力下，2019年寫字樓相關(guān)交易仍為成交的主流仍占整體成交的66%。其次，當(dāng)線下零售市場(chǎng)告別寒冬的背景下，有成熟零售管理團(tuán)隊(duì)的投資者們已經(jīng)開始積極布局，全年整體零售成交占比18%，較過去三年平均水平顯著提升。

　　此外，值得注意的是，外資的凈投資金額成長(zhǎng)可以直接反映外資對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的中長(zhǎng)期發(fā)展仍充滿信心：相比2016至2018年連續(xù)11個(gè)季度的負(fù)凈投資額，近5個(gè)季度上海商業(yè)地產(chǎn)的外資凈投資金額轉(zhuǎn)正。

　　來源：澎湃新聞

編輯：wangdc