11月4日，戴德梁行發(fā)布《北京自貿(mào)區(qū) 利好區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展》報(bào)告，針對(duì)2020年9月21日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《中國(guó)（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》，深度解讀了北京自貿(mào)區(qū)四大關(guān)鍵詞及其將對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)的深遠(yuǎn)影響。

　　北京自貿(mào)區(qū)實(shí)施范圍為119.68平方公里，涵蓋了三個(gè)片區(qū)，為了形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)且不構(gòu)成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，三個(gè)區(qū)域的功能定位和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)各不相同。

　　戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：自貿(mào)區(qū)設(shè)立的目標(biāo)是為了降低國(guó)際貿(mào)易成本，促進(jìn)對(duì)外貿(mào)易和國(guó)際商務(wù)的發(fā)展，在自貿(mào)區(qū)建設(shè)中，服務(wù)業(yè)和金融業(yè)是中國(guó)自貿(mào)區(qū)的核心發(fā)展內(nèi)容之一。我國(guó)多年的改革開(kāi)放仍存在短板，具體體現(xiàn)在金融業(yè)、服務(wù)貿(mào)易以及數(shù)字貿(mào)易的開(kāi)發(fā)尚不到位。而北京自貿(mào)區(qū)的設(shè)立正是圍繞這幾個(gè)短板來(lái)重點(diǎn)發(fā)展。

　　北京自貿(mào)區(qū)四大優(yōu)勢(shì)

　　科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開(kāi)放、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、京津冀協(xié)同發(fā)展是此次北京自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案的四個(gè)重要關(guān)鍵詞及亮點(diǎn)，在一定程度上反映出北京發(fā)展自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的優(yōu)勢(shì)和未來(lái)發(fā)展方向。

　　北京自貿(mào)區(qū)建立后，將與天津自貿(mào)區(qū)、河北自貿(mào)區(qū)一起深化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域有效資源的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并且北京重點(diǎn)打造的幾個(gè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)在京津冀一體化中都居于高端定位，能夠起到引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。未來(lái)，在《總體方案》的指導(dǎo)下，京津冀三地將依托北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)的輻射作用，聯(lián)系也更加的緊密。也將圍繞科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及服務(wù)業(yè)開(kāi)放三個(gè)重點(diǎn)方向發(fā)揮更大的優(yōu)勢(shì)。

　　自貿(mào)區(qū)下的寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)新機(jī)遇

　　根據(jù)自貿(mào)區(qū)實(shí)施范圍涵蓋的三大片區(qū)，輻射到寫字樓市場(chǎng)的主要商圈有中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和通州。

圖表來(lái)源：戴德梁行北京寫字樓第三季度報(bào)告

　　其中，中央商務(wù)區(qū)寫字樓存量占比最高，占全市寫字樓市場(chǎng)總存量的24.2%。短期來(lái)看，2021-2022年，中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)僅為9萬(wàn)平方米，市場(chǎng)將主要以存量去化為主，隨著疫情的有效控制和租戶需求的穩(wěn)步提升，商圈內(nèi)租金和出租率下降的局面將得到有效緩解。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著中服地塊新項(xiàng)目的入市，中央商務(wù)區(qū)空置率將被推高，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)很可能致使業(yè)主采取降低租金預(yù)期的方式來(lái)吸引租戶。未來(lái)，隨著自貿(mào)區(qū)政策實(shí)施的逐步深入和金融業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放的持續(xù)執(zhí)行，將為跨境金融、數(shù)字金融企業(yè)迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇，中央商務(wù)區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)需求將得到進(jìn)一步提升。

　　除此之外，中關(guān)村、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和通州商圈占全市寫字樓市場(chǎng)總存量比分別為9.1%，5.2%和0.7%，這四大商圈共占寫字樓總體量的40%。

　　未來(lái)，自貿(mào)區(qū)的建成將帶動(dòng)云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、科技金融以及高端服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇，而中關(guān)村作為北京高科技企業(yè)的主要聚集區(qū)，也將衍生出更多租賃需求。

　　未來(lái)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市。短期來(lái)看，市場(chǎng)租金和空置率將繼續(xù)保持現(xiàn)有水平。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著自貿(mào)區(qū)高端產(chǎn)業(yè)的片區(qū)定位和大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)的啟用，商務(wù)服務(wù)、高端制造業(yè)、生物技術(shù)和大健康等產(chǎn)業(yè)將持續(xù)發(fā)展，將為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)，屆時(shí)整體商圈空置率有望呈下調(diào)態(tài)勢(shì)。

　　通州商務(wù)區(qū)將繼續(xù)以聚集金融、高端服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，未來(lái)將成為北京寫字樓市場(chǎng)的主力商圈。同時(shí)隨著金融企業(yè)在通州區(qū)的大量聚集，也將帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐通州。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北區(qū)董事總經(jīng)理王盛總結(jié)道："自貿(mào)區(qū)的成立所帶來(lái)的高端產(chǎn)業(yè)集聚、人才紅利激增、第三產(chǎn)業(yè)以及數(shù)字經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，都將成為北京整體寫字樓租賃市場(chǎng)乃至投資市場(chǎng)持續(xù)繁榮的催化劑。隨著自貿(mào)區(qū)發(fā)展政策的不斷落實(shí)，區(qū)內(nèi)寫字樓將會(huì)迎來(lái)新的企業(yè)入駐，這將給北京寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的支撐，長(zhǎng)遠(yuǎn)看北京寫字樓市場(chǎng)仍是值得投資者重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。"

　　來(lái)源：戴德梁行