房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
在下午"新周期下商辦物業(yè)的新模式"平行論壇上，中耀盛世（北京）房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理馬耀揚出席并發(fā)表演講，介紹了京西南區(qū)域商辦發(fā)展趨勢。他認為，新時代、新經(jīng)濟背景下，北京商辦地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變：商辦開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)變，商辦客戶屬性的轉(zhuǎn)變，商辦潛力商圈的轉(zhuǎn)變。
他表示，新總規(guī)中對于南北均衡發(fā)展的決心，京南區(qū)域的發(fā)展會再次提速。尤其是大興國際機場的通航，給整個京南區(qū)域所帶來的巨大經(jīng)濟增量是可期的，因此帶來商辦行業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?/P>
以下為馬耀揚發(fā)言實錄：
各位朋友、各位嘉賓：
大家下午好！
今天我給大家?guī)淼姆窒硎切聲r期、新經(jīng)濟下的北京商辦市場發(fā)展機遇。
從兩個方面分享一下目前我們所處的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。
新時期。
近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)逐漸興起，然而隨著我國市場環(huán)境和結(jié)構(gòu)的不斷發(fā)展變化，尤其是在2018年中國社會主要矛盾被重新定義，商辦地產(chǎn)也步入了提檔升級和結(jié)構(gòu)性變化的新常態(tài)�？v觀市場，像聯(lián)合辦公、共享辦公、智慧辦公都在風(fēng)口正勁，但與此同時，因為我們產(chǎn)業(yè)升級，中美爭端的影響，我國經(jīng)濟增速現(xiàn)在處在放緩階段，大型企業(yè)辦公選址已經(jīng)在放慢，中小企業(yè)選址需求和意愿在降低。
商辦地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化，特別是北京在3.26政策出臺以后，更加嚴重抑制了商辦物業(yè)個人需求，提高了商辦物業(yè)購買群體的準入門檻�？梢哉f北京商辦地產(chǎn)迎來了前所未有的風(fēng)口和機遇，同時我們也正在遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。
新經(jīng)濟。
十九大報告明確了在新時代背景下全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家及其兩步走的戰(zhàn)略安排，完整地勾畫了我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的一個時間表、路線圖，兩步走戰(zhàn)略中，類似于GDP翻番這類目標已然消失，主要原因是當下社會主要矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)移。我國經(jīng)濟發(fā)展已由高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，邁入轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期。當前中國GDP總量是全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，但與美國相比，中國在GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大的發(fā)展空間。
隨著中國第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。由于中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市國際化程度也在快速提升，特別是一線城市對商辦物業(yè)的功能要求與原有商業(yè)辦公建筑概念有了很大差異，像綠色、生態(tài)、節(jié)能、低碳等一些新的領(lǐng)域的引入和應(yīng)用均需要提高商業(yè)辦公建筑的開發(fā)建設(shè)和運營能力。
在新時代、新經(jīng)濟背景下，商辦地產(chǎn)將會如何順應(yīng)時代，把握新的發(fā)展機遇？北京商辦地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變：
第一，商辦開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。
第二，商辦客戶屬性的轉(zhuǎn)變。
第三，商辦潛力商圈的轉(zhuǎn)變。
商辦開發(fā)企業(yè)，從重開發(fā)輕運營，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹貐f(xié)作重運營，主要體現(xiàn)在四個方面：
開發(fā)企業(yè)在空間、配套、運營、服務(wù)四個維度的升級迭代和科技創(chuàng)新，逐步營造出更加人性化、生態(tài)化和智慧化的企業(yè)辦公場景。
在空間方面，空間主要指的是兩個空間，大空間和小空間。大空間就是園區(qū)或樓宇整體空間利用和共享空間的置入。小空間指的是每個獨立入駐企業(yè)的辦公環(huán)境的場景營造。
在配套方面，從第一層最基本的滿足實行住企業(yè)員工基本需求，到第二個層次滿足企業(yè)日常經(jīng)營和員工在職場商務(wù)需求，再進階到第三個層級，可以滿足樓宇實現(xiàn)自給自足，滿足進駐企業(yè)的需求，同時還在滿足周邊企業(yè)和辦公人群的生活、工作、休閑娛樂的一切需要，也就是新時代多功能綜合型商務(wù)樓宇的重要特點。
在運營方面，由于軟環(huán)境對于樓宇經(jīng)濟的發(fā)展建設(shè)日趨重要，商辦樓宇經(jīng)濟已經(jīng)由單純的地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新創(chuàng)業(yè)成果孵化的城市大型體平臺，針對樓宇運營服務(wù)的經(jīng)營主體，樓宇運營方搭建公共平臺，提供政府資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、金融資源、人力資源等等，為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。剛才聽到電信講到5G，隨著5G時代的到來，智慧樓宇的建設(shè)也將成為商辦發(fā)展的主流，更多智能化的科技創(chuàng)新也會越來越多地應(yīng)用到寫字樓辦公場景當中，幫助企業(yè)降費提效，使企業(yè)發(fā)展更加事半功倍。
在服務(wù)方面，服務(wù)從原來最基本的樓宇物業(yè)服務(wù)升級到樓宇增值服務(wù)，打造樓宇的增值服務(wù)平臺，旨在通過服務(wù)共享、規(guī)模經(jīng)濟的方式降低企業(yè)運營成本，增加企業(yè)經(jīng)營效益，園區(qū)增值服務(wù)包括類似于工商注冊、人力資源服務(wù)、集中采購服務(wù)、法律服務(wù)、信息服務(wù)等等，都屬于我們現(xiàn)在在做的。還有一些園區(qū)在打造更高層次的科技創(chuàng)新服務(wù)，旨在構(gòu)建科技創(chuàng)新的服務(wù)平臺，提升樓宇科技創(chuàng)新的能力，打造創(chuàng)新型商務(wù)園區(qū)。
科技創(chuàng)新型園區(qū)主要是圍繞著主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈進行展開，一般包括項目的申報服務(wù)，研發(fā)設(shè)計服務(wù)，檢測認證服務(wù)，創(chuàng)新孵化服務(wù)等內(nèi)容。
以上四方面都說明商辦開發(fā)企業(yè)在應(yīng)對市場變化、迎合客戶需求方面，作出的積極升級和轉(zhuǎn)變。
商辦客戶屬性的轉(zhuǎn)變。
商辦客戶群體在近期可以明顯看到從原有的購買主體以私人投資為主導(dǎo)的個人投資客戶轉(zhuǎn)變到以機構(gòu)為主導(dǎo)的企業(yè)級客戶。近幾年，隨著政策的出臺，商辦物業(yè)從原有的散售為主的銷售形式逐漸變?yōu)橐源笞谖飿I(yè)交易為主的形式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管日益趨嚴，住宅地產(chǎn)投資回歸理性，商辦地產(chǎn)進入門檻越來越高，以險資、基金、信托為主的一些金融機構(gòu)紛紛開始涉獵一線城市的商辦地產(chǎn)，外資機構(gòu)表現(xiàn)尤為突出，特別是近兩年上市公司和一些大型企業(yè)也開始選擇在現(xiàn)階段進行抄底，購置一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進行資產(chǎn)配置。近年來，全國商業(yè)地產(chǎn)的交易中，一線城市占全國八成，外資參與度在快速提升，從2016年的14%到2018年提升到32%。2019年前三季度，大概一線城市商辦大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅四成的寫字樓，包括綜合體的成交總額就已經(jīng)超過774億。其中外資買家的涌入成為一大助力，僅在過去幾個月，外資投資量就已經(jīng)達到近百億。
目前，商辦大宗交易已經(jīng)進入了一個穩(wěn)定的發(fā)展期，由于我國的城市化率目前只有59.58%，可以預(yù)見的是，新興經(jīng)濟體的活力仍尚有較大發(fā)力空間，因此機構(gòu)投資者對于商辦物業(yè)的資本增值部分是十分看好的。國內(nèi)外機構(gòu)對于增持中國的商辦物業(yè)也具有很強的積極性和信心，因此相信這一市場的規(guī)模仍會持續(xù)在增長。
商辦潛力商圈的轉(zhuǎn)變。
是由于國家發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，推動區(qū)域協(xié)同發(fā)展，加之北京城市功能定位，新型商務(wù)區(qū)發(fā)展?jié)摿τ稍镜某鞘泻诵膮^(qū)域逐漸轉(zhuǎn)變過渡到像通州、大興、豐臺、房山為主的一些新型區(qū)域。
城市的政策是決定了區(qū)域的發(fā)展高度，在大格局發(fā)生改變的情況下，政策地區(qū)就可以坐享政策紅利，不管是在交通、產(chǎn)業(yè)或教育生態(tài)方面都會迎來巨大的提升。北京一路向南的發(fā)展大勢將快速帶動京南區(qū)域未來價值的增長。
北京城市戰(zhàn)略定位是全國的政治中心、文化中心、科技創(chuàng)新中心、國際交往中心，其中國際交往中心重要的窗口之一就是現(xiàn)在已經(jīng)通航的大興國際機場，大興國際機場作為大型的國際樞紐，是落實首都城市戰(zhàn)略定位，完善首都城市功能布局，促進京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的國家重大項目，也是國家實施"一帶一路"戰(zhàn)略的重要窗口。21世紀是航空世紀，抓住了新航程的發(fā)展機遇就是抓住了新的發(fā)展未來。首都國際交往新門戶，新空港經(jīng)濟圈，勢必會撬動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，順應(yīng)北京生態(tài)向北、文化向西、行政向東、產(chǎn)業(yè)向南的發(fā)展格局，京南地區(qū)將負擔(dān)起北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重任，承接京津冀一體化與京雄產(chǎn)業(yè)帶所帶動的一系列產(chǎn)業(yè)進駐。
今年9月25號正式通航的大興國際機場是一個世界級的空港，目前年運載量達到4500萬人次，2025年超過7500萬人次，未來設(shè)計整體年運載量超過1億人次。這樣一個機場對我們帶來的思考是什么？可能我們會想到交通樞紐，想到免稅店，想到中轉(zhuǎn)中心，其實對于一個機場和對于一座城市，對國家的影響是巨大的，包括法國的戴高樂機場，服務(wù)的地區(qū)所產(chǎn)生了GDP占到了整個法國GDP的30%；阿聯(lián)酋迪拜機場，僅一個機場把海港與機場進行結(jié)合，占地25平方公里的物流城，打造一個空港經(jīng)濟圈，引入近90萬人口的進入。首都國際機場在空港區(qū)域內(nèi)一年產(chǎn)銷收入超過2500億，未來大興國際機場給整個京南區(qū)域所帶來的巨大經(jīng)濟增量是可期的，由此帶來商辦行業(yè)發(fā)展?jié)摿σ彩欠浅＞薮蟆?/P>
綜合來說，新總規(guī)中對于南北均衡發(fā)展的決心，京南區(qū)域的發(fā)展會再次提速�？梢哉f城市新總規(guī)賦予了京南區(qū)全新的城市功能定位，未來不僅坐擁國際新機場，連通雄安新區(qū)，更是京津冀協(xié)同發(fā)展的中部核心區(qū)，未來十年北京南城將面臨巨大的區(qū)域發(fā)展紅利。
隨著北京南城計劃的出臺，整個京雄發(fā)展帶的利好因素，這個區(qū)域值得大家關(guān)注。在整個政府方面，北京南城發(fā)展計劃是打造一軸兩廊兩帶多點的多功能框架，房山實施五項措施：建設(shè)八個特色小鎮(zhèn)、40多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校進駐、新設(shè)企業(yè)執(zhí)照當日領(lǐng)取、提升基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)能力、完善區(qū)域醫(yī)療服務(wù)能力與水平。形成在東部有北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、中部有北京新機場臨空經(jīng)濟區(qū)，西部有良鄉(xiāng)高教園區(qū)等重點功能區(qū)的發(fā)展格局。
規(guī)劃方面，房山區(qū)被列為第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)，明確中關(guān)村南部科技創(chuàng)新城的產(chǎn)業(yè)定位，區(qū)域定位是生態(tài)宜居展示區(qū)，打造科技、金融、文化三大創(chuàng)新平臺，建設(shè)中關(guān)村國家自主創(chuàng)新史德威：的核心拓展區(qū)，南與雄安新區(qū)進行互通，貫徹落實新發(fā)展理念的創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，迎合首都多中心的發(fā)展格局。
交通方面，隨著大興國際機場的通航，將直接為該區(qū)域帶來航空經(jīng)濟的利好，房山線形成一航一軌三高速的立體化交通網(wǎng)絡(luò)，并且根據(jù)市交通委相關(guān)討論方案，房山區(qū)交通路網(wǎng)有望可以進行再次升級，房山線預(yù)計2020年開通的北延線豐益橋南站或?qū)⒗^續(xù)北延，如果這條線路落成，將進一步拉近與城市核心區(qū)的距離。
區(qū)位方面，身為雄安新區(qū)通聯(lián)首都的橋頭堡，京保石發(fā)展軸上的核心節(jié)點，西南方向是連接北京市和雄安新區(qū)以及河北的戰(zhàn)略方向，日益豐盈的路網(wǎng)交通體系將再度增加區(qū)域優(yōu)勢和鞏固其戰(zhàn)略位置。
隨著新版首都城市功能定位及城市新總規(guī)的落實推進，城市更新、產(chǎn)業(yè)升級等將會不斷推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一方面我們所有商辦從業(yè)者都將面對新的挑戰(zhàn)，同時也將涌現(xiàn)一些新的發(fā)展機遇，無論在任何時期、任何市場環(huán)境里，都一定是同時存在著挑戰(zhàn)與機遇。
新時期、新經(jīng)濟時代，需要我們具備更加敏銳的洞察力，順應(yīng)時代潮流，助力城市更新，創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展。
謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)